Адаптация программы «доступное жилье по Ф.Д. Рузвельту» для развития отрасли малоэтажного домостроения в Волгоградской области
С. А. Коростин,
канд. экон. наук, доцент кафедры менеджмента, Волгоградский государственный университет (400062, Россия, г.Волгоград, Университетский проспект, 100; e-mail: korostin@inbox.ru)
Аннотация. В статье рассматривается состояние жилищного сектора Волгоградской области. На основании статистических данных сформированы сравнительные показатели (численность, обеспеченность жильем, доходы населения, темпы строительства, процентные ставки по ипотеке и др.) США, России и Волгоградской области. Сформулированы основные причины низкой производительности в строительном секторе России по сравнению с США. Проанализирован опыт развития малоэтажного домостроения и выявлены основные факторы стимулирования малоэтажного домостроения в США. По результатам изученного опыта США, предложены меры по адаптации опыта развития индустрии малоэтажного домостроения для его применения в Волгоградской области.
Abstract. The article discusses the state of the housing sector in Volgograd region. The comparison data (population, housing, construction rate, GDP per person, mortgage annual percentage rate, etc.) of USA, Russia and Volgograd region were summarized in the summary table based on statistics. The main differences of the lower level of productivity in construction in Russia have been formulated with comparison to USA. The historical experience of the stimulation of low-rise construction industry in USA had been analyzed and main factors of the stimulation for low-rise housing industry has been found. Based on the analysis of historical experience of USA, the set of measures to adapt this experience in the development of law-rise housing construction industry, to implement in Volgograd region, has been proposed.
Ключевые слова: Волгоградская область, CША, адаптация, малоэтажное домостроение, индивидуальное жилье, жилищная политика, строительная отрасль, девелопер, комплексное освоение территорий, каркасное домостроение.
Keywords: Volgograd region, USA, adaptation, low-rise construction, individual housing, housing policy, construction industry, developer, complex development of territories, wooden-frame houses.
В течение последнего десятилетия Россия наращивала темпы возведения нового жилья и, согласно исследования компании Delloite «Индекс недвижимости: Обзор европейских рынков жилой недвижимости», стала второй страной в Европе по степени интенсивности строительства. Самые высокие темпы строительства в странах Европы в 2012 г. отмечены во Франции (7,8 квартиры на 1000 жителей), в России (5,8 квартиры на 1000 жителей) и Австрии (5,0 квартиры на 1000 жителей) [1]. Но несмотря на кажущиеся успехи, согласно данных Росстата, обеспеченность россиян жильем в 2013 году составила 23,4 кв.м на человека, что почти в 3 раза меньше, чем в Соединенных Штатах Америки. Жители Волгоградской области живут еще в более стесненных условиях: 22,1 кв. м на одного городского жителя в многоквартирном высотном доме в Волгоградской области или 22,7 кв. м для сельского жителя [2].
Причины столь существенного отставания в обеспеченности жильем рассматриваются в исследовании McKinsey Global Institute в 2009 году, где указывается на то, что производительность в жилищном строительстве в России составляет всего 21% от уровня США [3]. Данное отставание по уровню производительности McKinsey Global Institute объясняет тремя груп-
пами факторов операционного характера. Во-первых, это неэффективная организация труда, проявляющаяся, в частности, в недостаточном использовании высокопроизводительного оборудования. Во-вторых, это ограниченное применение современных высокоэффективных материалов и конструкций. К примеру, в России в строительстве редко используют деревянные и металлические каркасы и сборные конструкции. В-третьих, жилищное строительство в России отличается относительно низкой долей малоэтажной застройки и недостаточным масштабом таких проектов, большая часть из которых - частные дома, построенные самими владельцами.
Опыт США в развитии отрасли малоэтажного строительства является актуальным для его рассмотрения и трансформации в меры реальных шагов для применения в Волгоградской области не только потому, что США далеко ушли от России по уровню обеспеченности жильем на каждого гражданина и по уровню производительности в строительной индустрии, но и потому, что Соединенные Штаты Америки - четвертая в мире по размерам страна, где представлены практически все климатические зоны - от арктического климата на севере Аляски до тропического в штате Гавайи на юге Флориды. Это делает анализ опыта США в развитии домо-
Journal of Economy and entrepreneurship, Vol. 9, Nom. 4-1
строения актуальным для адаптации и практического применения в российских условиях.
После окончания финансового кризиса «Великая депрессия» (1929-1934 г.г.) избранный в 1933 г. Президентом США Франклин Делано Рузвельт провозгласил: "Мы не можем быть удовлетворены независимо от среднего уровня жизни, если часть нашего народа, пусть треть, одна пятая или одна десятая плохо питается, плохо одета и страдает от тяжелых жилищных условий". В США начался бум развития индивидуального домостроения (на одну семью) тем-
пами 45-70% в год, при среднегодовых темпах роста жилого строительства 17-22% [4].
США одна из самых обеспеченных жильем стран и одна из стран с самыми высокими темпами строительства в мире. Плотность населения США 32 чел. на кв. км. Плотность населения постоянно увеличивается за счёт притока мигрантов из-за рубежа, примерно на 2,9 млн. человек ежегодно. В настоящее время численность занятых в США в строительстве составляет 6,3%, против 7,6% в России (Таблица 1).
Сравнительные показатели США, России в целом и Волгоградской области в частности, 2014 год
Таблица 1
Показатели США Россия Волгоградская область
Численность населения (млн. чел.), 2014 г. 321,35 143,7 2,569
Плотность (чел./ кв.км) 32 8,4 22,76
ВВП на душу населения по паритету покупательной способности (тыс.$./чел.), 2011 г. (ВРП на душу населения для Волгоградской области) 52,4 22,5 13,2
Обеспеченность жильем на душу населения (кв.м / чел.) 70 (2009 г.) 23,4 (2013 г.) 22,3 (2013 г.)
Ежегодный объем жилищного строительства на душу населения (кв.м/чел.), 2013 г. 1,1 0,49 0,315
Численность занятых в строительстве (%, от общего числа занятых), 2013 г. 6,3 7,6 5,5
Среднегодовые процентные ставки по кредитам (%), 2012 г. 3,25 9,1 9,1
Процентные ставки по ипотеке на 20 лет (%), 2013 г. 3,5-7 12,6 12,6
Составлено автором. Источник: [2],[4],[5],[6]
Проект "Доступное жилье" был реализован в США при Рузвельте, когда была в основном создана классическая двухуровневая система ипотечного кредитования, которую взяли за основу российской. США по прежнему является одной из стран с самыми высокими темпами строительства, хотя на каждого гражданина приходится около 70 кв. м. Темпы строительства -более одного квадратного метра на каждого человека. При этом, доля малоэтажных домов до 4-х этажей высотой составляет около 92 % от всех домов. Средняя площадь дома на одну семью в США составляет 148 кв.м. 83% всех домов в США - это индивидуальные дома на одну семью. 95% всего домостроения в США является деревянным или на деревянной основе.
Малоэтажная Америка выстроена таким образом, что пригороды крупных городов застроены исключительно малоэтажными поселками протяженностью 10-20 км каждый, где одно поселение плавно соединяется со следующим. Градостроительная политика большинства городов имеет в своей основе долгосрочные планы по развитию территорий, их зонированию на малоэтажную и многоэтажную застройку, финансированию данного процесса освоения. Данные планы не только тщательно проработаны местными или привлеченными архитектурно-планировочными компаниями, как из других штатов, так и из-за рубежа, но и имеют хорошую материальную и технологическую обеспеченность.
Рассматривать индустрию малоэтажного строительства в США можно на примере любого пригородного поселка возле крупного города, где визуально все дома будут выглядеть очень похожими. Однако, все дома разные и отличаются площадью, планировкой, деталями отделки, как внутренней, так и внешней.
Основная технология в США - деревянная каркасная, каркасно-панельная или объемно-модульная. Все три технологии имеют в своей основе деревянный каркас и отличаются только уровнем заводского изготовления. Данная технология позволяет использовать широкий спектр материалов для внешней и внутренней отделки. Поэтому, многие дома, выглядящие, как кирпичные, на самом деле являются каркасными домами, но с облицовкой в виде кирпича или чаще всего облицованные плиткой, имитирующей кирпичную кладку.
Ментальность американцев сформирована долгими годами эксплуатации каркасных домов, что перед большинством жителей даже не стоит вопрос относительно выбора конструкции, из которой будет их дом. Альтернативу каркасному домостроению американцы практически не ищут, что подтверждается статистическими данными. Расчетная эксплуатация каркасных домов рассчитана на срок не более 50 лет.
Американцы уверены в качестве строящегося жилья и уверены, что государство выработало все нужные правила, которые применяются к застройщикам для должного обеспечения
безопасности жизни и здоровья граждан и с ответственностью следят за их соблюдением.
Как ни удивительно, но в США отсутствует единая система стандартов на гражданское строительство и практически все штаты имеют собственные правила и законы в строительстве. Это сделано для того, чтобы стандарты учитывали местную климатическую специфику, национальные особенности большинства местных жителей. Во многих населенных пунктах законодательно закреплена максимальная высота зданий, качество утепления, материалы внешней отделки, ширина дорог, тротуаров, вместимость встроенных гаражей, соотношение площади застройки и общей площади участка, расстояние между зданиями, потребляемая энергоемкость, расстояние от дома до проезжей части общего пользования и
Для дальнейшего прочтения статьи необходимо приобрести полный текст. Статьи высылаются в формате PDF на указанную при оплате почту. Время доставки составляет менее 10 минут. Стоимость одной статьи — 150 рублей.