научная статья по теме АРЕНДНАЯ ПЛАТА КАК ОБЯЗАТЕЛЬНЫЙ ЭЛЕМЕНТ ЗЕМЕЛЬНЫХ АРЕНДНЫХ ОТНОШЕНИЙ Сельское и лесное хозяйство

Текст научной статьи на тему «АРЕНДНАЯ ПЛАТА КАК ОБЯЗАТЕЛЬНЫЙ ЭЛЕМЕНТ ЗЕМЕЛЬНЫХ АРЕНДНЫХ ОТНОШЕНИЙ»

УДК 332.28

арендная плата как обязательный элемент земельных арендных отношений

а. м. Белякова, юрист

(Москва, тел. 8-903-206-61-47)

Переход к рыночным отношениям, а точнее к капиталистическому способу общественного производства в нашей стране, способствовал внедрению различных форм собственности на землю, землевладения и землепользования. Наряду с разгосударствлением права на землю и её денационализацией, началось активное внедрение арендного землевладения и землепользования, бурное развитие земельных арендных правоотношений.

Арендное землевладение и землепользование отвечает самой природе рыночных отношений потому, что строится на договорной основе. Кроме того, аренда земель экономически выгодна обществу, выгодна собственникам земель и лицам, арендующим земельные участки. Собственники-арендодатели земельных участков получают доходы без вложения собственных средств и сил при сохранении и даже улучшении природных качеств своих земель. А арендаторы, становясь самостоятельными землевладельцами и землепользователями, вкладывают свои средства и силы для получения доходов, сохраняя при этом качество земель.

Землевладение и землепользование на праве аренды считается одним из прогрессивных способов общественного производства, обеспечивая не только права на землю, но и эффективное и рациональное её использование [6]. Следовательно, данный вид землевладения и землепользования, наряду с правом государственной, муниципальной и частной собственностью на землю, должен иметь самое широкое распространение в сфере земельных отно-

шений в нашей стране, особенно на землях государственной и муниципальной собственности. Учитывая тот факт, что землевладение на праве аренды наиболее динамичен и без какого-либо социального напряжения удовлетворяет общественные интересы, реализация на практике данного права предполагает эффективное и рациональное использование земель по всему земельному фонду Российской Федерации.

содержание земельных арендных отношений

Земельные арендные отношения - это урегулированные земельным законодательством и отдельными нормами Гражданского кодекса Российской Федерации(далее - ГК РФ) общественные отношения по поводу права владения, использования и охраны земель на срочной и возмездной основе [4].

Право аренды земель представляет собой способ землевладения, землепользования, при котором собственник земельного участка (арендодатель) предоставляет за определённую плату арендатору земельный участок в срочное и возмездное владение и пользование.

Возмездность и срочность в земельных арендных отношениях исходит из того, что арендодатель за использование своих прав на землю ожидает от арендатора сохранения и улучшения своей земли и внесения ему арендной платы в течение установленного срока. По истечении срока аренды арендодатель вправе пересмотреть размер арендной платы и предложить её арендатору.

Право арендного землевладения и землепользования является вещным (титульным) правом, закреплённым в ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ) и оформляется договором, согласно требованиям норм ГК РФ [4].

Земельные арендные отношения включают в себя: объекты земельных отношений; субъекты отношений с их полномочиями; основания и порядок возникновения, изменения и прекращения права аренды земель; аренд-

ную плату. Правовой статус данных элементов обеспечивается земельным и гражданским законодательством. При этом по гражданскому законодательству установлены общие основания и условия заключения договоров аренды земель, государственная регистрация права аренды разрешённых объектов земельных отношений и сделки с ними, общие полномочия субъектов права аренды. Однако кадастровый учёт, выделение, оформление земель как объектов земельных отношений, включая их специальную государственную регистра-цию,проводится на основании требований ЗК РФ, ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», ФЗ «О землеустройстве».

Экономический интерес в земельных арендных отношениях проявляется в том, что «земля используется как объект хозяйствования, как условие и средство производства, приносящие выгоды и доход землевладельцам» [5].

Землевладелец на праве собственности получает выгоду и доход от своего права на земельный участок, сдавая всю землю или её часть в срочное и возмездное владение и использование другим лицам, то есть в аренду.

Арендаторы, получив землю в срочное возмездное владение и пользование, обязуются регулярно передавать собственнику земли часть получаемого ими дохода в виде арендной платы.

Собственник земли без каких-либо затрат получает доходы, а арендатор получает право свободно и самостоятельно хозяйствовать на земле. При этом арендатора ограничивают лишь несколько постоянных условий: а) использовать арендуемый земельный участок по его целевому назначению; б) своевременно вносить согласованную арендную плату; в) сохранять землю как природный объект, как необходимое природное условие и объект хозяйствования.

Самостоятельно и свободно хозяйствуя на земельном участке, арендатор владеет им и использует его как условие производства или как средство собственного хозяйствования. Он является собственником произведённой продукции, работ и услуг на арендуемой земле и присваивает весь получаемый доход от их реализации.

Для понимания природы земельных арендных отношений принципиально то, что арендатор земель является самостоятельным субъектом земельного и гражданского права и его отношения с собственником (арендодателем)

земли экономически обосновываются соглашением о размере и виде арендной платы. В свою очередь собственник земли реализует своё право тем, что получает беззатратный для себя и гарантированный доход в виде установленной платы за землю (7).

Экономически земельная аренда в России стала складываться до отмены крепостного права, а после отмены крепостного права аренда земель получила правовое обеспечение. В научной литературе отмечается, что в начале 20 века роль аренды в земельном обороте оказалась более значительной, чем роль купли-продажи, ибо аренда была единственным доступным средством мобилизации земли в пределах надельного землепользования и стабилизацией интересов собственников земли в получении гарантированных нетрудовых доходов [7].

В царской России арендодателями являлись помещики, государство, крестьянские общины и монастыри, а арендаторами земель были в основном крестьяне, единолично или коллективно в составе общины. Объектами земельной аренды выступала либо внутринадельная (общинная) земля крестьян, либо вненадельная земля (помещичья, казённая, удельная земля, земля крестьян соседних сельских общин) и иных собственников.

В данный исторический период правовое регулирование аренды земель осуществлялось нормами российского гражданского законодательства, так как земельное законодательство только зарождалось. В российском Своде гражданских законов предусматривалось обязательное заключение арендного договора, к существенным условиям которого уже тогда относили предмет, сроки и цену в договоре аренды.

Предметом арендного договора должен был быть обособленный земельный участок. Максимальный срок для сдачи в аренду земли как недвижимого имущества составлял 12 лет. В порядке исключения гражданское законодательство предусматривало 30-летний и даже 36-летний срок аренды земель для целей строительства производственных объектов. Арендная плата устанавливалась как в денежной форме, так и в разных видах отработок и натуральных платежей.

В Советской России в 1917 году арендные правоотношения прекратили своё существование ввиду происшедшей национализации земли и других природных ресурсов. Только с 1987 года арендные отношения стали вновь устанавливаться в законах СССР, стали формироваться трудовые коллективы, использующие право

аренды, внутрихозяйственную аренду, арендный подряд.

Право аренды земель представляет собой особенный вид земельных правоотношений. Субъектами этих отношений являются собственники земель, они же арендодатели, и арендаторы. Основная обязанность арендодателей состоит в передаче арендатору разрешённого объекта аренды во владение, использование и сохранение в течение согласованного срока, а основные обязанности арендатора состоят в сохранении и даже улучшении объекта аренды,своевременной уплате арендной платы и возврате арендованного имущества после прекращения договора аренды [1].

В отличие от иных правомочий на земельный участок, которые определены законом, субъекты земельных арендных отношений могут устанавливать и изменять свои права и обязанности. Следовательно, можно согласиться с теми авторами, которые считают, что установленные в арендных договорах права и обязанности арендаторов могут быть богаче, чем у тех землевладельцев и землепользователей, которые получили земельные участки на основании административно-правового акта [3].

Земельный участок как объект земельных отношений определяется ст. 11.1 ЗК РФ как часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. Порядок установления земельного участка осуществляется в соответствии с требован иями ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» и ФЗ «О землеустройстве».

В научной литературе большинство авторов относят арендное землевладение к вещным правам [7]. Вещные права на землю и сделки с ними являются имущественными отношениями, поэтому они включены в предмет правового регулирования гражданского законодательства. Однако земля как объект в этих общественных отношениях предстаёт как природный объект и природный ресурс, с одной стороны, и как недвижимое имущество, с другой. Поэтому при регулировании земельных отношений учитывается прежде всего то, что земельный участок как имущественный объект является неотъемлемой составляющей земли как природного объекта и природного ресурса.

Как известно, отношения по поводу прав на недвижимое имущество в целом регулируется гражданским законодательством, но, учитывая особенность земли, в гражданском законодательстве постоянно подчёркивается необходимость соблюдать земельное законодательство.

Принцип отделения земельных отношений от имуществен

Для дальнейшего прочтения статьи необходимо приобрести полный текст. Статьи высылаются в формате PDF на указанную при оплате почту. Время доставки составляет менее 10 минут. Стоимость одной статьи — 150 рублей.

Показать целиком