УДК 347.2/3 ББК 67.404
ДОГОВОР АРЕНДЫ ОБЪЕКТА КУЛЬТУРНОГО НАСЛЕДИЯ
Ольга Сергеевна НАЧАРОВА, соискатель кафедры гражданского права Международного юридического института E-mail: o.s.nacharova@gmail.com
Научная специальность: 12.00.03 — гражданское право; предпринимательское право;
семейное право; международное частное право
Аннотация. В статье рассматриваются особенности гражданско-правового регулирования арендных отношений, связанных с объектами культурного наследия, как эффективного механизма, направленного на охрану, сохранение и популяризацию объектов культурного наследия.
Ключевые слова: аренда, объекты культурного наследия, сохранение объектов культурного наследия, договор аренды, арендодатель, арендатор, недвижимое имущество, гражданское право.
Annotation. The article discusses the habits of civil regulation of lease relations related to cultural heritage as an effective frame aimed at the protection and promotion of cultural heritage.
Key words: rent, cultural heritage, protection of cultural heritage, lease, the lessor, the lessee, estate property, civil law.
Научный руководитель и рецензент — Е.В. Ельникова, профессор кафедры гражданского права Международного юридического института, кандидат юридических наук, кандидат исторических наук, доцент
Процесс развития культуры невозможен без государственно-частного партнерства, а использование договора аренды объектов культурного наследия является средством привлечения дополнительных инвестиций для сохранения объектов культурного наследия, оставляя арендодателю как собственнику гораздо больше рычагов воздействия на арендатора в случае несоблюдения им условия договора аренды, чем в аналогичных ситуациях после приватизации или продажи объекта культурного наследия. Для арендатора же это является не только средством льготного налогообложения, но и оказывает благоприятное влияние на его репутацию.
Сделки, в том числе аренда объектов культурного наследия, регулируются нормами, закрепленными в Гражданском1 и Жилищном кодексах2 и Законе «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации»3. Согласно п. 1 ст. 55
данного Закона договор аренды объектов культурного наследия заключается в соответствии с правилами, предусмотренными для договоров аренды зданий и сооружений.
Для признания договора заключенным необходимо соглашение сторон в требуемой форме по всем существенным условиям, которыми согласно ст. 432 ГК РФ являются условия о предмете договора. Эти условия названы в Законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида; указаны также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. При этом в юридической науке единое мнение о том, какие условия договора аренды являются существенными, отсутствует.
А.П. Сергеев и Ю.К. Толстой4 считают, что существенными условиями договора могут быть признаны только такие его условия, отсутствие которых в тексте договора влечет признание его незаключенным.
ЗАКОН И ПРАВО • 01-2015
М.И. Брагинский и В.В. Витрянский5 придерживаются мнения, что ставить зависимость условий от техники законодательной работы в корне не верно.
Аналогичной позиции придерживаются О.С. Иоффе6, О.Н. Садиков7, И.Б. Новицкий и Л.А. Лунц8, указывающие, что условия, определенные существенными в силу закона, не всегда должны содержаться в договоре.
На наш взгляд, с практической точки зрения, существенность условий должна зависеть от требований действующего законодательства, поскольку это влияет на признание договора заключенным и действительным.
Согласно ст. 651 и 654 ГК РФ помимо предмета существенными условиями договора зданий и сооружений признаются письменная форма путем составления одного документа, подписанного сторонами (несоблюдение формы влечет недействительность договора), и размер арендной платы, который должен быть предусмотрен в договоре аренды. На него не распространяются правила определения цены, предусмотренной п. 3 ст. 424 ГК РФ (несоблюдение согласованного в письменной форме условия о размере арендной платы договора влечет признание его незаключенным).
К специальным требованиям Закона об объектах культурного наследия к договору аренды объектов культурного наследия относится обязательное указание сведений об особенностях, составляющих предмет охраны объекта культурного наследия, и требования к его сохранению.
Сведения, составляющие предмет охраны объекта культурного наследия, содержатся в паспорте данного объекта в разделе XVII и включают сведения об особенностях объекта, послуживших основанием для включения его в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации и подлежащих обязательному сохранению.
Паспорт объекта культурного наследия является одним из обязательных документов, представляемых в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, при осуществлении сделок с объектом культурного наследия либо земельным участком, в пределах которого располагается объект археологического наследия.
Требования к содержанию, порядку и условиям использования памятников истории и культуры, условиям доступа к нему граждан, порядку и сроку проведения реставрационных, ремонтных и иных работ по сохранению объекта культурного наследия содержатся в охранном обязательстве, форма которого утверждена приказом Минкультуры СССР от 13 мая 1986 г. № 203 «Об утверждении «Инструкции о порядке учета, обеспечения сохранности, содержания, использования и реставрации недвижимых памятников истории и культуры»9. Указанные в охранном обязательстве требования устанавливаются государственными органами охраны памятников для каждого памятника индивидуально и являются ограничениями (обременениями) права пользования данным объектом.
В аренду могут быть переданы лишь те объекты культурного наследия, которые разрешено отчуждать из государственной собственности, т.е. любые, за исключением перечисленных в ст. 50 Закона об объектах культурного наследия — объекты культурного наследия, отнесенные к особо ценным объектам культурного наследия народов Российской Федерации, памятники и ансамбли, включенные в Список всемирного наследия, историко-культурные заповедники и объекты археологического наследия.
Ограничений по субъектному составу договоров аренды объектов культурного наследия действующее законодательство не содержит.
Так, возможностью использования данного типа (вида) договора наделен каждый участник гражданского оборота (физические, юридические лица, Российская Федерации, субъекты Рос-
ЗАКОН И ПРАВО • 01-2015
сийской Федерации и муниципальные образования).
Характерной особенностью аренды объектов культурного наследия является то, что со стороны собственника (арендодателя) выступают, как правило, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации и муниципальные образования. При этом от имени Российской Федерации, субъектов Российской Федерации выступают уполномоченные органы (министерства и ведомства).
В связи с этим следует указать на такой негативный прецедент, как неправомерное понуждение государственными или муниципальными органами частных лиц согласовывать договоры аренды с третьим лицом (пусть даже государственным органом), который не является стороной по договору.
Данный факт не только нарушает действующее законодательство, но и негативно отражается на гражданском обороте в целом, поскольку акты, регулирующие публичные отношения, связанные с управлением имуществом, принадлежащим государству или муниципальному образованию, распространяются исключительно на те органы, кому они адресованы, и не должны транслироваться на гражданско-правовые отношения, возникающие у государства или муниципального образования при заключении договоров аренды с частными лицами10.
Со стороны арендатора, как правило, выступают граждане (дееспособные) или юридические лица.
В связи с ценностью объектов культурного наследия видится целесообразным введение на законодательном уровне ограничения, связанного с требованием к арендатору, который в обязательном порядке должен иметь финансовую и техническую возможность обеспечить соблюдение охранного обязательства.
В заключение хотелось бы отметить, что грамотное законодательное регулирование арендных отношений, связанных с объектами культурного наследия, может быть одним из эффектив-
ных механизмов, направленных на сохранение российской культурной самобытности и создание условий для равной доступности культурных благ, развитие и реализацию культурного и духовного потенциала каждой личности, что закреплено в Федеральной целевой программе «Культура России (2012 — 2018 годы)»11. Для реализации целей программы предусмотрено привлечение финансирования за счет внебюджетных источников в размере 2 490,48 млн руб.
1 Гражданский кодекс Российской Федерации (ч. 2) от 26.01.1996 г. № 14-ФЗ // СЗ РФ. 1996. № 5. Ст. 410.
2 Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12. 2004 г. № 188-ФЗ // СЗ РФ. 2005. № 1 (ч. 1). Ст. 14.
3 Федеральный закон от 25.06.2002 г. № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» // Рос. газ. 2002. № 116-117. 29 июня.
4 Гражданское право: Учебник: В 3-х т. Т. 2. 4-е изд., перераб. и доп. / Отв. ред. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. М.: ТК Велби, Проспект, 2005.
5 Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Кн. 2: Договоры о передачи имущества // М.: Статут, 2004. С. 523, 524.
6 Иоффе О. С. Советское гражданское право: Курс лекций: Общая часть. Право собственности. Общее учение об обязательствах: Учебное пособие / Отв. ред. А.К. Юрченко // Л.: Изд-во Ленингр. ун-та, 1958.
7 Гражданское право России: Курс лекций. Ч. 1 / Брагинский М.И., Залесский В.В., Клейн Н.И., Литовкин В.Н. и др.; Под ред. О.Н. Садикова. М.: Юрид. лит., 1996.
8 Лунц Л.А., Новицкий И.Б. Общее учение об обязательстве // М.: Госюриздат, 1950.
9 Приказ Минкультуры СССР от 13.05.1986 г. № 203 «Об утверждении Инструкции о порядке учета, обеспечения с
Для дальнейшего прочтения статьи необходимо приобрести полный текст. Статьи высылаются в формате PDF на указанную при оплате почту. Время доставки составляет менее 10 минут. Стоимость одной статьи — 150 рублей.