научная статья по теме ДОГОВОР О РАЗВИТИИ ЗАСТРОЕННОЙ ТЕРРИТОРИИ: ПРАВОВАЯ ПРИРОДА И СУЩЕСТВЕННЫЕ УСЛОВИЯ Государство и право. Юридические науки

Текст научной статьи на тему «ДОГОВОР О РАЗВИТИИ ЗАСТРОЕННОЙ ТЕРРИТОРИИ: ПРАВОВАЯ ПРИРОДА И СУЩЕСТВЕННЫЕ УСЛОВИЯ»

ДОГОВОР О РАЗВИТИИ ЗАСТРОЕННОЙ ТЕРРИТОРИИ: ПРАВОВАЯ ПРИРОДА И СУЩЕСТВЕННЫЕ УСЛОВИЯ

КУЗНЕЦОВА Надежда Владимировна,

заместитель генерального директора ЗАО «Инвест - центр». E-mail: angelina-44450@mail.ru

Краткая аннотация: в статье рассматриваются правовая природа, перечень и содержание существенных условий договора о развитии застроенных территорий, предусмотренных гражданским, градостроительным и земельным законодательством. Договор о развитии застроенной территории имеет межотраслевой характер, что обусловлено взаимосвязями гражданского, градостроительного и земельного законодательства.

The article examines the legal nature and content of the essential conditions for developing built-up areas, provided civil, urban planning and land legislation. An agreement on the development of built-up area is of interdisciplinary nature, which is conditioned by relations of civil, urban planning and land legislation.

Ключевые слова: развитие застроенной территории; существенные условия договора; договор о развитии; открытый аукцион; проект планировки; застройщик; публичный субъект.

Development of built-up area; the essential terms of the agreement; the development agreement; public auction; project planning; developer; public subject.

Институт развития застроенных территорий, действующий в российском законодательстве с 2006 г., направлен на решение проблемы ветхого жилищного фонда, преобразование городских территорий с устаревшими видами землепользования (например, правом пожизненного наследуемого владения земельным участком). Одна из особенностей правового института развития застроенных территорий состоит в том, что он может применяться только при наличии градостроительных регламентов, содержащихся в муниципальных нормативных правовых актах, которыми являются правила землепользования и застройки. Другая особенность заключается в том, что развитие осуществляется в отношении застроенных территорий, обремененных правами третьих лиц.

В соответствии с ч. 6 ст. 30 ГрК РФ в градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются: 1) виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства; 2) предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных уча-

стков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства; 3) ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Сфера действия института развития застроенных территорий определяется одновременным наличием на соответствующей территории трех видов объектов: а) многоквартирные дома, признанные в установленном Правительством РФ порядке аварийными и подлежащие сносу; б) многоквартирные дома, снос, реконструкция которых планируется на основании адресных программ, утвержденных представительным органом местного самоуправления; в) объекты капитального строительства, вид разрешенного использования и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту (ч. 3 и 4 ст. 46.1 ГрК РФ).

Институт развития застроенных территорий в целом представляет собой сложный юридический состав, включающий в себя следующие взаимосвязанные элементы: во-первых; наличие на застроенной территории объек-

тов, указанных в ч. 3 и 4 ст. 46.1 ГрК РФ; во-вторых, принятие уполномоченным органом власти решения о развитии застроенной территории; в-третьих, проведение аукциона на право заключить договор о развитии застроенной территории; в-четвертых, заключение договора о развитии застроенной территории, его реализация; в-пятых, предоставление застройщику земельного участка, на территории которого будет осуществляться проект. Важно, чтобы каждый этап был осуществлен в соответствии с установленными законом и договором условиями. От этого зависит признание договора о развитии застроенной территории заключенным и действительным, а также осуществление застройщиком и публичным субъектом прав и обязательств, предусмотренных договором.

Договор о развитии застроенной территории является относительно новым и в целом малоизученным с теоретической и практической точек зрения, хотя в связи с наличием в крупных российских городах относительно большого количества ветхого или аварийного жилья заключение этих договоров является актуальным направлением реновации таких кварталов. Договор о развитии застроенной территории в современном виде представлен как правовое понятие в положениях ст. 46.1-46.3 (в ред. Федерального закона от 23 июня 2014 г. № 171-ФЗ) Градостроительного кодекса РФ. Он имеет свою специфику: заключается между органом местного самоуправления и победителем открытого аукциона на право заключить такой договор (либо с иным лицом - например, с участником аукциона, сделавшим предпоследнее предложение о цене права на заключение договора). На основании заключенного договора о развитии застроенной территории заключается целый ряд иных договоров, необходимых для реализации градостроительного проекта (например, договор аренды земельного участка из состава земельных участков, находящихся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена и которые не предоставлены в пользование и во владение граждан и юридических лиц, договор подряда на выполнение отдельных видов работ и др.).

Гражданский кодекс РФ не содержит по-

ложений, специально направленных на регулирование анализируемого договора. Но это не исключает применение к отношениям, связанным с заключением, изменением и прекращением договора о развитии застроенной территории, а также его исполнением, общих положений Кодекса в субсидиарном порядке к специальным положениям о договоре развития застроенной территории и порядке его заключения, содержащимся в градостроительном и земельном законодательстве. Об этом свидетельствуют, в частности, положения ч. 4 ст. 4, ч. 6 и 8 ст. 46.2 ГрК РФ, прямо указывающие на применение норм гражданского законодательства.

Развитие застроенных территорий в соответствии с п. 7 ст. 46.1 ГрК РФ осуществляется на основании договора о развитии застроенной территории, по которому согласно ст. 46.2 ГрК РФ одна сторона - застройщик обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства по:

- подготовке проекта планировки застроенной территории;

- созданию либо приобретению, а также по передаче в государственную или муниципальную собственность благоустроенных жилых помещений для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на соответствующей территории;

- уплате выкупной цены за изымаемые на основании решения органа местного самоуправления жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома;

- осуществлению строительства предусмотренных договором объектов на соответствующей территории в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории.

Другая сторона договора - орган местного самоуправления (публичный субъект) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств по: утверждению проекта

планировки застроенной территории; принятию в установленном порядке решения об изъятии путем выкупа жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, а также земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома; предоставлению другой стороне по договору без проведения торгов земельных участков для строительства. Таким образом, орган местного самоуправления, с одной стороны, выступает как субъект, наделенный властными полномочиями и их в необходимой степени реализующий, а с другой стороны, как субъект, вступающий в договор на началах равенства участников отношений.

Анализ договоров о развитии застроенных территорий, заключенных в различных регионах, свидетельствует, что они осложнены публичным элементом и это проявляется не только до заключения договора о развитии застроенной территории, но и в ходе его исполнения. Анализ положений ГрК РФ позволяет сделать вывод, что законодатель по существу заложил модель исследуемого договора в качестве договора присоединения, поскольку существенные условия договора определяются публичным субъектом, которые указываются в извещении о проведении аукциона и проекте договора, являющегося составным элементом аукционной документации. Более того, ч. 26 ст. 46.3 ГрК РФ предусматривает, что при заключении договора изменение условий аукциона на основании соглашения сторон такого договора или по требованию одной из сторон не допускается. Законодатель не представляет возможности претендентам познакомиться с обоснованностью применения каких-либо расчетных показателей (нормативов), влияющих на определение материального элемента предмета договора. По существу на аукционе «торгуется» только цена права на заключение договора, а в остальном победитель аукциона присоединяется к условиям договора, разработанного публичным субъектом.

Но в процессе исполнения заключенного договора могут возникать обстоятельства, требующие внесение в договор и приложения к нему новых положений и обязательств сторон.

Инициаторами таких изменений, как свидетельствует практика, могут выступать как публичный субъект, так и застройщик. Анализ договоров развития застроенных территорий, заключенных в различных регионах, показал, что в договоры включаются пункты, предусматривающие возможность внесения изменений и дополнений в заключенный договор посредством подписания сторонами соответствующего дополнительного соглашения. Полагаем, что эти изменения и дополнения не должны касаться существенных условий аукциона.

Реализация публичным субъектом администра

Для дальнейшего прочтения статьи необходимо приобрести полный текст. Статьи высылаются в формате PDF на указанную при оплате почту. Время доставки составляет менее 10 минут. Стоимость одной статьи — 150 рублей.

Показать целиком