научная статья по теме ЕВРАЗИИСКИЙ ЭКОНОМИЧЕСКИЙ СОЮЗ: РОССИЙСКИЙ ОПЫТ РЕГУЛИРОВАНИЯ РАЗВИТИЯ ТЕРРИТОРИИ В ЦЕЛЯХ СТРОИТЕЛЬСТВА Государство и право. Юридические науки

Текст научной статьи на тему «ЕВРАЗИИСКИЙ ЭКОНОМИЧЕСКИЙ СОЮЗ: РОССИЙСКИЙ ОПЫТ РЕГУЛИРОВАНИЯ РАЗВИТИЯ ТЕРРИТОРИИ В ЦЕЛЯХ СТРОИТЕЛЬСТВА»

_Гражданское право

ЕВРАЗИЙСКИЙ ЭКОНОМИЧЕСКИЙ СОЮЗ: РОССИЙСКИЙ ОПЫТ РЕГУЛИРОВАНИЯ РАЗВИТИЯ ТЕРРИТОРИЙ В ЦЕЛЯХ СТРОИТЕЛЬСТВА

ДИХТЯР Ангелина Ивановна,

профессор кафедры гражданского права и процесса Юридического института ФГБОУ ВПО «Госуниверситет-УНПК». E-mail: angelina-44450@mail.ru

Краткая аннотация: автор делает вывод, что устойчивое развитие территорий, являющееся одной из важнейших социально-экономических и стратегических задач современной России, в сфере жилищного строительства преимущественно связано с комплексным освоений территорий, не обремененных правами третьих лиц, и развитием застроенных территорий (кварталов, микрорайонов или их части), обремененных правами третьих лиц.

The author concludes that sustainable development of territories, which is one of the most important socio-economic and strategic challenges of modern Russia, in the sphere of housing construction mainly due to complex development of territories, not encumbered by third party rights, and the development of built-up areas (blocks, neighborhoods or parts of them), encumbered by rights of third parties.

Ключевые слова: развитие территорий; права на земельные участки; развитие застроенных территорий; комплексное освоение территорий; аукцион; договор о развитии застроенной территории; договор о комплексном освоении территории; жилье экономического класса.

Territorial development; the rights to land plots; development of built-up areas; complex development of territories; the auction; the agreement on the development of built-up area; the treaty on integrated development of the territory; the economy-class housing.

Концепция перехода Российской Федерации к устойчивому развитию, утвержденная Указом Президента РФ от 1 апреля 1996 г. № 440 , в качестве одного из основных направлений создания правовой основы перехода России к устойчивому развитию определила совершенствование действующего законодательства, определяющего, в частности, экономические механизмы регулирования природопользования и охраны окружающей среды. Причем если изначально устойчивое развитие связывали с обеспечением рационального природопользования, охраны окружающей среды и экологической безопасности населения, то в последние годы стали его соотносить и с развитием социально-экономических явлений, включающих в себя принципы и рекомендации в области градостроительства и планирования расселения, застройки территорий.

Как показала практика, целям устойчивого развития территории не отвечает так называемая «точечная» («уплотнительная») застройка, которая по своей природе противоречит идее создания благоприятных условий проживания граждан и со-

1 СЗ РФ. 1996. № 15. Ст. 1572.

хранения экологически нормальной среды обитания, потребность в которой, прежде всего, проистекает из стремления строительной организации получить дополнительную прибыль. Необходимо комплексное развитие территорий, что обусловлено целым рядом социальных, градостроительных, экономических факторов и целесообразностью эффективного использования земельных ресурсов.

Таким образом, устойчивое развитие территорий является одной из важнейших социально-экономических и стратегических задач современной России. Данное направление устойчивого развития нашло отражение в российском градостроительном и земельном законодательстве.

Так, в соответствии с российским законодательством в сфере жилищного строительства применяются две разновидности института развития территорий: институт комплексного освоения территории (большого земельного участка как элемента планировочной структуры), свободного от прав третьих лиц, и институт развития застроенных территорий (кварталов, микрорайонов или их части), обремененных правами третьих лиц.

Наиболее актуальной договорной конструкцией, опосредующей инвестиционные отноше-

ния в сфере строительства, является договор о развитии застроенной территории, который был введен в российское законодательство Федеральным законом от 18 декабря 2006 г. № 232-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (Федеральный закон от 18 декабря 2006 г. № 232-Ф3). В соответствии с Федеральным законом от 18 декабря 2006 г. № 232-Ф3 в Градостроительный кодекс РФ (ГрК РФ) включены три статьи, регулирующие правоотношения по развитию застроенных территорий (ст. 46.1-46.3). Отдельные правоотношения в анализируемой сфере, кроме того, регулируются земельным, жилищным и гражданским законодательством.

В соответствии с п. 8 ст. 46.1 ГрК РФ предоставление для строительства в границах территории, в отношении которой принято решение о развитии, земельных участков, которые находятся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена и которые не предоставлены в пользование и во владение гражданам и юридическим лицам, осуществляется лицу, с которым органом местного самоуправления заключен договор о развитии застроенной территории, без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством. Земельные участки по выбору застройщика предоставляются ему бесплатно в собственность или в аренду (ст. 39.5 и 39.6 ЗК РФ). В случае, если в качестве застройщика выступает нерезидент, земельный участок предоставляется в собственность исключительно за плату (п. 4 ст. 39.4 ЗК РФ).

Развитие застроенных территорий осуществляется по установленной законодателем

2

процедуре, включающей несколько этапов.

Первый этап - принятие органом местного самоуправления поселения или городского округа решения о развитии застроенной территории (решение о РЗТ) по инициативе органа государственной власти субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления,

1 СЗ РФ. 2006. № 52 (ч. 1). Ст. 5498; 2014. № 26 (ч. 1). Ст. 3377.

2 Исследователи, изучающие развитие застроенных территорий, не пришли к единому мнению относительно этапов данного процесса. См.: Шарапов В. Развитие застроенных территорий // Право и экономика. 2008. № 2. С. 20-22; Файзрахманова Я.И. Проблемы, возникающие в процессе развития застроенных территорий // В мире научных открытий. 2011. № 32(15). С. 300, 301 и др.

физических или юридических лиц. К сожалению, законодатель не определяет статус физических и юридических лиц, имеющих право обращаться с подобными ходатайствами и механизм их рассмотрения. В связи с этим на практике нередко возникают сложные вопросы.

Необходимо иметь ввиду, что законами субъектов РФ в 2014 г. в соответствии с ч. 1. 2 ст. 17 Федерального закона от 6 октября 2003 г. № 131-ФЗ осуществлено перераспределение некоторых полномочий между органами местного самоуправления и органами государственной власти субъектов РФ, касающихся принятия решения о РЗТ, организации и проведения аукционов на право заключить договор о развитии застроенной территории (договор о РЗТ).

В частности, в соответствии с Законом Орловской области от 31 октября 2014 г. № 1686-ОЗ4 Правительство Орловской области или уполномоченные им органы исполнительной государственной власти с 1 января 2015 г. в течении пяти лет осуществляют полномочия органов местного самоуправления городских поселений, органов местного самоуправления муниципальных районов и городских округов области, касающиеся: а) принятия решений о развитии застроенных территорий в части определения их местоположения, площади территории, перечня адресов зданий, строений, сооружений, подлежащих сносу, реконструкции; б) организации и проведения аукциона на право заключить договор о развитии застроенной территории (за исключением принятия решения о проведении аукциона), в том числе в части определения цены права на заключение договора о развитии застроенных территорий. Анализ приведенных положений позволяет сделать вывод, что орган местного самоуправления вправе принять решение о развитии конкретной застроенной территории при условии реализации органом государственной исполнительной власти субъекта указанных выше полномочий.

Кроме того, решение органом местного самоуправления принимается при наличии градостроительного регламента, а также региональных и местных нормативов градостроительного проек-

3 Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации. Федеральный закон от 6 октября 2003 г. № 131-ФЭ (в ред. от 30 марта 2015 г.) // СЗ РФ. 2003. № 40. Ст. 3822; 2015. № 13. Ст. 1808.

4 СПС «Консультант-плюс».

тирования (при их отсутствии - утвержденных органом местного самоуправления расчетных показателей обеспечения такой территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры). Если в отношении застроенной территории не утверждены правила землепользования и застройки, процедура развития застроенных территорий не может быть реализована в отношении такого квартала, микрорайона или их части.

Для принятия решения о развитии застроенной территории необходимо наличие на такой территории определенного состава объектов недвижимости: а) не менее двух многоквартирных домов, признанных в установленном Правительством РФ от 28 января 2006 г. № 47 порядке аварийными и подлежащих сносу; б) не менее двух многоквартирных домов, подлежащих сносу или реконструкции в рамках реализации адресной муниципальной программы, утвержденной представительным органом власти местного самоуправления; в) расположены объекты капитального строительства, вид разрешенного использования и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту (ч. 4 ст. 46.1 ГрК РФ).

Законодатель определил, что в пределах застроенной территории не могут находиться иные объекты, кроме указанных в ч. 3 и 4 ст. 46.1 ГрК РФ (ч. 5 ст. 46.1 Кодекса). К подобным объектам относятся объекты капитального строительства, которые, напротив, соответствуют градостроительному регламенту, или которые не признаны аварийными или не включены в адресную муниципальную программу. Это означает, что земельные участки, на которых расположены такие объекты при определении границы застроенной территории, подлежащей развитию, не могут быть по смыслу закона включены в площадь застроенной терри

Для дальнейшего прочтения статьи необходимо приобрести полный текст. Статьи высылаются в формате PDF на указанную при оплате почту. Время доставки составляет менее 10 минут. Стоимость одной статьи — 150 рублей.

Показать целиком