УДК 349.4
Фактический землепользователь как нелегальный участник земельных отношений
Ю.А. УМЕРЕНКО,
кандидат юридических наук, юрисконсульт ЗАО «Квантум»
Umerenko_Y_A@rosim.ru
Исследуется вопрос о «нелегальном» участнике земельных отношений — фактическом землепользователе. Анализируется связь понятия «фактический землепользователь» с дефиницией «фактическое землепользование». Обосновывается необходимость введения в законодательство Российской Федерации указанных категорий.
Ключевые слова: земельный участок, фактический землепользователь, фактическое землепользование, объект недвижимого имущества.
The Actual Land User as a Member of an Illegal Land Relations Umerenko Yu.
The article deals with the question of the "illegal party" land relations — the actual land user. The connection between the concept of "actual land user" with the definition of "actual land use" is considered. The author substantiates the need for the legislation of these categories.
Keywords: land lot, the actual land user, the actual land use, object of real estate.
Современное российское законодательство
содержит довольно широкую нормативную основу для регулирования правоотношений в сфере земельных отношений.
Распоряжением Правительства РФ от 03.03.2012 № 297-р были утверждены Основы государственной политики использования земельного фонда Российской Федерации на 2012—2017 годы (далее — Основы). Основы определяют, что государственная политика Российской Федерации по управлению земельным фондом Российской Федерации «направлена на создание и совершенствование правовых, экономических, социальных и организационных условий для развития земельных отношений, осуществляется исходя из понимания о земельных участках как об особых объектах природного мира, используемых в качестве основы жизни и деятельности человека, средства производства в сельском хозяйстве и иной деятельности, и одновременно как о недвижимом имуществе с особым правовым режимом».
Вместе с тем при всей важности правового регулирования земельных отношений в земельном законодательстве Российской Федерации до настоящего момента не регламентирован ряд вопросов, касающихся многих субъектов земельных правоотношений.
В Российской Федерации существует множество земельных участков, права на которые не оформлены в соответствии с требованиями законодательства, что представляет собой серьезную проблему для развития рынка земельных ресурсов. Зачастую нежелание оформлять права на земельные участки обусловлено экономической нецелесообразностью (упла-
та арендной платы, земельного налога, обязанность привести земельные участки в первоначальное состояние при осуществлении определенных видов хозяйственной деятельности и т. д.).
Российская Федерация принимает значительные меры для обеспечения приведения земельных правоотношений в соответствие требованиям законодательства Российской Федерации, что находит свое отражение в федеральных законах, однако данные меры до настоящего момента не позволяют завершить процесс оформления прав на земельные участки.
Многие фактические участники земельных отношений остаются вне рамок правового поля, и это не должно оставаться без должного внимания.
Более того, вопросы, касающиеся защиты прав фактических землепользователей, в последнее время приобретают особую значимость в судебной практике, в связи с чем вопрос о понятии и правовом статусе фактических землепользователей нуждается в самостоятельном теоретическом и практическом рассмотрении с учетом современных реалий и уровня развития земельных отношений.
В соответствии с п. 1 ст. 5 Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (далее — ЗК РФ) «участниками земельных отношений являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования».
В пункте 2 ст. 5 ЗК РФ установлено: «Права иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц на приобретение в собственность земельных участков опре-
деляются в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами».
Из анализа указанных норм следует, что перечень участников земельных отношений является закрытым, т. е. исчерпывающим.
Пункт 3 ст. 5 ЗК РФ устанавливает: для целей настоящего кодекса используются следующие понятия и определения:
«собственники земельных участков — лица, являющиеся собственниками земельных участков;
землепользователи — лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве безвозмездного срочного пользования;
землевладельцы — лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения;
арендаторы земельных участков — лица, владеющие и пользующиеся земельными участками по договору аренды, договору субаренды;
обладатели сервитута — лица, имеющие право ограниченного пользования чужими земельными участками (сервитут)».
Понятийно-категориальный аппарат ЗК РФ в данной части не учитывает и не отражает такое понятие, как «фактический землепользователь», что является существенным недостатком земельного законодательства Российской Федерации. Фактические землепользователи как субъекты земельных правоотношений с точки зрения понятийно-категориального аппарата ЗК РФ стоят вне рамок правового поля, в то время как объективно они существуют. Кроме того, нередко статус «фактический землепользователь» предшествует переходу в легальную категорию «участники земельных отношений».
Существование подобных «нелегальных» участников земельных отношений подтверждается и ст. 7.1 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях 2001 года, которая предусматривает административную ответственность за самовольное занятие земельного участка или использование земельного участка без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов на землю, а в случае необходимости — без документов, разрешающих осуществление хозяйственной деятельности.
В пункте 1 постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 № 11 «О некоторых вопросах применения Особенной части Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях» указано: «При рассмотрении дел об оспаривании постановлений административных органов о привлечении к административной ответственности за названные правонарушения судам следует учитывать, что под
самовольным занятием земель понимается пользование чужим земельным участком при отсутствии воли собственника этого участка (иного управомоченного им лица), выраженной в установленном порядке».
Однако на практике у земельного участка фактически может отсутствовать собственник, например, в случае, когда земельный участок относится к неразграниченной собственности, при этом презумпция государственной собственности на землю, закрепленная в п. 2 ст. 214 Гражданского кодекса Российской Федерации 1994 года (далее — ГК РФ), в данном случае носит номинальный характер.
В этой связи самовольное занятие земельного участка может иметь место не только при отсутствии воли собственника этого участка (иного управомоченного им лица), но и при невозможности установить правообладателя земельного участка, что исключает возможность наличия волеизъявления в подобном случае.
При этом следует учитывать, что по смыслу п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» по общему правилу управление и распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления.
Утверждение о наличии «нелегальных» участников земельных отношений на первый взгляд может показаться сомнительным, в силу того что установление административной ответственности за самовольное занятие земельного участка или использование земельного участка без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов на землю ставит своей целью пресечь противоправные действия соответствующих лиц, что исключает возможность их рассмотрения в качестве полноценных участников земельных отношений.
Вместе с тем в законодательстве Российской Федерации существует и ряд иных норм, объективно свидетельствующих о наличии «фактических землепользователей».
В соответствии с п. 1 ст. 36 ЗК РФ, «если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица — собственники зданий, строений, сооружений».
Указанная норма является основанием для оформления прав на земельные участки собственниками объектов недвижимого имущества в зависимости от их волеизъявления. Данная норма является производной от права собственности на объекты недвижимого имущества.
В пункте 14 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопро-
сах, связанных с применением земельного законодательства» указано: «Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка». Таким образом, при отчуждении объекта недвижимого имущества прежний его собственник в силу прямого указания закона выбывает из обязательства по аренде земельного участка.
Наличие указанной нормы свидетельствует о юридической возможности использования собственниками объектов недвижимого имущества земельных участков без оформления прав на них в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (вне обязательственных и вещных правоотношений), в силу прямого указания закона. Тем более что отсутствие у собственников объектов недвижимого имущества документов на земельные участки может быть обусловлено различными причинами (истечение срока аренды земельного участка, отчуждение объекта недвижимого
Для дальнейшего прочтения статьи необходимо приобрести полный текст. Статьи высылаются в формате PDF на указанную при оплате почту. Время доставки составляет менее 10 минут. Стоимость одной статьи — 150 рублей.