ЭКОНОМИКА И МАТЕМАТИЧЕСКИЕ МЕТОДЫ, 2004, том 40, № 2, с. 3-16
НАРОДНОХОЗЯЙСТВЕННЫЕ ПРОБЛЕМЫ
ГОСУДАРСТВЕННАЯ ПОДДЕРЖКА ЖИЛИЩНЫХ РЫНКОВ: МЕЖРЕГИОНАЛЬНЫЙ РАЗРЕЗ*
© 2004 г. Е. Ю. Фаерман, С. Р. Хачатрян
(Москва)
В России создана правительственная комиссия по развитию системы ипотечного жилищного кредитования (1999 г.). Предполагается образование фонда поддержки региональных жилищных программ на основе конкурсного отбора проектов, представленных субъектами РФ. Предлагается методический и модельный инструментарий для объективизации такого отбора проектов, осуществляемых при поддержке федерального бюджета на возвратной основе. Активизация региональной жилищной политики для расширения доступности рынка жилья рассматривается как конкретный и важный вид государственной деятельности в социальной сфере.
ВВЕДЕНИЕ
Извечный вопрос: "Как нам обустроить Россию?" (А.И. Солженицын) необъятен по своим масштабам и сложности, но и более конкретный вопрос - обустройство россиян, обеспечение их достойными жилищными условиями - далек от решения. Задача государства в современных условиях заключается в поддержании платежеспособного спроса различных слоев населения на рынке жилья за счет развития рыночных механизмов мобилизации финансовых ресурсов общества посредством системы долгосрочного ипотечного кредитования. Общий объем ипотечных кредитных ресурсов, предоставляемых на приобретение или строительство жилья достаточно мал и в целом по РФ оценивается в 135-140 млн долл. (из них более половины приходится на Москву и Санкт-Петербург). А процентные ставки на кредиты коммерческих банков достаточно велики (порядка 12-15% годовых в валюте) и признаются населением как несправедливые и грабительские. Это становится особенно заметным при сравнении со ставкой процента в развитых странах (5-6%) и показателя отношения процентных платежей (для сопоставимых размеров жилья) к среднедушевым доходам в этих странах с аналогичным среднероссийским показателем.
В ряде регионов России имеются отработанные различные схемы кредитования населения, которые, однако, пока далеки от классических образцов. Многообразие этих схем позволит при соответствующей поддержке государства и предусмотренных в федеральном бюджете ресурсных гарантий сформировать эффективный "портфель" региональных ипотечных программ кредитования населения.
Проблема состоит в том, что между районами Российской Федерации сложилась заметная дифференциация в уровнях социально-экономического развития, усилившаяся в ходе реформ, и примерно 80% субъектов РФ являются депрессивными, а около 20% - "донорами", за счет налоговых поступлений которых формируется федеральный бюджет. Межрегиональная дифференциация проявляется в уровнях среднедушевых показателей валового регионального продукта, доходов, жилищной обеспеченности, занятости, потребительских расходов и возможностях улучшения жилищных условий.
С учетом сложившейся дифференциации показателей социально-экономического развития территорий и уровня благосостояния населения социально ориентированной может быть признана такая жилищная политика, которая направлена на последовательное сокращение диспропорций и разрывов в уровнях жилищной обеспеченности различных территорий. Такая стратегия централизованного распределения лимитов капитальных вложений в территориальном разрезе, характерная для плановой экономики, является в общем и целом эффективной, регулирующей (минимизирующей) социальные диспропорции, складывающиеся на отдельных территориях в ходе жилищного строительства, осуществляемого отдельными участниками инвестиционного процесса. В плановой экономике это были министерства и ведомства, осуществлявшие жилищное строительство в соответствии с собственными (зачастую политически устанавливаемыми) приоритетами, в переходном к рыночным отношениям периоде - это в основном
* Работа выполнена при финансовой поддержке Российского фонда фундаментальных исследований (проект 03-06-80177).
средства населения, в значительно меньшей степени средства предприятий и организаций, федерального и местных бюджетов (Хачатрян, 1998).
Однако эта стратегия распределения средств федерального бюджета с позиций социального регулирования может быть использована и результативна, если:
а) масштабы инвестирования федеральных ресурсов существенны и оказывают заметное влияние на смягчение межрегиональной дифференциации в уровнях жилищной обеспеченности;
б) она способствует ускорению структурных преобразований в экономике, реструктуризации базовых отраслей, проводимой в отдельных регионах;
в) стимулирует целенаправленную, регулируемую государством миграционную политику.
Учитывая ограниченный объем финансовых ресурсов федеральной системы поддержки ипотеки, ее, как правило, целесообразно внедрять на территориях, имеющих развитую инфраструктуру по организации ипотечного жилищного кредитования и нормативно-правовую базу. Это обеспечит юридическую чистоту кредитных сделок, финансовую прозрачность и целевое использование федеральных средств, выделяемых на реализацию региональных ипотечных проектов. Следовательно, такая стратегия внедрения региональных проектов ипотечного жилищного кредитования не будет способствовать заметному сглаживанию сложившейся дифференциации в уровнях жилищной обеспеченности.
Организационный механизм конкурсного отбора проектов должен строиться с учетом нового административного объединения субъектов РФ в федеральные округа, нацеленного на усиление вертикали государственной власти.
Пересмотр разграничения полномочий между центром и субъектами Федерации, решение об образовании федеральных округов должны найти свое отражение и в процедурах организации конкурсного отбора и распределения лимита средств федерального бюджета. Поэтому в качестве ограничения при формировании критериев конкурсного отбора можно сформулировать требование, состоящее в том, чтобы среди отобранных для внедрения проектов было хотя бы по одному проекту, относящемуся к каждому округу (ясно, что это возможно, если множество проектов представляют все федеральные округа).
Такой подход к принятию решения по критериям организации конкурса не соответствует принципам оптимального (рационального) выбора, а результаты отбора при наличии вышеуказанного ограничения и при его отсутствии могут быть различными, хотя и не исключается возможность их совпадения. Однако использование этого ограничения позволяет осуществить реализацию проектов по внедрению системы ипотечного жилищного кредитования во всех федеральных округах и накопить в них необходимый опыт для дальнейшего распространения и тиражирования в остальных субъектах Федерации, входящих в конкретный федеральный округ.
В РФ создана Правительственная комиссия по развитию системы ипотечного жилищного кредитования (протокол № 1 от 18 ноября 1999 г.) и принята "Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации" (одобрена постановлением Правительства РФ от 11 января 2000 г. № 28), а в 2004 г. Государственная Дума намечает выпустить пакет законодательных актов по внедрению системы ипотечного жилищного кредитования. Установлено, что на поддержку региональных жилищных программ на конкурсной основе будут выделяться средства и из федерального бюджета. Организатор конкурса должен определяться комиссией по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, конкурс - проводиться в открытой форме, а отбор - осуществляться конкурсной комиссией. Отметим, что:
а) комиссия вправе запросить у органов исполнительной власти субъектов РФ, органов местного самоуправления дополнительную или уточняющую информацию по предоставленной документации, информацию о ходе реализации проектов, а также организовать посещение региона экспертами, которым должны быть представлены все необходимые сведения;
б) комиссия вправе аннулировать итоги конкурса в отношении участника-победителя, если будет установлено, что он представил комиссии недостоверную информацию;
в) участники конкурса несут ответственность за достоверность информации, представленной конкурсной комиссии.
Целью конкурсного отбора является обеспечение эффективного использования средств федерального бюджета, направляемых на реализацию проектов по внедрению и развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации. Средства федерального бюджета предоставляются под конкретные региональные проекты, разработанные на условиях срочности, возвратности и платности в порядке, определяемом Правительством Российской Федерации.
1. ТРЕБОВАНИЯ, ПРЕДЪЯВЛЯЕМЫЕ К РЕГИОНАМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ,
ПРЕТЕНДУЮЩИМ НА УЧАСТИЕ В КОНКУРСНОМ ОТБОРЕ (ПРЕТЕНДЕНТАМ)
К конкурсному отбору допускаются регионы (субъекты Российской Федерации, муниципальные образования), имеющие на момент объявления конкурса:
1) конкретные региональные проекты по развитию ипотечного жилищного кредитования, разработанные в соответствии с концепцией развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ;
2) собственную законодательную базу в области ипотечного жилищного кредитования, включающую следующие нормативно-правовые акты:
а) закон субъекта РФ о развитии ипотечного жилищного кредитования на территории субъекта;
б) инструкцию учреждения юстиции субъекта Российской Федерации - регистратора прав на недвижимое имущество и сделок с ним - об особенностях регистрации ипотеки жилого помещения, приобретаемого за счет кредитных средств, в целях обеспечения ускоренной регистрации учреждением юстиции договоров купли-продажи и ипотеки жилья (в рамках инструкции Министерства юстиции России);
в) положение об организации информационного взаимодействия между органами регистрации граждан по месту жительства и кредиторами (залогодержателями) при предоставлении жилищных ипотечных кредитов, утвержденное распоряжением органа местного самоуправления;
г) порядок взаимодействия органов опеки и попечительства при принятии решения о согласии на передачу жилых помещений, права на которые имеют несовершеннолетние граждане, в ипотеку (залог) и на обращение взыскания на это помещение, а также обеспечения взаимоде
Для дальнейшего прочтения статьи необходимо приобрести полный текст. Статьи высылаются в формате PDF на указанную при оплате почту. Время доставки составляет менее 10 минут. Стоимость одной статьи — 150 рублей.