Инвестиционное развитие рынка недвижимости на региональном уровне
(на примере Ростовской области)
Investment development of real estate market in the regional level (as exemplified by Rostovskaya oblast)
УДК 332.72
А. Е. Литвинов
аспирант Северо-Кавказской академии государственной службы (г Ростов-на-Дону) 344000, г Ростов-на-Дону, ул. Пушкинская, д. 70; e-mail: sv-lit@mail.ru
A. E. Litvinov
344000, Rostov-on-Don, e-mail: sv-llt@mail.ru
ul. Pushkinskaya, 70;
Инвестиции в недвижимость играют важную роль в процессе экономического развития регионов. Поэтому необходима тщательная разработка системы формирования эффективной модели инвестирования в недвижимость. С этой точки зрения исследование региональных особенностей инвестиционного развития является особенно актуальным.
Real estate investments play an important role in the process of regional economic development. That is why creation of efficient real estate investment model accurate development is necessary. From that point of view study of regional peculiarities of investment development is especially actual.
Ключевые слова: недвижимость, инвестиции, развитие, регион, инвестиционная привлекательность
Keywords: real estate, investments, development, region, investment attractiveness
Инвестирование — это один из основных процессов, активно развивающихся в современной экономике. Недвижимость всегда считалась наиболее безопасным способом вложения и сохранения капитала в периоды обесценивания других денежных активов. Стоимость недвижимости не так изменчива, как, например, стоимость акций. Инвестиции в этой сфере приносят доход не только от прироста капитальной стоимости, но и от ее аренды [1, с. 46-48]. С точки зрения экономики, недвижимость как товар имеет двойственную характеристику: с одной стороны, приобретается сам объект недвижимости, с другой — предоставленные им услуги. Операции на рынке недвижимости часто имеют инвестиционное содержание, так как осуществляются с целью получения дохода и приобретения капитальных ценностей. Вложения в недвижимость предоставляют инвестору больше гарантий сохранности денежных средств [2, с. 151]. Актуальность и практическая значимость таких проблем, как формирование портфеля недвижимости, управление эффективностью инвестиций в недвижимость обусловлены развитием рынка недвижимости и необходимостью поиска новых активов для инвестирования на финансовом рынке.
В отличие от финансовых инвестиций, недвижимость имеет явно выраженную материальную форму, более высокий уровень защиты от инфляции, возможность многоцелевого использования объектов и др. К недостаткам можно отнести низкую ликвидность,
высокие издержки на создание и обслуживание объектов. Инвестиционный процесс на рынке недвижимости обладает некоторыми особенностями. К ним относятся:
• взаимозависимость уровня развития рынка недвижимости и колебаний общеэкономической конъюнктуры;
• влияние фактора сопутствующих затрат (имущественные налоги и затраты на обеспечение функционального состояния объектов недвижимости) на функционирование рынка недвижимости;
• влияние специфики объекта рынка недвижимости на соотношение спроса и предложения на рынке недвижимости.
Выделяется несколько способов инвестирования в недвижимость:
1) приобретение объекта недвижимости на этапе строительства (долевое участие в строительстве, участие в жилищно-строительных кооперативах);
2) приобретение готовых объектов недвижимости различного назначения;
3) приобретение земельных участков под застройку;
4) приобретение земельных участков без цели немедленной застройки;
5) инвестиции в акции компаний, занимающихся недвижимостью;
6) вложение в инвестиционные фонды, размещающие активы в недвижимость;
7) покупка действующего бизнеса.
Каждый из указанных способов инвестирования интересен для разных групп инвесторов. Институциональные инвесторы (коммерческие банки, страховые компании), рассматривая недвижимость как актив, который занимает определенное место в портфеле инвестиций, включают недвижимость в агрегированные портфели, так как доходность этого актива находится в противофазе по отношению к доходности традиционных финансовых активов (акций и облигаций). Российская специфика инвестирования в недвижимость заключается в совмещении функций инвестора, собственника и управленца.
Инвестиционное развитие рынка недвижимости затрудняется существованием рисков. Анализ рисков инвестирования в недвижимость показывает, что риски можно разделить на систематические, или рыночные (например, риск изменения макроэкономической конъюнктуры, процентных ставок, инфляции, законодательства, демографические процессы и т. п.), и индивидуальные, связанные с конкретными объектами недвижимости (например, тип объекта, местоположение, условия договоров аренды и т. п.). Для нашей страны особенно актуальными считаются законодательные риски. Наименее опасный риск для рынка недвижимости — это риск инфляции. В этом смысле работа со строящимися объектами уникальна. Чем интенсивнее цены ползут вверх, тем больше
СО О
II С 0. S
с
о с о; s
с со О с! ш с; о
0
S ш 25
1
т
>
С
^ разрыв между рыночной и инвестиционной стоимос-
^ тью, а значит, тем больше выгода для инвестора [3,
< с. 137-142].
Ц Регион представляет собой сотовую систему рынков ^ недвижимости, которые не только соприкасаются, но к и пересекаются. Ядром каждой соты является не прос-I то муниципальное образование, а город с рыночной т инфраструктурой (институциональной, информацией онной и пр.). Рынок недвижимости, его сегментация,
ш
^ виды инвесторов по территориальной принадлежности о зависят, в первую очередь, от масштаба города и его ш транспортной доступности. Следовательно, потенциал ^ спроса на конкретном рынке определяется фактора-^ ми, которые необходимо учитывать при определении ^ коэффициента инвестиционной привлекательности: производственный потенциал, торговый потенциал, экологическая ситуация, демографическая ситуация и инвестиции [4, с. 399-403]. Российские регионы привлекательны для инвесторов, однако характеризуются умеренными и высокими инвестиционными рисками. Развитие региональных рынков недвижимости определяется следующими социально-экономическими характеристиками: географическим положением и расположением относительно основных федеральных транспортных магистралей; социально-демографическими характеристиками населения; состоянием экономики региона; объемом внешних и местных инвестиций; наличием эффективно работающих производственных предприятий; эффективностью работы местной администрации в интересах развития города и ее градостроительной политики; прозрачностью земельного рынка и т. п. Выбор региона и сегмента рынка недвижимости зависит, в первую очередь, от стратегии инвестора и уровня предполагаемых вложений.
Ростовская область — один из крупнейших регионов Российской Федерации, здесь собраны все инвестиционные преимущества. Экономика региона, доходы населения, общий уровень жизни и потребительский рынок в последнее время росли динамично, но деловая, торговая инфраструктура не успевали за ними. Это касается и жилой недвижимости. Причина одна: бурно развивающаяся местная экономика порождает большой неудовлетворенный спрос. Местная власть ведет открытую инвестиционную политику. Хотя Ростовская область и строит ежегодно более 1,5 млн м2 жилья [5], многие сегменты этого рынка остаются незаполненными: в частности, это касается жилья бизнес-класса, загородных поселков, концептуальных жилых комплексов. Вот почему, чтобы процесс инвестирования для зарубежных, а также крупных российских компаний был как можно удобнее и комфортнее, власти региона специально создали «Агентство инвестиционного развития» (АИР). Статус агентства определен законом «Об инвестициях в Ростовской области» (№ 151-ЗС). Агентство занимается:
• подбором участков для реализации проектов на территории Ростовской области;
• организацией контактов с местными властями;
• урегулированием вопросов обеспечения будущих сооружений коммуникациями;
• содействием максимально быстрому прохождению необходимых бюрократических процедур;
• поиском местных партнеров для реализации проектов;
• содействием в получении аналитической информации о текущем потенциале различных сегментов
10
рынка Ростовской области, в том числе и рынка недвижимости;
• сопровождением проектов инвесторов на территории Ростовской области;
• организацией соответствующих переговоров и визитов в Ростовскую область.
Следует отметить, что в последние годы зарубежные компании наиболее активно инвестировали в рынок недвижимости Москвы и Санкт-Петербурга, в результате чего он, во-первых, в значительной степени насытился; во-вторых, в какой-то мере исчерпал потенциал своей доходности. Теперь интересы многих инвесторов, девелоперов и ритейлоров обращены к наиболее динамично развивающимся российским регионам, таким как Ростовская область. Здесь и рынок далек от насыщения, и потенциал доходности по-прежнему довольно велик.
По итогам 2005 г. Ростовская область входит в пятерку российских лидеров по объемам строящегося жилья. Однако высокие текущие цены свидетельствуют о том, что рынок еще далек от насыщения. При этом некоторые его сегменты только начинают развиваться. За 9 месяцев 2009 г. объемы ввода жилья в РО составили 3,6% от общей площади жилья по России [6]. Цена квадратного метра обычной квартиры сегодня в Ростове достигает 1500-2000 долл. [5]. Очень большие перспективы имеет и сегмент доступного жилья, где можно обеспечить внедрение современных строительных технологий.
Довольно привлекательным считается и направление возведения в городах не отдельных многоэтажных домов, а целых кварталов с соответствующей инфраструктурой комфорта. К сожалению, у местных инвесторов не всегда находятся достаточные ресурсы для того, чтобы вести застройку города в таких масштабах. Сегодня в Ростовскую область уже пришли ведущие московские застройщики — «ПИК», «СТ-групп», «РосЕвроГрупп». Однако свободного места на рынке по-прежнему хватает. Причем застройщики обращают внимание не только на Ростов-на-Дону, где количес
Для дальнейшего прочтения статьи необходимо приобрести полный текст. Статьи высылаются в формате PDF на указанную при оплате почту. Время доставки составляет менее 10 минут. Стоимость одной статьи — 150 рублей.