ИСТОРИЯ ОДНОГО ПРОЕКТА КОМПЛЕКСНОГО ОСВОЕНИЯ ТЕРРИТОРИИ В ЦЕЛЯХ СТРОИТЕЛЬСТВА ЖИЛЬЯ ЭКОНОМИЧЕСКОГО КЛАССА
ВЕРОВСКАЯ Татьяна Андреевна,
консультант юридической клиники ФГБОУ ВПО «Государственный университет - УНПК»;
БАКАНОВ Олег Олегович,
консультант юридической клиники ФГБОУ ВПО «Государственный университет - УНПК». E-mail: angelina-44450@mail.ru
Краткая аннотация: авторы делают вывод, что комплексное освоение территории в целях строительства жилья экономического класса сложный проект, требующий значительных финансовых вложений на протяжении нескольких лет и квалифицированное правовое сопровождение на стадии разработки проекта, при проведении аукциона, заключении договоров и реализации обязательств. Только крупная частная компания, отвечающая установленным требованиям, сможет реализовать такой проект при условии, если другая сторона договора выполняет свои обязательства.
The authors conclude that a comprehensive transformation of the territory for the purpose of construction of economy class housing complexion project requiring significant financial investments for long-NII several years and qualified legal support at the stage of project development, for the auction, Contracting and implementation of commitments. Only large private company, meet the requirements, will be able to implement such a project if the other party to the contract to fulfill its obligations.
Ключевые слова: договор комплексного освоения земельного участка; договор аренды земельного участка; жилье экономического класса; аукцион.
The contract for the comprehensive development of land; lease of land; housing of economic class; auction.
Изменения, внесенные в Земельный кодекс РФ (далее - ЗК РФ) и Градостроительный кодекс РФ (далее - ГрК РФ) федеральными законами в 2014 г., создали правовую основу привлечения инвесторов в сферу строительства жилья экономического класса на основе договора комплексного освоения территории. Градостроительный кодекс РФ (ст. 46.6-46.8) предусматривает порядок заключения договора комплексного освоения территории в целях строительства жилья экономического класса, проведения аукциона на право их заключения. Земельный кодекс РФ регулирует предоставление земельного участка для его комплексного освоения юридическому лицу, с которым заключен договор комплексного освоения в целях строительства жилья экономического класса.
Рассмотрим конкретный пример реализации положений градостроительного и земельного кодексов, посвященных подобному проекту в Орловской области.
Правительство Орловской области распоряжением от 29 декабря 2014 г. № 416-р в соответствии со ст. 46.6, 46.7, 46.8 Градостроительного кодекса РФ, п. 10 ст. 30.2 Земельного кодек-
са РФ, ст. 447, 448 Гражданского кодекса РФ, Законом Орловской области от 2 марта 2006 г. № 584-ОЗ «О порядке управления и распоряжения государственной собственностью Орловской области» определило провести аукцион на право заключения договора о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса в отношении 4-х земельных участков, находящихся в государственной собственности Орловской области, местоположением: г. Орел, микрорайон № 13, в границах улиц Раздольной, Дмитрия Блынского, Космонавтов, Ми-халицына: с кадастровым номером 57:25: 0000000:4951, площадью 68666 кв. м (лот № 1); с кадастровым номером 57:25:0000000:4952, площадью 116143 кв. м (лот № 2); с кадастровым номером 57:25:0000000:4953, площадью 199612 кв. м (лот № 3); с кадастровым номером 57:25: 0000000:4954, площадью 150973 кв. м (лот № 4).
Установлена начальная цена предмета аукциона по каждому лоту в размере максимальной цены одного квадратного метра жилья экономического класса в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 5 мая 2014 г. № 404 «О некоторых вопросах реализации програм-
мы «Жилье для российской семьи» в рамках государственной программы Российской Федерации «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации». Начальная цена составляет 30000 (тридцать тысяч) рублей.
Организатором аукциона определено Управление государственного имущества Орловской области и утверждена комиссия по проведению аукциона. Кроме того, указанным распоряжением утверждены форма договора о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса и форма договора аренды земельного участка.
Организатор аукциона 31 декабря 2014 г. разместил в сети «Интернет» извещение о проведении аукциона, которое содержит обязательные сведения, предусмотренные ст. 46.7 ГрК РФ. Предмет аукциона - право на заключение договора о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса. В извещении приведены сведения о каждом земельном участке, предоставляемом для комплексного освоения: местоположение; площадь; кадастровый номер; границы земельного участка (с отсылкой к описанию в кадастровом паспорте земельного участка); зарегистрированные права (собственность Орловской области); ограничения (по земельным участкам, включенным в лот № 1 и лот № 3); вид разрешенного использования (для комплексного освоения в целях жилищного строительства); целевое назначение (для строительства).
Дата и время проведения аукциона: 2 февраля 2015 г., начало проведения аукциона в 10 час. 00 мин., время проведения аукциона: по лоту № 1 - в 10 час. 00 мин.; по лоту № 2 - в 11 час. 00 мин.; по лоту № 3 - в 12 час. 00 мин.; по лоту № 4 - в 14 час. 00 мин. В извещении указано, что аукцион проводится в соответствии с Гражданским кодексом РФ и Градостроительным кодексом РФ. Аукцион проводится путем снижения начальной цены предмета аукциона на «шаг аукциона» (шаг аукциона - 90 рублей). Победителем признается участник аукциона, предложивший наименьшую цену предмета аукциона (наименьшую цену одного квадратного метра общей площади жилых помещений).
Договор о комплексном освоении терри-
тории в целях строительства жилья экономического класса заключается с победителем аукциона или иным лицом, имеющим право на заключение данного договора, одновременно с заключением договора аренды земельного участка.
В качестве способа и размера обеспечения исполнения обязательств, вытекающих из договора о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса, в извещении указана безотзывная банковская гарантии в размере: по лоту № 1 - 5 355 400руб.: по лоту № 2 - 10 670 800 руб.; по лоту № 3 -21 341 600; по лоту № 4 - 16 006 200 руб.
В качестве обеспечения заявки на участие в аукционе заявитель должен внести денежные средства по каждому лоту в размере, указанном выше. В извещении указаны банковские реквизиты организатора аукциона для перечисления денежных средств в качестве обеспечения заявки. В извещении указан порядок возвращения денежных средств (в течение 5 дней), перечисленных в качестве обеспечения заявки. Внесенные победителем аукциона денежные средства в качестве обеспечения заявки в сумме годовой арендной платы засчитываются в счет арендной платы по договору аренды земельного участка. Оставшаяся часть внесенных в качестве такого обеспечения денежных средств возвращается победителю аукциона в течение 5 рабочих дней со дня подписания договора о комплексном освоении и договора аренды земельного участка. Если победитель уклонился о подписания протокола о результатах аукциона, заключения договора о комплексном освоении и договора аренды земельного участка, внесенные победителем денежные средства в качестве обеспечения заявки ему не возвращаются.
В извещении указаны требования к юридическим лицам как участникам аукциона с учетом положений, предусмотренных ст. 46.8 ГрК РФ. В извещении предусмотрено, что размер земельного налога за предоставляемые земельные участки определяется в размере земельного налога, установленного законодательством РФ за соответствующий земельный участок, и по каждому лоту указан размер земельного налога.
В извещении указаны следующие обязательства победителя аукциона по освоению земельных участков (лоты № 1-4):
1) подготовка документации по плани-
ровке территории, состоящей из проекта планировки территории, проекта межевания территории в границах участков (далее - документация по планировке) и ее согласование, а также утверждение в установленном порядке уполномоченным органом;
2) благоустройство территории в границах участков посредством строительства (создания) на образованных в соответствии с документацией по планировке территории земельных участках в границах участков (образованные участки) объектов инженерной инфраструктуры в сфере тепло-, газо-, электро-, водоснабжения и очистки сточных вод, иной инфраструктуры, а также объектов по благоустройству территорий общего пользования в границах участков, безвозмездная передача таких объектов в муниципальную (или государственную) собственность либо на возмездной основе в собственность ресурсосберегающих или иных организаций;
3) осуществление строительства на участках в минимально требуемом объеме, предусмотренном настоящим извещением, жилья экономического класса в соответствии с параметрами разрешенного строительства, указанными в извещении о проведении аукциона, и подлежащего передаче и / или продаже в порядке и сроки, предусмотренные проектом договора о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса;
4) осуществление строительства на участках объектов жилищного строительства и других объектов недвижимого имущества, предусмотренных документацией по планировке территории с видами разрешенного использования.
Общая площадь жилья экономического класса должна составлять не менее 80% от общей площади жилых помещений. Доля площади нежилых зданий и нежилых помещений в жилых зданиях, которые планируется построить в рамках проекта жилищного строительства, в площади всех жилых и нежилых зданий, которые планируется построить в рамках проекта, не должна превышать 20%. Указано, что максимальные сроки и порядок осуществления мероприятий о комплексном освоении предусмотрены в проекте договора, приложенном к извещению.
Кроме того,
Для дальнейшего прочтения статьи необходимо приобрести полный текст. Статьи высылаются в формате PDF на указанную при оплате почту. Время доставки составляет менее 10 минут. Стоимость одной статьи — 150 рублей.