Аграрное и земельное право
КРИТЕРИИ ВЫБОРА ФОРМЫ ОСВОЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ, НАХОДЯЩИХСЯ В СОБСТВЕННОСТИ СУБЪЕКТА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ИЛИ МУНИЦИПАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ
ИВАНОВ Иван Александрович,
начальник отдела по землеустройству
Департамента государственного имущества и земельных отношений Орловской области. E-mail: angelina-44450@mail.ru
Краткая аннотация: автор делает вывод, что основными критериями, влияющими на выбор форм освоения и развития земельного участка, расположенного на определенной территории, правомерно рассматривать цель вовлечения земельного участка в хозяйственный оборот, вид разрешенного использования земельного участка, наличие правил землепользования и застройки, предмет и условия аукциона, начальная цена права на заключение договора о развитии застроенной территории или договора о комплексом освоении территории, об освоении территории в целях строительства жилья экономического класса, размер арендной платы.
The author concludes that the main criteria influencing the choice of forms of exploration and development of land, located in a certain area, rightly considered the goal of involving the land in economic turnover, type of permitted use of land, availability of land use and development, subject and conditions of the auction, the initial price of the right to conclude an agreement on the development of built-up area or an agreement on the complex development of the territory, on the development of land for the construction of economy-class housing, the rent size.
Ключевые слова: земельный участок; застроенная территория; комплексное освоение; критерии выбора форм освоения; аукцион.
Land; built-up area; integrated development; the criteria for selecting forms of development; auction.
Законодательство предусматривает различные формы освоения и развития земельных участков, например, это возможно путем развития застроенных территорий и их комплексного освоения, а также создания свободных экономических зон и территорий опережающего социально-экономического развития. Для использования некоторых форм развития территорий законодатель в специальных нормативно-правовых актах устанавливает определенные критерии для выбора определенной формы, например, для создания свободной экономической зоны,1 либо устанавливает требования к территории, подлежащей развитию и целям освоения (застроенная территория, территория для комплексного освоения, освоение территории в целях строительства жилья экономиче-
1 Об утверждении критериев создания особой экономической зоны. Постановление Правительства Российской Федерации от 26 апреля 2012 г. № 398 // СЗ РФ. 2012. № 19. Ст. 2423; 2013. № 13. Ст. 1573.
ского класса)2 либо правила оценки предлагае-
3
мых инвестиционных проектов.
В связи с отсутствием в законодательстве специальных правовых норм, определяющих критерии выбора субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием формы освоения принадлежащих им на праве собственности земельных участков (точечная застройка, развитие застроенной территории или комплексное освоение) в правоприменительной практике возникает много вопросов. В частности, это касается вопроса о критериях выбора той или иной формы освоения земельных участков.
Рассмотрим поставленный вопрос о выборе и реализации формы освоения земельных
2 Градостроительный кодекс Российской Федерации. Федеральный закон от 26 декабря 2004 г. № 190-ФЗ (в ред. от. 1 апреля 2015 г.) (ст. 46.1, 46.4-46.6) // СЗ РФ. 2005. № 1 (ч. 1). Ст. 16; 2015. № 1 (ч. 1). Ст. 52.
3 О территориях опережающего социально-экономического развития. Федеральный закон от 29 декабря 2014 г. № 473-ФЗ // СЗ РФ. 2015. № 1 (ч. 1). Ст. 26.
участков применительно к полномочиям органов субъектов РФ и муниципальных образований, имеющих право принимать решения в данной сфере. На практике при определении формы освоения и развития земельных участков и территорий, на которых они расположены, исполнительные органы власти субъекта РФ и органы местного самоуправления руководствуются положениями Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ), Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) и иных нормативно-правовых актов, позволяющих выработать данные критерии.
Как показали исследования, в правоприменительной практике используются следующие основные критерии при принятии решения относительно определения формы освоения и развития земельного участка, расположенного на определенной территории:
- цель вовлечения земельного участка или нескольких земельных участков в хозяйственный оборот;
- вид разрешенного использования земельного участка:
- наличие правил землепользования и застройки;
- предмет и условия аукциона, начальная цена права на заключение договора о развитии застроенной территории или договора о комплексном освоении территории, об освоении территории в целях строительства жилья экономического класса;
- размер арендной платы.
Рассмотрим более подробно указанные
критерии применительно к таким формам как развитие застроенной территории и комплексному освоению территории, освоению территории в целях строительства жилья экономического класса (ст. 46.1-46.8 ГрК РФ).
Первоначально необходимо определить цель вовлечения конкретных земельных участков, расположенных на определенной территории поселения, городского округа, в хозяйственный оборот. При выборе такой формы как развитие застроенной территории необходимо учитывать требования, применяемые законодателем к такой территории, и наличие обреме-нений земельных участков правами третьих лиц (например, на земельном участке находят-
ся аварийные и ветхие жилые дома, в которых некоторые жилые помещения приватизированы, а в некоторых квартирах граждане проживают на основании договора о социальном найме).
В соответствии со ст. 46.1 ГрК РФ развитие застроенных территорий осуществляется в границах элемента планировочной структуры (квартала, микрорайона) или его части (частей), в границах смежных элементов планировочной структуры или их частей.
Решение о развитии застроенной территории принимается органом местного самоуправления поселения, органом местного самоуправления городского округа по инициативе органа государственной власти субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления, физических или юридических лиц при наличии градостроительного регламента, а также региональных и местных нормативов градостроительного проектирования (при их отсутствии - утвержденных органом местного самоуправления расчетных показателей обеспечения такой территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры).
Решение о развитии застроенной территории может быть принято, если на такой территории расположены:
1) многоквартирные дома, признанные в установленном Правительством РФ порядке аварийными и подлежащими сносу;
2) многоквартирные дома, снос, реконструкция которых планируются на основании муниципальных адресных программ, утвержденных представительным органом местного самоуправления.
В решении о развитии застроенной территории должны быть определены ее местоположение и площадь, перечень адресов зданий, строений, сооружений, подлежащих сносу, реконструкции. Развитие застроенных территорий осуществляется на основании договора о развитии застроенной территории в соответствии со ст. 46.2 ГрК РФ.
Предоставление для строительства в границах территории, в отношении которой принято решение о развитии, земельных участков, которые находятся в муниципальной собственности или государственная собственность
на которые не разграничена и которые не предоставлены в пользование и во владение гражданам и юридическим лицам, осуществляется лицу, с которым органом местного самоуправления заключен договор о развитии застроенной территории, без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством.
Таким образом, основная цель данной формы - снос ветхого и аварийного жилья, расселение проживающих в нем граждан в жилые помещения, созданные или приобретенные за счет средств застройщика; изъятие земельных участков и находящихся на них объектов недвижимого имущества для муниципальных нужд в целях предоставления земельных участков в собственность или аренду застройщику, с выплатой за счет средств застройщика возмещения в связи с изъятием; строительство застройщиком объектов, предусмотренных утвержденным проектом планировки застроенной территории.
С учетом указанной цели вовлечения земельных участков, расположенных на конкретной застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, договор о развитии застроенной территории, заключаемый по итогам аукциона, предусматривает обязательства публичного и частного субъектов, направленные на достижение обусловленной цели (ст. 46.2 ГрК РФ).
Земельный участок, представляемый для комплексного освоения, либо для освоения (комплексного освоения) в целях строительства жилья экономического класса (ст. 46.5-46.6 ГрК РФ), не обременен правами третьих лиц на земельный участок (например, земельный участок находится в собственности субъекта РФ).
Цель комплексного освоения согласно п. 1 ст. 46.4 ГрК РФ предполагает: подготовку документации по планировке территории; образование земельных участков в границах данной территории; строительство на земельных участках в границах данной территории объектов транспортной, коммунальной и социальной инфраструктур, а также иных объектов в соответствии с документацией по планировке территории.
Освоение (комплексное освоение) в соответствии с ч. 4 ст. 46.4 ГрК РФ осуществляется в границах земельного участка, предоставленного в аренду лицу, с которым заключен до-
говор о комплексном освоении территории, или в границах земельных участков, образованных из такого земельного участка.
Договор комплексного освоения территории заключается исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, предоставляющими земельный участок для комплексного освоения территории, и юридическим лицом, признанным победителем аукциона на право заключения договора аренды земельного учас
Для дальнейшего прочтения статьи необходимо приобрести полный текст. Статьи высылаются в формате PDF на указанную при оплате почту. Время доставки составляет менее 10 минут. Стоимость одной статьи — 150 рублей.