ПРАКТИКА | ОРГАНИЗАЦИЯ И УПРАВЛЕНИЕ
Ликвидность залога как переменная функция
Статья посвящена вопросам оценки стоимости и ликвидности имущества, находящегося в залоге. Рассматриваются различные факторы, влияющие на эти показатели. Анализируются различные подходы к оценке имущества в зависимости от стадии кредитования (на этапе рассмотрения кредитной заявки и на этапе реализации заложенного имущества).
Г. А. ДОНГАЕВ, кандидат технических наук, руководитель Залоговой службы ОАО АКБ «Связь-банк»
Ликвидность предмета залога - наиболее важная характеристика с точки зрения оценки рисков, связанных с обеспечением. Ошибки в определении степени ликвидности залога весьма критичны для банка. Ликвидность имущества характеризуется тем, насколько быстро объект можно обменять на деньги, т. е. продать по цене, адекватной рыночной стоимости на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на сделке не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Количественной характеристикой ликвидности может являться время рыночной экспозиции объекта, которое требуется для его продажи на открытом и конкурентном рынке по рыночной стоимости. В п. 13 Федерального стандарта оценки «Оценка для целей залога (ФСО № 9)» говорится, что «в качестве характеристики ликвидности объекта оценки в отчете указывается типичный (расчетный) срок его рыночной экспозиции на открытом рынке, в течение которого он может быть реализован по рыночной стоимости».
Предполагается, что в срок экспозиции при реализации имущества не включается время, необходимое для формального закрепления (оформления, регистрации) сделки купли-продажи, т. е. срок экспозиции - это типичное время с момента размещения публичного предложения о продаже объекта до принятия продавцом и покупателем решения о совершении сделки.
Суть проблемы
Опыт работы залоговой службы банка с имущественным обеспечением кредитов физических и юридических лиц показывает, что существуют две противоречивые задачи в оценке имущественного обеспечения (залога):
■ на этапе рассмотрения кредитной заявки и выдачи кредита;
■ на этапе реализации заложенного имущества. Противоречие заключается в
том, что ликвидность и рыночная стоимость одного и того же имущества на разных этапах существования (или в качестве залога, или в качестве имущества, являвшегося ранее предметом залога, принятого на баланс банка и находящегося на этапе реализации) различна. Непримиримость противоречий
этих двух оценок заключается в том, что при их выполнении затрагиваются интересы оценщиков и разных подразделений, участвующих в той или иной мере в решении задач выдачи кредита или реализации непрофильных активов. Как правило, эти две задачи разделены во времени жизненным циклом кредита или меньшим периодом при нарушении должником обязательств.
Ограничения на принятие в залог имущества при выдаче кредита
В качестве предмета залога не может выступать следующее имущество:
■ предметы, изъятые из оборота в соответствии с действующим законодательством;
■ права, неразрывно связанные с личностью правообладателя;
■ имущество граждан, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам в соответствии с перечнем, установленным ГПК РФ;
■ имущество, право распоряжения которым ограничено вследствие наложения ареста
в соответствии с действующим законодательством;
■ имущество, свободная реализация которого запрещена
■ ■ ш
ПРАКТИКА
действующим законодательством либо реализация которого путем проведения публичных торгов и/или переход права собственности на предмет залога к банку ограничены;
■ имущество, которым залогодатель распоряжается на праве хозяйственного ведения, при отсутствии согласия собственника имущества на передачу его в залог;
■ имущество, находящееся в общей собственности нескольких лиц, в отсутствие согласия остальных собственников на передачу имущества в залог банку, а также имущество, право отчуждения которого залогодателем ограничено иным образом;
■ имущество, обремененное в силу действующего законодательства или в силу договоров, заключенных залогодателем с третьими лицами, за исключением договоров аренды, лизинга и договоров ипотеки, заключенных в обеспечение действующих договоров займа между залогодателем и банком;
■ товары в обороте, обремененные правами третьих лиц;
■ имущество, которое невозможно идентифицировать среди другого имущества залогодателя и проведение мониторинга которого невозможно.
Не могут выступать в качестве залогового обеспечения следующие виды объектов недвижимости:
■ строения, признанные в установленном порядке непригодными для использования (аварийные, в зонах отвала ТЭЦ, поврежденные по причине стихийных бедствий, пожара и т. д.);
■ самовольно возведенные, бесхозные объекты, а также объекты, перепланировка которых не зарегистрирована установленным образом;
■ жилые дома и квартиры, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, а также приватизация которых запрещена.
Будем собирать факты,
Не может выступать в качестве залогового обеспечения движимое имущество:
■ срок годности которого на любой момент времени в течение срока действия договора займа составляет менее 180 дней;
■ требующее особых условий хранения, несоблюдение которых влечет потерю/снижение качественных характеристик данного имущества.
К особым условиям хранения относятся требования по использованию специализированных мест хранения, по обеспечению температуры, освещения, давления, обеспечению укрепленности мест хранения, особых условий размещения, а также иные условия, отличные от тех, которые можно обеспечить в обычных складских помещениях (в случаях, когда отсутствует страхование риска потери/ снижения качественных характеристик имущества, связанных с условиями хранения);
■ находящееся за пределами региона присутствия банка или его филиала, мониторинг которого невозможно осуществлять в соответствии с требованиями банка.
условия, при которых залоговое имущество может быть отнесено к ликвидному
Залоговое обеспечение может
быть отнесено к ликвидному иму-
ществу при соблюдении следующих условий:
■ наличие устойчивого рынка указанных предметов залога и (или) иных достаточных
чтобы появились идеи.
Л. Пастер
оснований считать, что соответствующий предмет залога может быть реализован в срок, не превышающий 180 календарных дней со дня возникновения основания для обращения взыскания на залог; ■ залоговая документация
оформлена таким образом, что в ней не содержится условий, препятствующих реализации предмета залога. Кроме того, имущество, предлагаемое в залог, должно соответствовать следующим дополнительным требованиям.
Недвижимое имущество. Предлагаемое в залог недвижимое имущество не должно относиться к вспомогательным сооружениям, выделенным из единых имущественных комплексов (подъездные пути, колодцы, коммуникации, очистные сооружения, эстакады, путепроводы и т. д.);
Оборудование / транспортные средства / спецтехника, в том числе приобретаемые за счет заемных средств. Указанное имущество должно представлять собой самостоятельные единицы (не включенные в состав линии), быть универсальным, имеющим широкий круг потребителей в одной или нескольких отраслях либо среди населения. Могут рассматриваться и специализированные оборудование / транспортные средства / спецтехника при наличии потенциальных покупателей.
Товары в обороте. Срок годности указанного имущества на любой момент времени в течение
Abstract. The article is devoted to questions of valuation and liquidity of the property located in the pledge. The author considers various factors affecting these indicators, analyzes the different approaches to the assessment of the property, depending on the stage lending (during the examination of the loan application and the implementation phase of the pledged property).
Keywords. The liquidity of the collateral, fair market value, implementation period.
ключевые слова. Ликвидность предмета залога, справедливая рыночная стоимость, срок реализации.
№10 2015 I БАНКОВСКОЕ ДЕЛО I 79 I
срока действия договора займа не меньше 180 дней. Имущество не является материалами/сырьем в переработке, готовой продукцией под заказ по предоплате.
К вопросу о справедливой рыночной стоимости
При анализе имущественного обеспечения для принятия его в качестве залога, а также при плановой переоценке справедливой рыночной стоимости предметов залога работники банков учитывают максимальный срок реализации заложенного имущества, определенный регулятором - 180 дней.
К слову «справедливая» по отношению к рыночной стоимости как экономической категории наиболее близким по смыслу и более понятным словом является «обоснованная», то есть в общем случае вместо выражения «справедливая рыночная стоимость» правильно было бы использовать термин «обоснованная рыночная стоимость».
Федеральные стандарты оценки, в частности ст. 6 ФСО № 2 «Цель и виды стоимости», содержат положения о том, что при расчете рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой он может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
■ одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
■ стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
■ объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
■ цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и принуждения
к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; ■ платеж за объект оценки выражен в денежной форме. Возможность отчуждения на открытом рынке означает, что объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов, при этом срок экспоз
Для дальнейшего прочтения статьи необходимо приобрести полный текст. Статьи высылаются в формате PDF на указанную при оплате почту. Время доставки составляет менее 10 минут. Стоимость одной статьи — 150 рублей.