Модернизация механизма ипотечного кредитования
В статье предложены модернизированные схемы первичного и вторичного рынков ипотечного кредитования. Определены основные этапы ипотечной сделки на первичном и вторичном рынках. Даны практические рекомендации по совершенствованию механизма ипотечного кредитования в России.
Е.Д. ЛУНИНА, начальник отдела учета и отчетности ООО «Внешпромбанк»
На современном рынке ипотечного кредитования в России немало проблем. Во-первых, неудовлетворенная потребность населения в жилье, осложненная недостаточным бюджетным финансированием и высокими ценами на недвижимость. Во-вторых, малые объемы строительства при растущем спросе и большая доля ветхого и аварийного жилья. В-третьих, недоступность ипотечного кредитования для большей части населения по причине высоких процентных ставок, существенного первоначального взноса, неэффективности государственной поддержки.
Из-за растущей стоимости недвижимость становится все менее доступной для населения. В этих условиях практически единственное решение жилищной проблемы - это ипотечный кредит. Но для дальнейшего развития отечественного рынка ипотечного кредитования необходимы механизмы, позволяющие привлекать дешевые денежные средства на долгий срок. Одним из таких механизмов является секьюри-тизация ипотечных кредитов.
Возможность привлечь долгосрочные денежные средства - важное условие дальнейшей выдачи займов кредитной организацией. При отсутствии доступа к внешним ресурсам секьюритизация ипотечных кредитов позволяет не только привлечь денежные средства. Она дает возможность за счет низкой стои-
мости привлечения заемных средств уменьшить процентные ставки по ипотечным кредитам и тем самым обеспечить их большую доступность. Однако у нас механизмы секьюритизации работают пока неэффективно. Существующая система ипотечного кредитования в России нуждается, на наш взгляд, в качественной перестройке.
Три части российской модели
Ипотечное кредитование чрезвычайно важно для российской экономики. С помощью ипотечных кредитов население приобретает недвижимость, не имея необходимых собственных средств. Ипотечное кредитование улучшает экономическое состояние смежных отраслей. И, наконец, секьюритизация ипотечных кредитов позволяет банкам привлечь долгосрочные и дешевые денежные средства, что особенно важно в современных условиях.
С нашей точки зрения, российская модель ипотечного кредитования должна состоять из трех составных частей:
■ двухуровневой модели ипотечного кредитования: первичный рынок (выдача ипотечных кредитов) и вторичный рынок (секьюритизация ипотечных кредитов и эмиссия ипотечных ценных бумаг);
№12 2009 I БАНКОВСКОЕ ДЕЛО I 77 I
■ одноуровневой модели ипотечного кредитования (сберегательные институты);
■ мусульманской модели ипотечного кредитования (для той категории населения, которая не может получить займ на стандартных условиях).
А основой ее должен стать главный принцип -решение жилищной проблемы для каждой категории населения в соответствии с возможностями. Таким образом, ипотечное кредитование предназначено для населения со средними и с высокими доходами; сберегательные институты - для населения со средними и с низкими доходами; мусульманская модель ипотечного кредитования - для определенной религиозной группы.
Практические рекомендации по совершенствованию первичного рынка
Рассмотрим предложенную нами схему первичного рынка ипотечного кредитования в России (рис. 1). По нашему мнению, процесс выдачи и сопровождения ипотечных кредитов можно разделить на пять этапов.
Первый этап - первоначальное обращение заемщика за ипотечным кредитом, сюда же входят получение информации, накопление первоначального взноса и подбор программы ипотечного кредитования.
При соответствии определенным критериям заемщик может воспользоваться государственными ипотечными инструментами: целевыми безвозмездными субсидиями, государственными жилищными сертифи-
Рис. 1. Схема первичного рынка ипотечного кредитования
I 78 I БАНКОВСКОЕ ДЕЛО | №12 2009
катами, муниципальными жилищными облигациями, региональными программами ипотечного кредитования, ипотечными кредитами под залог существующего жилья с аннуитетом. Эти инструменты дополняют систему ипотечного кредитования и могут быть использованы в качестве первоначального взноса на заем или для внесения средств в сберегательные институты.
Население с низкими и со средними доходами может обратиться в сберегательные институты, деятельность которых сегодня, на наш взгляд, нуждается в строгом законодательном регулировании и ограничении функций (выдача ипотечных кредитов, прием депозитов, возможность инвестирования денежных средств в государственные и ипотечные ценные бумаги).
Тем категориям населения, которые не используют государственные ипотечные инструменты, но соответствуют определенным критериям, по мере накопления средств должна быть оказана помощь (субсидирование, снижение ставки по ипотечному займу), если средства на приобретение недвижимости не будут получены. Потенциальные заемщики со средними доходами могут обратиться в банк и заключить договор ипотечного депозита, предоставив справку 2-НДФЛ или информацию о доходах для расчета суммы ежемесячных отчислений на вклад.
Информация о существующих программах ипотечного кредитования - монопродуктовый моно-брендовый, монопродуктовый мультибрендовый, мультибрендовый мультипродуктовый - равно как и подбор наиболее оптимальной, может быть предоставлена заемщику ипотечным (кредитным) брокером. С нашей точки зрения, только ипотечный (кредитный) брокер должен заниматься подбором оптимальной программы ипотечного кредитования, андеррайтингом заемщика и предмета ипотеки. Это позволит снизить издержки и трудозатраты банка, а банк получит проверенного клиента.
В функции ипотечного (кредитного) брокера должна входить и отправка соответствующей документации страховой компании - для получения ее предварительного решения о страховании всех ипотечных рисков, а также оценочной компании - для оценки предмета залога.
На этом этапе банк рассчитывает эффективную процентную ставку, чтобы у заемщика была возможность сравнить существующие на рынке программы кредитования.
Второй этап - накопление заемщиком первоначального взноса на ипотечный кредит и обращение в банк за получением ссуды. На данном этапе заемщик через ипотечного (кредитного) брокера или самостоятельно обращается в банк за предоставлением программы ипотечного кредитования.
Анализ российского рынка показывает, что все используемые в России программы ипотечного кредитования можно разделить на три вида:
■ программа Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) - для среднего класса (характеризуется жестким андеррайтингом
и имеет более низкие проценты по сравнению с банковскими программами);
■ стандартные для всех банков низкорисковые программы - для населения со средними
и с высокими доходами (предназначены для приобретения недвижимости в городе, за городом, за рубежом; срок ипотечного кредитования до 30 лет);
■ собственные рисковые банковские программы -для населения со средними и с высокими доходами (программы ипотечного кредитования
с плавающими ставками (MosPrime, LIBOR), ипотечные кредиты с увеличением платежей (с залоговым счетом), с двухнедельной периодичностью уплат, с «шаровым» платежом и т.д.).
Примечание. Стрелками обозначены:
I, 2 - сбор и предоставление определенных законодательством документов для получения возможности использования государственных ипотечных инструментов; субсидирование или решение о снижении процентной ставки по кредитному договору (или отказ);
3, 4 - заключение заемщиком договора об участии в сберегательных институтах, внесение оговоренных договором ежемесячных взносов, накопление требуемого для предоставления ипотечного кредита размера денежных средств и получение ипотечного кредита;
5 - при наличии первоначального взноса обращение заемщика в кредитную организацию для подбора программы ипотечного кредитования;
6 - заключение договора ипотечного депозита с банком для накопления средств на первоначальный взнос;
7, 8 - при наличии определенного размера денежных средств вступление заемщика в общество потребительского кредитования (ОПК) и получение оставшейся суммы;
9, 10 - обращение заемщика к ипотечному (кредитному) брокеру для консультации в выборе банка и ипотечной программы;
II, 12 - при получении заемщиком посредством использования государственных ипотечных инструментов средств на первоначальный взнос - обращение в сберегательные институты или в кредитную организацию для подбора программы ипотечного кредитования;
13, 14 - накопление первоначального взноса и обращение в кредитную организацию за льготной программой ипотечного кредитования;
15 - предоставление ипотечным (кредитным) брокером в кредитную организацию документов о заемщике; 16, 17, 18, 19 - обращение кредитной организации и ипотечного (кредитного) брокера к специализированным компаниям для андеррайтинга, оценки и страхования заемщика и предмета залога; 20, 21, 22 - выдача ипотечного кредита; 23, 24 - предоставление кредитной организацией нотариусу всех необходимых документов, заверение и отправка на государственную регистрацию, возвращение документов в кредитную организацию после государственной регистрации; 25, 26, 27, 28 - предоставление уполномоченными сотрудниками кредитной организации или нотариусом документов в регистрирующий орган и возвращение их в кредитную организацию; 29, 30 - сбор документов на предоставление имущественного налогового вычета (2-НДФЛ, договор купли-продажи квартиры, выписка со счета в банке о перечислении денежных средств для оплаты квартиры, свидетельство о праве собственности на квартиру), получение согласия налогового органа на вычет, предоставление имущественного налогового вычета заемщику в налоговой инспекции по месту жительства или у работодателя.
№12 2009 I БАНКОВСКОЕ ДЕЛО I 79 I
На наш взгляд, необходимо законодательно разделить программы на низкорисковые (ежемесячные платежи по ипотечному кредиту до 40% от дохода), умеренно рисковые (40-50% от дох
Для дальнейшего прочтения статьи необходимо приобрести полный текст. Статьи высылаются в формате PDF на указанную при оплате почту. Время доставки составляет менее 10 минут. Стоимость одной статьи — 150 рублей.