НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНОСТЬ СДЕЛКИ В СИСТЕМЕ СПОСОБОВ ЗАЩИТЫ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ
МОТЛОХОВА Евгения Александровна,
преподаватель кафедры гражданского права и гражданского процессуального права юридического факультета Хабаровской государственной академии экономики и права. E-mail: evgenia8524@gmail.com; сот. тел.: 8-914-405-26-35
Краткая аннотация: статья посвящена изучению механизма оспаривания сделок, предметом которых выступают земельные участки и, применению последствий недействительности таких сделок. Автором уделено особое внимание соотношению указанного способа защиты права с иными способами защиты права собственности на земельные участки.
The article is devoted to the mechanism of challenging the contracts involving land plot and application of consequences of invalidity of such contracts. The author pays special attention to the relationship of this mean of the defending property ownership with other means.
Ключевые слова: недействительность сделки; реституция; ничтожная сделка; оспоримая сделка; защита права собственности на земельные участки; земельный участок.
Invalidity of the contract; restitution; void contract; challenged contract; protection of property ownership in land plot; the land plot.
Механизм признания сделки недействительной и применения последствий недействительности сделки относится к категории обязательственно-правовых способов защиты права1.
Основания и условия признания сделки недействительной были закреплены еще в ч. 5 Венской конвенции «О праве международных договоров», приятной в 1969 г.2 Нужно отметить, что в международном механизм признания договора недействительным не является самостоятельным и стоит в одном ряду с механизмами прекращения, приостановления и денонсации договоров (ст. 42).
Понятие и механизм реституции закреплен в ст. 7.3.6. Принципов УНИДРУА: «При прекращении договора каждая сторона может требовать возврата всего, что она поставила, при условии, что эта сторона одновременно возвращает все, что она получила...»3.
1 Потапенко С.В. Гражданско-правовые способы защиты права собственности на недвижимость / А.В. Зарубин, Н.С. Потапенко, В.Н. Соловьев, С.А. Чаркин. М., 2011.
2 Vienna Convention on the Law of Treaties, 23 May 1969, entered into force Jan. 27, 1980 // [сайт] URL: http: //www.un.org/ru/documents/decl_conv/conventions/law_treaties.shtml (дата обращения 8 января 2015 г.).
Принципы международных коммерческих договоров 1994 г. // Закон. 1995. № 12.
В российском праве, в отличие от международного права недействительность сделок выделена в отдельную группу способов защиты прав и отличается самостоятельным правовым регулированием. Источником правового регулирования в первую очень выступает Гражданский кодекс РФ (далее - ГК РФ)4. Возможность применения последствий недействительности сделки установлена также и нормами жилищного права (ст. 75 Жилищного кодекса РФ).5 Требования о применении последствий недействительной сделки встречаются и в корпоративных спорах (п. 5 ст. 45, п. 5 ст. 46 Федерального закона «Об обществах с ограниченной ответственностью»6, п. 6 ст. 79, ст. 84 Федерального закона «Об акционерных обществах»7).
Признание сделки недействительной как способ защиты гражданских прав, как правило, направлен на: сохранение титула и лишение приобретателя титула собственника (но не вла-
4 Гражданский кодекс РФ. Федеральный закон от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ // Росс. газ. 1994. № 238-239.
5 Жилищный кодекс РФ. Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ // Росс. газ. 2005. № 1.
6 Об обществах с ограниченной ответственностью. Федеральный закон от 8 февраля 1998 г. № 14-ФЗ // Росс. газ. 1998. № 30.
7 Об акционерных обществах. Федеральный закон от 26 декабря 1995 г. № 208-ФЗ // Росс. газ. 1995. № 248.
Гоажданское право
дения) и возврат его себе1. В конечном итоге решение по иску о признании сделки недействительной вносит определенность в гражданские правоотношения, подобно тому, как это делает иск о признании права собственности.
Иск о признании сделки недействительной создает предпосылки применения последствий в виде возврата владения. В этом случае обращение только к искам, направленным на возврат владения (виндикационному или нега-торному), было бы неэффективно, поскольку они направлены на возврат вещи от беститульного владельца2.
Потапенко С.В., Зарубин А.В. указывают на то, что иск о признании сделки недействительной является «самодостаточным иском», поскольку он применяется тогда, когда противоправное поведение не было сопряжено с лишением владения и ограничивалось лишь отобранием титула. В этом случае истец одновременно рушит титул приобретателя и легитимирует себя в качестве собственника3.
Однако, такой способ защиты права, как признание сделки недействительной не всегда эффективен. Так, согласно п. 27, 28 разд. V Приказа Федеральной регистрационной службы от 7 июня 2007 г. № 1124, при признании судом, недействительной оспоримой сделки и если судом не применены последствия ее недействительности, при поступлении в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, копии соответствующего судебного акта рекомендуется в графу«Особые отметки регистратора» непогашенного листа записи подраздела 11-1 ЕГРП вносить следующую запись - сделка признана недействительной. То есть, несмотря на решение дела в пользу заинтересованного лица, возникает ситуация, при которой право собственности на земельный участок остается зарегистрированным Ответчиком.
С другой стороны, раз недействитель-
1 Потапенко С.В. Признание сделки недействительной и применение последствий ее недействительности в виде реституции как способы защиты гражданских прав / Л.В. Зарубин // Нотариус. 2010. № 2. С. 11-14.
2 Там же.
3 Там же.
4 Об утверждении методических рекомендаций о порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество на
основании судебных актов. Приказ федеральной регистрационной службы министерства юстиции РФ от 7 июня 2007 г. № 112 // Бюллетень Минюста России. 2007. № 11.
ная сделка не влечет юридических последствий (п. 1 ст. 167 ГК РФ), она не влечет и возникновения права собственности.
Следовательно, решения о признании сделки недействительной достаточно для того, чтобы не считать нынешнего владельца собственником, соответственно есть основания для аннулирования записи или, по крайней мере, игнорирования ее судами при наличии решения суда, вступившего в законную силу, которым признана недействительной сделка, послужившая основанием регистрации. В ином случае суды ставят себя в такое положение, при котором судебные решения (решения о признании сделок недействительными) оставались бы необязательными до тех пор, пока их не воплотит в жизнь Федеральная служба государственной регистрации кадастра и картографии.
В целях придания самостоятельности такому способу защиты права, как признание сделки недействительной, стоит внести изменение в Приказ Федеральной регистрационной службы от 7 июня 2007 г. № 112, и вносить в ЕГРП сведения о прекращении права, на основании заявления заинтересованных лиц в случае вынесения судом решения о признании сделки с недвижимостью недействительной.
Нужно отметить, что в судебной практике встречаются случаи, когда стороны предъявляют требования о признании недействительной ничтожной сделки. Например, в деле, рассмотренном ФАС Московского округа5, Товарищество собственников жилья обратилось с иском к Департаменту земельных ресурсов города Москвы с требованием признать недействительным договора аренды земельного участка. На наш взгляд, такая формулировка требований некорректна. Поскольку ничтожная сделка недействительна в силу закона. И правильной формулировкой требований в данном случае, было предъявление иска о применении последствий недействительности сделки в виде реституции.
В целях устранения такого рода противоречий и пробелов правового регулирования в данной сфере, следовало бы дать возможность судам корректировать заявленные требования
5 Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 16 июня 2014 г. по делу № А40-51937/11-41-463// [сайт] URL: http: // www.arbitr.ru (дата обращения 17 января 2015 г.).
ещё на стадии подачи искового заявления, путем обращения к институту оставления заявления без движения, в случае если заявлено требование о признании недействительной ничтожной сделки.
Близка и природа таких институтов, как недействительность сделок и незаключенность сделок. Из системного анализа норма гражданского законодательства следует, что договор считается незаключенным при отсутствии в договоре существенных условий и при несоблюдении требования государственной регистрации перехода права (п. 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66)1.
В судебной практике встречаются случаи, когда исковые требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки заявляют по основанию отсутствия существенных условий2, что скорее является основанием для признания сделки незаключенной. Встречаются и случаи соединения в одних исковых требованиях требований о признание договора незаключенным с применением последствий недействительности ничтожной сделки, и взыскании суммы неосновательного обогащения. Суды всех инстанций удовлетворили такие требования в полном объеме3.
В теории и практике встречаются различные мнения относительно последствий признания договора незаключенным. Л.А. Соцуро4 отмечает, что к последствиям незаключенного договора не применяются нормы о реституции и неосновательном обогащении, поскольку применение реституции и неосновательного обогащения - это самостоятельные способы защиты права, а договор признанный судом незаключенным по основаниям отсутствия существенных условий не порождает прав и обязательств.
1 Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 г. № 66 // Вестник ВАС. 2002. № 3.
2 Соцуро Л.В. Толкование последствий незаключенного договора / Л.В. Соцуро // Арбитражный и гражданский процесс. 2009. № 1. С. 10-17.
Для дальнейшего прочтения статьи необходимо приобрести полный текст. Статьи высылаются в формате PDF на указанную при оплате почту. Время доставки составляет менее 10 минут. Стоимость одной статьи — 150 рублей.