Р.У. Сугаров
НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО В ГРАЖДАНСКОМ ПРАВЕ
Деление имущества на движимое и недвижимое берет начало еще в римском праве и воспринято практически всеми правовыми системами. По мнению некоторых авторов, такое деление связано с правом частной собственности на природные объекты и, в первую очередь, на землю, а также с введением в гражданский оборот этих объектов, развитием этого оборота1.
Категория недвижимого имущества (недвижимость) была известна российскому законодательству с начала XVIII в. Сам термин «недвижимое имущество» был впервые использован в Указе Петра I о единонаследии 1714 г. В Своде законов Российской империи (действовавшем до революции 1917 г.) общего определения недвижимости не давалось, названная категория определялась через примерное перечисление земли, различных угодий, домов2. В советском гражданском праве категории недвижимости не было. Гражданский кодекс РСФСР 1922 г. содержал специальное примечание к ст. 21, согласно которому «с отменой частной собственности на землю деление имуществ на движимые и недвижимые упразднено». Сама земля была объявлена достоянием государства и исключена из «частного оборота»3.
Деление имущества как объекта гражданских прав на движимое и недвижимое было восстановлено в Основах граж-
1 Гражданское право в двух томах: Учебник. Т. 2 / Отв. ред. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. М., 1998.
2 Гражданское право в двух томах: Учебник. Т. 1 / Отв. ред. Е.А. Суханов. М., 1998.
3 Гришаев С.П. Все о недвижимости (регистрация прав, купля-продажа, мена, дарение, аренда, наем жилого помещения, ипотека, наследование): Учебно-практич. пособие. М.: БЕК, 2001.
данского законодательства. Пункт 2 ст. 4 Основ гражданского законодательства определил, что недвижимым имуществом являются земельные участки и то, что прочно с ними связано (недвижимость по природе). В перечень (причем неисчерпывающий) того, что прочно связано с земельными участками, были включены здания, сооружения, предприятия, иные имущественные комплексы, многолетние насаждения. Таким образом, в основу разграничения имущества на движимое и недвижимое был положен традиционный для российского права критерий физических, природных свойств вещи, выражающийся в способности или неспособности вещи к перемещению, критерий прочности связи с землей. Этот критерий в Основах гражданского законодательства являлся основным, но не единственным. Основы гражданского законодательства содержали правило, согласно которому к недвижимому имуществу по формально-юридическому критерию может быть отнесено и иное имущество, но сделано это может быть только законодательными актами (недвижимость в силу закона). Правда, в период действия Основ гражданского законодательства такие законодательные акты приняты не были.
Современное российское гражданское законодательство при классификации вещей как объектов гражданских прав исходит из фундаментального противопоставления вещей движимых и недвижимых. При этом, необходимо отметить, что законодатель использует для обозначения недвижимости целый ряд терминов: «недвижимая вещь», «недвижимое имущество», «недвижимость». В большинстве случаев указанные понятия
воспринимаются как синонимы1, что представляется не совсем верным. Так, В.А. Ла-пач считает, что «в качестве исходного (простейшего) закон использует понятие недвижимой вещи как единичного недвижимого или указанного в законе (ч. 2 п. 1 ст. 130 ГК РФ) движимого материального объекта, либо совокупности разнородных недвижимых вещей, образующей единое целое, предполагающее использование их по общему назначению -«сложная вещь» по ст. 134 ГК РФ»2.
В отличие от Основ гражданского законодательства РФ, которые оперировали понятием недвижимого имущества, ГК РФ применительно к делению на недвижимости и движимости оперирует понятием «вещи». Исходя из содержащегося в ГК РФ определения недвижимости, иные виды имущества, включая имущественные права, недвижимыми быть не могут ни по своей природе, ни в силу указания закона. Исключением является признание недвижимостью, а точнее приравнивание к недвижимости такого сложного имущественного комплекса, как предприятие (ст. 132 ГК РФ). Законодатель относится к нему как к особому объекту. Это проявляется, во-первых, чисто формально -предприятие не упоминается в определении недвижимости в ст. 130 ГК РФ, а вводится в ст. 132 ГК РФ, которая расположена после блока статей о недвижимости. Во-вторых, предприятие является объектом, который выпадает из классификации недвижимых и движимых вещей, поскольку оно вещью, даже сложной, не является. В этой связи, совершенно обоснованным представляется мнение В.А. Лапача о том, что «от сложных вещей следует отличать комплексы как системы более высокого порядка, характеризующиеся не столько общим назначением входящих в них объектов, сколько определенным в законе составом имущества, образующего комплекс, а также функциональной взаимосвязью и иерархической организацией элементов внутри комплекса. В состав
1 Гражданско-правовые документы для оформления сделок с недвижимостью / Под общ. ред. М.Ю. Тихомирова. М., 2000.
2 Гришаев С.П. Указ. соч.
комплекса наряду с недвижимыми вещами могут входить и объекты гражданских прав, являющиеся движимыми вещами либо даже вообще не являющиеся вещами»3.
При выработке понятия недвижимости учитывался и опыт законодательного определения недвижимости в зарубежных странах. Однако ГК РФ не использовал троичную классификацию недвижимостей, которую содержит, например, Французский гражданский кодекс, Гражданские кодексы Мексики 1928 г., Бразилии 1916 г. и ряда других стран. Гражданский кодекс РФ не воспринял, в частности, такой элемент классификации, как недвижимость в силу назначения, под которой понимаются как предметы, помещенные на участке для его обслуживания и эксплуатации, так и движимое имущество, присоединенное навсегда к недвижимости, являющееся по сути принадлежностью недвижимости как главной вещи4.
Выделение недвижимости из остального имущества объясняется ее социальной значимостью: во-первых, к недвижимости отнесены многие природные ресурсы, во-вторых, объекты недвижимости имеют, как правило, высокую стоимость, в-третьих, осуществление прав в отношении недвижимости в большей степени затрагивает интересы граждан и юридических лиц, нежели осуществление прав в отношении движимого имущества5. Особенности недвижимости как объекта гражданских прав естественным образом обусловливают установление особого режима правого регулирования. Некоторые элементы этого режима существовали и ранее, однако развитие рыночного оборота недвижимости потребовало более детального регулирования отношений, предметом которых выступает недвижимость.
Деление вещей на движимые и недвижимые берет свое начало от римского права и принято во всех правовых системах за-
3 Калачаева С.А. Сделки с недвижимостью. М.: ПРИОР, 2000.
4 Камышанский В.П. Право собственности: пределы и ограничения. М., 2000.
5 Горемыкин В.А. Экономика недвижимости. Учебник. 3-е изд., перераб. и доп. М.: Дашков и К, 2003.
рубежных государств. Недвижимостями в римском праве считались не только земельные участки и недра земли, но и все, что было создано чужим трудом на земле собственника. Оно признавалось естественной или имущественной частью поверхности земли. К недвижимостям относились, в частности, постройки, посевы, насаждения. Предметы, связанные с землей или фундаментально скрепленные с ее поверхностью, считались ее составными частями и подчинялись правилу superficies solo cedit (сделанное над поверхностью следует за поверхностью). Поэтому не допускалось отдельного права собственности на дом и, соответственно, на земельный участок. Воздушное пространство над участком также рассматривалось как часть поверхности1.
Разграничение движимого и недвижимого имущества, проводимое еще в римском праве, имеет своим важным последствием то, что в отношении такого рода объектов устанавливается различный правовой режим. Особый подход в правовом регулировании недвижимого имущества проявляется как в содержании вещных прав на такое имущество, так и в установлении специальных правил для его перехода от одного лица к другому. Именно поэтому во многих странах признаки недвижимого имущества получили законодательное закрепление.
Так, перечень недвижимого имущества дан в ст. 517-526 Французского гражданского кодекса2, который различает недвижимые вещи по своей природе (земельные участки, трубопроводы, строения, растения, неотделенные плоды); по назначению (предметы, которые собственник поместил на свою недвижимость для ее обслуживания и эксплуатации); животные, служащие для обработки земли; земледельческие орудия; промышленное оборудование; семена и удобрения, предназначенные к использованию в имении и т.д.
1 Римское частное право: Учебник / Под ред. И.Б. Новицкого, И.С. Перетерского. М.: Юристъ, 1996. С. 148-149.
2 Французский Гражданский кодекс с 1804 г. с позднейшими изменениями до 1939 г. / Пер. И.С. Перетерского. М.: Юриздат, 1941. С. 24.
Германское гражданское уложение не содержит понятия недвижимости как такового, хотя и устанавливает различный правовой режим в отношении земельных участков и движимых вещей. При этом, понятие земельного участка в соответствии с Германским гражданским уложением3 имеет определенную специфику (ст. 94-96). В качестве составных частей земельного участка выделяется не только непосредственно сам почвенный слой, но и вещи, прочно связанные с почвой - строения, растения на корню, высаженные в почву семена. Помимо этого, к составным частям земельного участка отнесены и права, связанные с правом собственности на земельный участок, например, сервитут. Таким образом, Германское гражданское уложение также как и Французский гражданский кодекс выделяет недвижимость по целевому назначению, хотя и с определенными особенностями.
Гражданский кодекс Италии в ст. 810 дает исчерпывающий перечень объектов, относящихся к недвижимому имуществу: земля, водные источники и ручьи, деревья, строения и другие сооружения, соединенные с землей постоянно или на определенное время, а также все, что естественным ил
Для дальнейшего прочтения статьи необходимо приобрести полный текст. Статьи высылаются в формате PDF на указанную при оплате почту. Время доставки составляет менее 10 минут. Стоимость одной статьи — 150 рублей.