ХозяИсишвиная и финансов деятельность
Р.У. Сугаров
НЕКОТОРЫЕ ВОПРОСЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - государственная регистрация) является особенностью гражданско-правового режима недвижимости. Согласно п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»1 (далее - Закон о регистрации, Закон), государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - учреждение юстиции) - это государственный орган, наделенный властными полномочиями по проверке действительности и юридической силы документов в отношении прав на недвижимость, соответствия их формы и содержания действующему законодательству РФ, наличия соответствующих полномочий у подготовившего их лица, проверке законности заключаемых сделок с недвижимостью.
Реализация правовых норм для закрепления и признания вещных и обязательственных прав на недвижимость - это форма применения права компетентным государственным органом. Законодатель предоставил право учреждениям юстиции принимать участие в регулировании отношений по пово-
1 СЗ РФ. 1997. № 30. Ст. 3594.
ду недвижимости не на уровне общих норм, а на уровне конкретных правоотношений определенных субъектов по поводу четко обозначенного объекта2. В этом смысле государственная регистрация приобретает также значение правоприменительной деятельности учреждений юстиции. Это деятельность по изданию индивидуальных нормативных правовых актов, которые влекут возникновение, изменение или прекращение правоотношений, имеющих предметом недвижимость.
Регистрационная процедура не всегда завершается внесением записи о праве или сделке в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Единый государственный реестр), возможен и отказ в государственной регистрации. Отказ в регистрации - это тоже правоприменительный акт, решение конкретного дела в соответствии с законом, осуществленное компетентным государственным органом и должностным лицом в рамках предоставленных полномочий. Поэтому понятие государственной регистрации как правоприменительной деятельности шире понятия регистрации как юридического акта. Правоприменительная деятельность учреждений юстиции является формой государственного контроля правильности приобретения прав и возникновения обязательств по поводу недвижимости.
Таким образом, под термином «государственная регистрация» следует понимать
2 Бокша М.С. Регистрация прав на недвижимое имущество -основа гарантий правообладателей в России и Соединенных Штатах / М.С. Бокша // Бюллетень Министерства юстиции РФ. 2001. № 1. С. 30-38.
всю совокупность действий учреждений юстиции, сопутствующих признанию права. Государственная регистрация - это процесс, процедура, осуществляемая в соответствии с законом. Несмотря на отсутствие такого определения в законе, систематическое и логическое толкование норм Гражданского кодекса Российской Федерации и Закона о регистрации позволяет сделать вывод, что законодатель регламентирует государственную регистрацию именно как процесс. В п. 1 ст. 164 ГК РФ говорится о порядке регистрации. Главой 3 Закона о регистрации установлен порядок регистрации, включая процедуры приостановления и отказа. Пункт 7 ст. 16 Закона определяет, что регистрационные действия начинаются с момента приема документов. Все действия учреждений юстиции, а не только внесение записей в Единый государственный реестр, есть элементы государственной регистрации как процесса. Уместна аналогия с гражданским или арбитражным процессом: судебное решение - юридический акт (независимо от того, удовлетворен ли иск или в нем отказано), но рассмотрение дела, собственно правосудие - это процесс1.
В настоящее время процедурные вопросы государственной регистрации регулируются не только Законом о регистрации, но подзаконными актами: Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. № 219 с изменениями и дополнениями от 23 декабря 1999 г. № 14292; Правилами ведения книг учета документов и дел правоустанавливающих документов при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными приказом Министерства юстиции, Министерства государственного имущества и Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-ком-
1 Алексеев В.А. Регистрация прав на недвижимость / В.А. Алексеев. М.: Проспект, 2001.
2 СЗ РФ. 1998. № 8. Ст. 963.
мунальному хозяйству от 22 июля 1998 г. № 83/172/233; Инструкцией о порядке заполнения и выдачи свидетельств о государственной регистрации прав, сообщений об отказах в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и информации о зарегистрированных правах, утвержденной приказом Министерства юстиции, Министерства имущественных отношений Российской Федерации, Государственного комитета по строительству и жилищно-коммунальному комплексу, Федеральной службы земельного кадастра России от 3 июля 2000 г. № 194/16/1/1684; Инструкцией о государственной регистрации прав и сделок с объектами недвижимого имущества, расположенными на территории нескольких регистрационных округов, утвержденной приказом Министерства юстиции, Министерства имущественных отношений Российской Федерации, Государственного комитета по строительству и жилищно-коммунальному комплексу, Федеральной службы земельного кадастра России от 3 июля 2000 г. № 194/16/ 1/1695. Порядок внесения записей и удостоверения регистрации ипотеки жилого помещения, возникшей в силу закона или договора, а также порядок регистрации смены залогодержателя в связи с переходом прав требований по ипотечным кредитам определяется Инструкцией, утвержденной приказом Министерства юстиции Российской Федерации, Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу, Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг от 16 ноября 2000 г. № 289/235/2906.
Основания для государственной регистрации прав, указанные в п. 1 ст. 17 Закона о регистрации, можно разделить на три группы, определяющие особенности их правовой экспертизы при государственной регистрации: а) односторонние акты - акты органов государственной власти и местного само-
3 Бюллетень Министерства юстиции Российской Федерации. 1998. № 9.
4 Росс. газ. 2000. 24 августа.
5 Там же.
6 Росс. газ. 2000. 23 ноября.
управления, судебные акты; б) многосторонние акты - сделки; в) иные акты (документы), подтверждающие фактический состав или отдельный юридический факт, необходимый для возникновения гражданского правоотношения (свидетельства о праве на наследство, передаточные акты и разделительные балансы при реорганизации юридических лиц, акты ввода в эксплуатацию законченных строительством объектов недвижимости, справки о выплате пая в потребительском кооперативе). Как отмечалось выше, односторонние сделки относятся к односторонним юридическим актам, однако с учетом того, что государственной регистрации подлежит только одна односторонняя сделка с недвижимостью - отказ одаряемого принять дар (ст. 573 ГК РФ), в дальнейшем под сделками будут иметься в виду договоры как многосторонние юридические акты1.
При государственной регистрации сделка выступает как самостоятельный объект регистрации (договоры, подлежащие государственной регистрации), так и в качестве основания для государственной регистрации перехода права (исполненные договоры отчуждения недвижимости). Подлежащий государственной регистрации договор считается заключенным с момента его регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ). С этого момента (если иное не установлено законом) возникают обязательственные отношения между участниками договора. В этом случае зарегистрированный договор выступает как правоотношение. Если сделка с недвижимостью не подлежит государственной регистрации, то договор считается заключенным с момента подписания его сторонами, и обязательственное правоотношение возникает без акта государственной регистрации сделки. Исполнение сторонами условий договора отчуждения недвижимости, необходимых для перехода права, является юридическим фактом, порождающим право у приобретателя имущества.
1 Гришаев С.П. Все о недвижимости (регистрация прав, купля-продажа, мена, дарение, аренда, наем жилого помещения, ипотека, наследование): Учебно-практическое пособие. М.: БЕК, 2001.
Право на отчуждаемую недвижимость возникает с момента государственной регистрации права (п. 2 ст. 8 и п. 2 ст. 223 ГК РФ). В этом случае исполненный сторонами договор, зарегистрированный или заключенный без регистрации, выступает как юридический факт. Проверка законности сделки должна быть произведена учреждениями юстиции независимо от того, подлежит ли регистрации сам договор, либо он является только основанием для регистрации перехода права. Например, государственной регистрации подлежат договоры купли-продажи жилых помещений (ст. 558 ГК РФ) и предприятий как имущественных комплексов (ст. 560 ГК РФ). Для заключения договоров купли-продажи иной недвижимости (зданий, сооружений, нежилых помещений, садовых и дачных домов, земельных участков) государственной регистрации не требуется. Но в обоих случаях регистрации подлежит переход права к покупателю (ст. 551 ГК РФ), поэтому проверка законности договоров купли-продажи как оснований для регистрации перехода права должна быть осуществлена независимо от вида проданной недвижимости.
Важнейшим элементом проверки законности сделки является проверка соблюдения прав и законных интересов третьих лиц, не участвующих в сделке. Именно для этого в установленных законом случаях заявителем должны быть представлены
Для дальнейшего прочтения статьи необходимо приобрести полный текст. Статьи высылаются в формате PDF на указанную при оплате почту. Время доставки составляет менее 10 минут. Стоимость одной статьи — 150 рублей.