научная статья по теме НОВЫЙ ПОДХОД К НЕДВИЖИМОМУ ИМУЩЕСТВУ. НОВЕЛЛА ГРАЖДАНСКОГО КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ Государство и право. Юридические науки

Текст научной статьи на тему «НОВЫЙ ПОДХОД К НЕДВИЖИМОМУ ИМУЩЕСТВУ. НОВЕЛЛА ГРАЖДАНСКОГО КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ»

Научные доклады и сообщения

НОВЫЙ ПОДХОД К НЕДВИЖИМОМУ ИМУЩЕСТВУ. НОВЕЛЛА ГРАЖДАНСКОГО КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПОТАПОВ Николай Александрович,

кандидат юридических наук,

доцент кафедры международного частного и гражданского права Московского государственного института международных отношений (Университета) МИД России, доцент кафедры гражданского права и процесса Московского государственного университета путей сообщения (МИИТ). E-mail: potapovulgu27@mail.ru; сот. тел.: 8-963-923-63-34

Краткая аннотация: в настоящей статье рассматриваются такие понятия как недвижимое имущество и единый недвижимый комплекс. Актуальность исследования связана с вступлением в силу Федерального закона от 2 июля 2013 г. № 142-ФЗ «О внесении изменений в подраздел 3 раздела 1 части первой Гоажданского кодекса Российской Федерации» (ранее - Законопроект №47538-6/3), который изменил их правовой статус.

This article deals with concepts such as real property and a single real estate complex. The study is relevant to the entry into force of the Federal law from 02.07.2013 142-FZ «On amendments to subsection 3 of section 1 of part one of the Civil code of the Russian Federation» (earlier - the draft law 47538-6/3), which changed their legal status.

Ключевые слова: недвижимость; недвижимые вещи; недвижимое имущество; единый недвижимый комплекс.

Property; immovable property; real estate; single real estate complex.

Изначально следует оговориться, что ГК РФ одновременно оперирует таким терминами как «недвижимость» и «недвижимое имущество», причем они рассматриваются как синонимы.

Следует сразу же отметить схоластический характер заполнивших современные публикации многочисленных филологических изысканий на тему соотношения заведомо равноценных понятий «недвижимость», «недвижимая вещь» и «недвижимое имущество». Еще В.М. Хвостов указывал, что «имущество есть особое юридическое понятие, которым мы пользуемся, чтобы сокращенно выразить целую совокупность юридических отношений, но оно не является самостоятельным объектом права»1.

Нормы о договоре продажи недвижимости объединены в ГК РФ в отдельном параграфе исходя из специфики ее предмета, предопределяющей особенности договора продажи недвижимости, которые позволяют выделить

1 Хвостов В.М. Система римского права: Учебник. М.: Проспект, 1995. С. 124.

его в отдельный вид договора купли-продажи: договор продажи недвижимости. По договору продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество.

В соответствии со ст. 130 ГК РФ2 к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

2 Гражданский кодекс РФ. Ч. 1. Федеральный закон от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ (в ред. от 23 июля 2013 г. № 245-ФЗ) // Росс. газ.1994. 8 декабря; Росс. газ. 2013. 26 июля.

Как отмечается в литературе, чтобы определить правовой режим конкретной вещи -движимая она или недвижимая, необходимо изучение наличия у нее такого признака недвижимости, как тесная связь с землей, выражающаяся в невозможности перемещения без причинения несоразмерного ущерба1.

Степень прочности связи той или иной вещи с землей может быть различной. Статья 130 ГК РФ говорит о прочной связи недвижимых вещей с землей. Однако определение «прочности» закон не дает. Более того, и судебная практика не содержит достаточно определенного подхода к тому, что есть «прочная связь с землей». В лучшем случае суды, игнорируя признаки недвижимости, данные в ст. 130 ГК РФ, пытаются акцентировать внимание на иных, не предусмотренных ст. 130 ГК РФ признаках. Например, Федеральный арбитражный суд Уральского округа в постановлении по одному из дел указал: «По смыслу данной нормы (имеется в виду норма п. 1 ст. 130 ГК РФ) прочная связь с землей является не единственным признаком, по которому объект юридически может быть отнесен к недвижимости. Вопрос о том, является ли конкретное имущество недвижимым, должен решаться с учетом назначения этого имущества, а также обстоятельств, связанных с его созданием». Данная тенденция не может быть признана правильной. Получается, что вместо толкования и разъяснения положений законодательства, суд пытается сформулировать свои правоположения, тем самым запутывая участников гражданского оборота и усложняя понимание и применение имеющегося нормативного материала. Представляется, что прочная связь с землей, критерий в достаточной мере технический и должен определяться в каждом конкретном случае посредством привлечения соответствующих специалистов инженерного профиля2.

Следует сказать, что судебная практика относит к самостоятельным объектам недвижи-

1 Бевзенко Р.С. Рецензия на книгу «Продажа недвижимости: общая характеристика, форма, государственная регистрация: постатейный комментарий ст. 549-558 Гражданского кодекса Российской Федерации» // Вестник гражданского права. 2010. № 4. С. 270.

2 Чикобава Е.М. Проблемы понятия объекта недвижимости // Правовые вопросы недвижимости. 2011. № 2. С. 24.

мости также асфальтовое покрытие, тротуары и автомобильные дороги, железобетонные заборы, бетонированные площадки, железнодорожные пути, их части, пляжи как гидротехнические сооружения, водонапорные башни и т.д.3

В одном из дел в качестве недвижимости была квалифицированы газовые сети4.

В рамках совершенствования гражданского законодательства5 предлагается изменить ст. 130 ГК РФ и изложить ее в следующей редакции.

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, выделенные в установленном порядке в качестве самостоятельных объектов гражданских прав.

Законом к недвижимым вещам может быть отнесено иное имущество.

К воздушным и морским судам, судам внутреннего плавания, космическим объектам применяются правила о недвижимых вещах, если иное не установлено законом и не вытекает из существа указанных объектов гражданских прав.

Следует сказать, что определенные изменения в ГК РФ уже внесены. Так, Федеральным законом от 2 ИЮЛЯ 2013 г. № 142-ФЗ была введена ст. 133.1. В соответствии с ней недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, может являться единый недвижимый комплекс - совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположен-

3 Волочай Ю.А. Приобретение права собственности на недвижимое имущество по договору: сравнительный анализ законодательства России и Германии. М.: Статут, 2013. С. 7.

4 Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 27 декабря 2012 г. по делу № А15-649/2011 // СПС «Консультант-плюс».

5 Проект Федерального закона № 47538-6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации» // СПС «Консультант-плюс».

Научные доклады и сообщения

ных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь.

Указанная новелла среди прочего призвана упростить проблему отнесения к недвижимому имуществу таких нестандартных, но распространенных объектов, как линейные объекты, а также иные объекты, которые являются едиными с технологической точки зрения, но не относятся к традиционным зданиям, строениям и сооружениям, и, более того, имеют в составе не только недвижимое по своей природе имущество, но и движимое (например, системы отопления, канализации, линии электропередач, связи и др.)1.

К единым недвижимым комплексам применяются правила о неделимых вещах.

Вопрос о недвижимых комплексах возникал и в судебной практике.

Так, утверждая положение о реализации имущества должника как имущественного комплекса единым лотом, суды трех инстанций исходили из того, что это позволит привлечь к участию в торгах заинтересованных в покупке такого лота покупателей, продать имущество по действительной рыночной стоимости и сохранить производство. При этом суды учли, что часть принадлежащего должнику имущества относится к ограниченно оборотоспособному, которое подлежит продаже исключительно на закрытых торгах в форме конкурса2.

Необходимо обратить внимание на то обстоятельство, что абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК содержит весьма осторожную, основанную на традиционных представлениях дореволюционного российского права формулировку (в несколько видоизмененном виде воспроизводящую положения п. 2 ст. 4 Основ 1991 г.), устанавливая в качестве главного признака недвижимости прочную связь объекта с землей, которая выражается в невозможности его пере-

1 Консультант-плюс: Правовые новости. Специальный выпуск «Комментарий к Федеральному закону от 2 июля 2013 г. № 142-ФЗ «О внесении изменений в подраздел 3 раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (ранее - Законопроект № 47538-6/3) // СПС «Консультант-плюс».

2 Определение ВАС РФ от 6 мая 2013 г. № ВАС-5113/13 по делу

№ А11-676/2010 // СПС «Консультант-плюс».

мещения без несоразмерного ущерба его хозяйственному назначению. Из нее достаточно ясно следует намерение законодателя обратить внимание на связь недвижимой вещи с землей (земельным участком), коль скоро понятием недвижимости в отечественном праве традиционно охватываются не только земельные участки, но и нахо

Для дальнейшего прочтения статьи необходимо приобрести полный текст. Статьи высылаются в формате PDF на указанную при оплате почту. Время доставки составляет менее 10 минут. Стоимость одной статьи — 150 рублей.

Показать целиком

Пoхожие научные работыпо теме «Государство и право. Юридические науки»