О ПРАВОВОМ ПОЛОЖЕНИИ СУБЪЕКТОВ ИПОТЕЧНОГО ОТНОШЕНИЯ
Правовое положение субъекта права (физического или юридического лица) является сложной категорией права, которая отражает систему связей этого лица с обществом и государством. Данное понятие характеризует основные аспекты юридического бытия отдельного гражданина или юридического лица: совокупность его прав и обязанностей, взаимоотношение с государством, социальную деятельность и т.д. Следует отметить, что в юридической литературе наряду с понятием «правовое положение» употребляется как равнозначное понятие «правовой статус»1. Эту позицию нужно признать обоснованной, поскольку термин «статус» (лат. status — положение) означает положение, состояние индивида или группы в социальной системе2.
Правовое положение раскрывает все стороны закрепленного в праве состояния субъекта, охватывает все его юридические признаки, качества. Анализируя содержание понятия «правовое положение», необходимо различать общий, индивидуальный и специальный правовой статус субъекта3.
Общий правовой статус включает те юридические права, обязанности и законные интересы, которые присущи всем субъектам права независимо от их индивидуальных особенностей (например, общий правовой статус гражданина не зависит от особенностей его социально-классового, половозрастного, семейного, служебного и тому подобного положения).
Индивидуальный правовой статус закрепляет место конкретного субъекта права в обществе и государстве и составляет совокупность персонально принадлежащих данному субъекту прав, свобод и обязанностей4. Он представляет собой правовое положение конкретного субъекта права. Можно заметить, что конкретное правовое положение — это уже перерастание общего правового статуса как основы для определения места субъекта права в обществе в совокупность конкретных прав и обязанностей отдельного субъекта, выражающих его непосредственные социальные связи.
Специальный правовой статус занимает промежуточное положение между общим и индивидуальным правовыми статусами. Он отражает особенности правового положения определенных категорий физических и юридических лиц или правовое положение субъекта применительно к отдельной отрасли права либо ее института. Выделение специального правового статуса в отдельную группу обусловлено тем, что он выражает особенности правового положения субъекта права, вступающего в правоотноше-
ния определенного вида — гражданско-правовые, трудовые, административные и т.д.
Эти особенности не могут быть в полной мере охвачены общим правовым положением субъекта. В то же время подвижность и изменчивость, свойственные индивидуальному правовому статусу, не позволяют ему выразить момент стабильности, существенный для специального правового статуса. Содержание специального правового статуса субъекта права обусловливается структурой взаимоотношений конкретного субъекта с иными субъектами права и не может видоизменяться в зависимости от субъективных факторов; поэтому данное понятие является объективной категорией.
Согласно данной классификации правовой статус субъекта ипотечных отношений представляет собой специальный правовой статус. Если исходить из понимания правового положения как состояния субъекта права, характеризующего систему его связей с обществом и государством, то это положение определяется в первую очередь тем, какими правами обладает субъект и какие обязанности он должен исполнять по отношению к обществу, государству и иным участникам правоотношений. Таким образом, основным компонентом структуры правого статуса субъекта ипотечного правоотношения выступают его права и обязанности.
Для характеристики прав и обязанностей субъектов ипотечных отношений важное значение имеет то обстоятельство, что залогодатель остается собственником (или владельцем на праве хозяйственного ведения) заложенного по договору об ипотеке имущества, хотя его право собственности (или хозяйственного ведения) в определенной мере ограничивается. В соответствии с п. 1 ст. 338 ГК РФ имущество, на которое установлена ипотека, не передается залогодержателю; при этом правило об оставлении предмета ипотеки во владении залогодателя не может быть изменено договором. Залогодатель сохраняет право пользования имуществом, заложенным по договору об ипотеке (п. 1 ст. 29 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»5, далее — ФЗ об ипотеке). Он вправе использовать это имущество в соответствии с его назначением, причем изменение целевого назначения объекта недвижимости, переданного в ипотеку, не допускается.
Кроме того, будучи собственником заложенного имущества, залогодатель вправе использовать все средства, предусмотренные ст. 12 и ст. 301—303 ГК РФ, для защиты своих прав.
Поскольку залогодатель по договору ипотеки сохраняет право собственности на заложенное недвижимое имущество, он согласно ст. 210 ГК РФ обязан нести бремя содержания принадлежащего ему имущества, т.е. обязан принимать все меры для обеспечения его сохранности. Залогодатель не должен допускать ухудшения имущества и уменьшения его стоимости сверх того, что вызывается нормальным износом (п. 1 ст. 29 ФЗ об ипотеке).
На залогодателе лежит обязанность по поддержанию имущества в исправном состоянии и несению расходов на его содержание до прекращения ипотеки. В частности, залогодатель обязан производить текущий и капитальный ремонт имущества, заложенного по договору об ипотеке, в сроки, установленные федеральным законом, иными правовыми актами Российской Федерации или в предусмотренном ими порядке, а если такие сроки не установлены — в разумные сроки (ст. 30 ФЗ об ипотеке).
Однако, как представляется, употребляемое российским законодателем понятие «разумные сроки» недостаточно конкретно и не позволяет в полной мере учесть законные интересы другой стороны — залогодержателя — в поддержании предмета ипотеки в исправном состоянии. Более того, в подзаконных нормативных правовых актах рекомендуемые сроки проведения текущего и капитального ремонта зданий и сооружений имеют довольно широкий диапазон в зависимости от условий эксплуатации. Так, согласно действующим Ведомственным строительным нормам ВСН 58—88 (р) (утв. приказом Госкомархитектуры РФ при Госстрое СССР от 23 ноября 1988 г. № 3126) рекомендуемая продолжительность эксплуатации зданий до постановки на текущий ремонт составляет от 2 до 5 лет, а на капитальный ремонт — от 8 до 25 лет. Поэтому с целью обеспечения возможности реального исполнения залогодателем обязанности по ремонту заложенного недвижимого имущества следует оговаривать и конкретизировать данную обязанность в самом договоре ипотеки, особенно если такой договор заключается на длительный срок.
Статья 32 ФЗ об ипотеке устанавливает, что залогодатель обязан принимать необходимые меры «для обеспечения сохранности заложенного имущества, в том числе для защиты его от посягательств третьих лиц, огня, стихийных бедствий». С.П. Гришаев считает, что перечень рисков для заложенного имущества, указанных в данной статье, является исчерпы-вающим7. На наш взгляд, это мнение не вполне обосновано, поскольку слова законодателя «в том числе» указывают на то, что данный перечень рисков не носит исчерпывающего характера, а может быть расширен (например, вред заложенному имуществу может быть причинен в результате несчастного случая либо неумышленных действий третьих лиц и т.п.). В то же время редакцию абз. 1 ст. 32 ФЗ об ипотеке следует признать не совсем удачной, что может негативно сказаться на практике ее применения. Поэто-
му полагаем целесообразным изложить этот абзац в следующей редакции:
«Для обеспечения сохранности заложенного имущества, в том числе для защиты его от вреда, который может быть причинен действиями третьих лиц, несчастным случаем, стихийным бедствием и т.п.», далее — по тексту.
Ряд обязанностей залогодателя непосредственно направлен на обеспечение интересов залогодержателя по договору ипотеки. К таким обязанностям относятся:
— обязанность при заключении договора в письменной форме предупредить залогодержателя обо всех известных самому залогодателю к моменту государственной регистрации договора правах третьих лиц на предмет ипотеки (ст. 12 ФЗ об ипотеке);
— обязанность уведомить залогодержателя о наличии реальной угрозы утраты или повреждения имущества (абз. 2 ст. 32 ФЗ об ипотеке);
— обязанность залогодателя уведомить залогодержателя о предъявлении к нему другими лицами требований о признании за ними права собственности или иных прав на заложенное имущество, о его изъятии (истребовании) или об обременении указанного имущества либо иных требований, удовлетворение которых может повлечь уменьшение стоимости или ухудшение этого имущества (п. 1 ст. 33 ФЗ об ипотеке);
— обязанность привлечь залогодержателя к участию в деле при предъявлении к залогодателю соответствующего иска в суде, арбитражном или третейском судах (п. 1 ст. 33 ФЗ об ипотеке);
— обязанность залогодателя сообщать каждому последующему залогодержателю до заключения с ним договора о последующей ипотеке сведения обо всех уже существующих ипотеках данного имущества (п. 1 ст. 44 ФЗ о ипотеке);
— обязанность залогодателя, заключившего последующий договор об ипотеке, незамедлительно уведомить об этом залогодержателей по предшествующим ипотекам и по их требованию сообщить им сведения о последующей ипотеке (п. 2 ст. 44 ФЗ об ипотеке).
И хотя предмет ипотеки остается в собственности залогодателя, о чем говорилось выше, некоторые полномочия, вытекающие из права собственности на заложенное недвижимое имущество, могут переходить к залогодержателю, что обусловлено волей залогодателя и его полномочиями по распоряжению принадлежащим ему на праве собственности имуществом. Так, ст. 33 ФЗ об ипотеке наделяет залогодержателя правом использовать все способы защиты гражданских прав от имени залогодателя без специальной доверенности и потребовать от залогодателя возмещения понесенных в связи с этим необходимых расходов в том случае, если залогодатель отказался от защиты своих прав на заложенное имущество или не осуществляет данную защиту.
Кроме того, если имущество, заложенное по договору об ипотеке,
Для дальнейшего прочтения статьи необходимо приобрести полный текст. Статьи высылаются в формате PDF на указанную при оплате почту. Время доставки составляет менее 10 минут. Стоимость одной статьи — 150 рублей.