_АГРАРНОЕ И ЗЕМЕЛЬНОЕ ПРАВО. 2015. № 7(127)
О ПРОБЛЕМЕ АННУЛИРОВАНИЯ ВРЕМЕННЫХ СВЕДЕНИЙ ОБ ОБЪЕКТЕ НЕДВИЖИМОСТИ
ГРУЗДЕВ Владислав Викторович,
кандидат юридических наук,
исполнительный директор ООО «Юридическая компания «Груздев и партнеры». E-mail: gruzvlad@rambler.ru
Краткая аннотация: в статье говорится о проблеме аннулирования временных сведений об объекте недвижимости.
The article speaks about the issue of cancellation of temporary real estate object information.
Ключевые слова: проблема аннулирования; объект недвижимости; кадастровый учет. The problem of cancellation; the object of the real estate; inventory accounting.
В настоящее время распространены слу-
чаи исключения органами кадастрового учета временных сведений об объекте недвижимости (включая земельный участок), который является предметом действующего договора аренды, а поэтому реально остается в гражданском обороте1. Корни таких нежелательных для обладателей арендных прав ситуаций кроются в формулах п. 4 ст. 24 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (с последующими изменениями и дополнениями, далее - Закон о кадастре недвижимости).
Согласно указанным нормам внесенные в государственный кадастр недвижимости (далее - ГКН) сведения при постановке на учет образованного объекта недвижимости или образованных объектов недвижимости носят временный характер, за исключением случаев, если право собственности на данные объекты недвижимости считается возникшим в силу федерального закона вне зависимости от момента государственной регистрации этого права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее -ЕГРП). Такие сведения утрачивают временный характер со дня государственной регистрации права на образованный объект недвижимости. Если по истечении пяти лет со дня постановки на учет образованного объекта недвижимости не осуществлена государственная регистрация права на него (либо в указанном в ч. 3.1 на-
1 Оценка судебной практикой законности соответствующих решений государственных органов крайне противоречива (постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 24 июля 2012 г. по делу № А49-6123/2011, постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 18 февраля 2013 г. по делу № А17-1849/2012, постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 29 января 2013 г. по делу № А51 -5515/2012).
стоящей статьи случае не осуществлена государственная регистрация аренды), такие сведения аннулируются и исключаются из ГКН.
В то же время норма об исключении из ГКН сведений об объекте, который выступает предметом договора аренды, заключенного на срок менее одного года, если ее понимать буквально, не согласуется с положениями п. 2 ст. 651 ГК РФ и п. 2 ст. 26 ЗК РФ, в силу которых подобный договор не подлежит государственной регистрации. Дело в том, что исключение из ГКН сведений об арендуемой недвижимости способно поставить под сомнение существование объекта аренды, отвечающего установленным п. 3 ст. 607 ГК РФ требованиям. Как отмечается в этой связи в одном из судебных актов, исключение органом государственного кадастрового учета из ГКН сведений о земельном участке, в отношении которого заключен договор аренды, не подлежащий государственной регистрации, влечет снятие его с государственного кадастрового учета и прекращение его существования как объекта аренды (постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 18 февраля 2013 по делу № А17-1849/2012).
Казалось бы, налицо противоречие Закона о кадастре недвижимости ГК РФ как нормативно-правовому акту, имеющему в интересующей нас части большую юридическую силу: положения Закона о кадастре недвижимости, устанавливающие индивидуализирующие признаки недвижимого имущества как объекта имущественного оборота, по своей отраслевой принадлежности - гражданско-правовые. Разрешить проблемную ситуацию помогают разработанные правовой наукой правила толкования закона. Как известно, распо-
Гражданское право
знание действительной воли законодателя производится с помощью определенных приемов (способов), к числу которых, наряду с прочим, относятся ограничительное и системное толкование.
Нормы п. 4 ст. 24 Закон о кадастре недвижимости необходимо истолковать в том смысле (ограничительное толкование), что они не предполагают исключение из ГКН сведений об объекте, выступающем предметом заключенного сроком до одного года договора аренды, поскольку право из такого договора в силу п. 2 ст. 651 ГК РФ и п. 2 ст. 26 ЗК РФ (системное толкование) не подлежит государственной регистрации. Встречающееся же на практике аннулирование из ГКН сведений об объекте недвижимости не может оказывать влияния на юридическую силу соответствующего договора, поскольку требования индивидуализации объекта аренды в момент заключения договора, как этого требует п. 3 ст. 607 ГК РФ, сторонами были соблюдены. Так, согласно п. 1 ст. 11.1 Земельного кодекса РФ земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. В частности, по смыслу п. 7 ст. 38 Закона о кадастре недвижимости местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения в ходе кадастровых работ и изготовления межевого плана координат характерных точек таких границ, то есть точек изменения описания границ земельного участка и деления их на части. Следовательно, земельный участок, прошедший процедуру межевания и поставленный до заключения договора аренды на кадастровый учет в установленном законом порядке, хотя бы и временно, считается надлежащим образом индивидуализированным, поскольку его границы определены с соблюдением всех необходимых требований.
Наконец, п. 4 ст. 24 Закона о государственном кадастре недвижимости не относит к временным, а поэтому определенно запрещает исключать из ГКН сведения об объекте, право собственности на который возникло вне зависимости от момента государственной регистрации этого права в ЕГРП, например, сведения о земельном участке, находящемся в еще не разграниченной в установленном порядке государственной собственности (ведь право государственной собственности на землю, что не учитывает в
должной мере складывающаяся по данному вопросу правоприменительная практика, возникло задолго до вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»1 и лишь требует разграничения, сопровождаемого сегодня внесением в ЕГРП соответствующих записей).
Затронутая в настоящей статье проблема имеет и ярко выраженные публично-правовые очертания. Кадастровый учет недвижимого имущества в ГКН является государственной функцией, связанной с обслуживанием нужд гражданского оборота. Следовательно, орган кадастрового учета в целях надлежащего выполнения своих полномочий при выявлении случаев исключения из ГКН сведений об объекте, являющемся предметом действующего договора аренды, обязан в качестве устранения допущенных нарушений закона восстановить аннулированные сведения. В случае неисполнения данной обязанности любое заинтересованное лицо вправе потребовать ее исполнения. Отказ в удовлетворении соответствующего требования может быть самостоятельным объектом судебного обжалования, что вытекает из положений ст. 45 и 46 Конституции РФ. Таким образом, восстановление незаконно исключенных из ГКН сведений о недвижимости выступает способом устранения ранее допущенных нарушений прав и охраняемых законом интересов арендатора соответствующей недвижимости.
Отсутствие же правовой регламентации процедуры восстановления в ГКН аннулированных сведений само по себе не может служить достаточным основанием для отказа в восстановлении таких сведений, поскольку существует известные правила восполнения пробела в законодательстве (аналогия закона и, при необходимости, аналогия права). Вместе с тем во избежание практических недоразумений и связанных с ними сложностей технического порядка законодателю целесообразно привести редакцию норм п. 4 ст. 24 Закона о кадастре недвижимости в соответствие с выявленным выше их ограничительным смыслом.
1 Согласно ч. 1 п. 1 ст. 6 настоящего Федерального закона права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом.
Для дальнейшего прочтения статьи необходимо приобрести полный текст. Статьи высылаются в формате PDF на указанную при оплате почту. Время доставки составляет менее 10 минут. Стоимость одной статьи — 150 рублей.