ЭКОНОМИКА И МАТЕМАТИЧЕСКИЕ МЕТОДЫ, 2013, том 49, № 1, с. 42-53
ОТРАСЛЕВЫЕ -
ПРОБЛЕМЫ
ОБ ОЦЕНКЕ ИНВЕСТИЦИОННОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ В СТРОИТЕЛЬНЫХ ПРОЕКТАХ*
© 2013 г. Л.Б. Калмыков, Е.Ю. Хрусталев
(Москва)
В статье предложен метод расчета инвестиционной стоимости объектов недвижимости, основой которого является текущая стоимость ожидаемых доходов, а также описана экономико-математическая модель оценки эффективности участия в строительных инвестиционных проектах.
Ключевые слова: стоимость, недвижимость, инвестиционный ресурс, строительный проект, контракт, экономико-математическая модель, инструментальный метод.
ОБЪЕКТЫ НЕДВИЖИМОСТИ - ИНВЕСТИЦИОННЫЙ РЕСУРС
Одной из важнейших проблем обновления основного капитала становится проблема инвестиционных ресурсов. Для ее рассмотрения и исследования необходимо четко определить понятие и состав инвестиционных ресурсов, поскольку, как показал анализ, в экономической науке до настоящего времени отсутствует единое понимание терминологии, применяемой для характеристики инвестиционного процесса в целом. Такие понятия, как "инвестиционный потенциал", "инвестиционные ресурсы", "инвестиционные товары", "инвестиционный рынок", используются в различном контексте, зачастую без теоретического осмысления и научного обоснования того или иного термина.
К инвестиционным ресурсам целесообразно относить не просто материально-технические ресурсы (Виленский, Лившиц, Смоляк, 2008; Brueggeman, Fisher, 1993; Быстряков, 1997), но и права на их использование в инвестиционном процессе, включая и право собственности. Такой подход позволяет разграничивать с точки зрения трактовки инвестиционных ресурсов такие понятия, как "трудовые ресурсы и уровень менеджмента", "природные ресурсы и права пользования земельными участками" и т.д. (первые относятся к факторам производства, а вторые - к инвестиционным ресурсам).
Инвестиционные ресурсы мобилизуются для дальнейшего использования в инвестиционном процессе с различных рынков - товаров, капиталов, ценных бумаг, информационных услуг, ноу-хау и т.д. Неравномерность развития этих рынков, обусловленная прежде всего уменьшением платежеспособного спроса, является фактором, сдерживающим оживление инвестиционной активности в сфере материального производства. При этом особую значимость приобретает формирование рынков первичных инвестиционных ресурсов, т.е. принадлежащих на праве собственности тому субъекту хозяйствования, инвестиционные ресурсы и инвестиционный потенциал которого подвергаются оценке. Экономическое содержание этого разделения инвестиционных ресурсов особенно четко проявляется в переходный период, поскольку при отсутствии первичных инвестиционных ресурсов нет оснований для привлечения значительного объема вторичных. Для стороннего инвестора отсутствие у получателя инвестиций материальных и нематериальных активов и финансовых средств многократно повышает риск безвозвратной утраты вложений. В этом случае считается, что получатель инвестиций имеет низкий инвестиционный потенциал.
* Статья подготовлена при финансовой поддержке Российского фонда фундаментальных исследований (проект 12-06-00141-а).
Размер привлеченных инвестиций напрямую зависит от имеющегося инвестиционного потенциала, т.е. первичных инвестиционных ресурсов. Это ставит проблему оценки инвестиционных ресурсов и в первую очередь недвижимости, например, для справедливого определения доли участия инвестора и собственника в инвестиционном проекте. Дело в том, что права на недвижимость - один из главных инвестиционных ресурсов, который, по общему мнению, является недооцененным.
Исходя из трактовки понятия "объект недвижимости" и определения инвестиционных ресурсов как совокупности прав субъекта предпринимательства в отношении инвестиционных товаров, используемых им в процессе производства товаров или услуг, пользующихся спросом на рынке, особое внимание следует уделять правам на земельные участки, которые представляют собой значительный инвестиционный ресурс. Земля в нашей стране была объектом национализации и долгое время была выведена из экономического оборота. Поэтому сложившиеся в настоящее время экономические отношения не дают полной информации о цене земли, и она была введена в виде нормативной цены земли и нормативов платы за землю (МРК, 2002; МР, 2003). Считалось, что это позволит создать методическую базу для приватизации земли, арендных отношений в области землепользования и тем самым запустить работу земельного рынка. Однако, как показала практика, фактические цены на земельные участки в экономически развитых регионах страны сильно отличаются от цен, рассчитанных согласно нормативным актам. И хотя это можно частично объяснить отсутствием в том или ином регионе России и в стране в целом адекватного площади земель земельного рынка, очевидно, что народнохозяйственная ценность земли в стране в настоящее время определена далеко не четко. Ее корректное определение позволит рассматривать землю как значительный инвестиционный ресурс, поскольку земля является базовым ресурсом, прямо или косвенно необходимым при изготовлении всех товаров. Инвестиции в здания, сооружения и подобные им объекты недвижимости подвержены риску в силу изменения конъюнктуры рынка, тогда как такому риску не подвержены инвестиции в землю. Все это позволяет рассматривать права на землю как один из важнейших инвестиционных ресурсов.
ОЦЕНКА ИНВЕСТИЦИОННОЙ СТОИМОСТИ
Объекты недвижимости могут быть инвестиционным ресурсом и обладать инвестиционной стоимостью лишь при условии наличия у них свойств, необходимых для достижения целей инвестиционных проектов (Куликов, 2001; Хрусталев, Калмыков, 2008; Хрусталев, Елизарова, 2012). Инвестиционная стоимость недвижимости, определяемая совокупностью факторов и условий, определяющих ее "ценность" в осуществлении инвестиционных проектов, является величиной неопределенной, поэтому она обычно рассчитывается для конкретных инвестиционных проектов и условий их реализации. Алгоритм оценки стоимости недвижимости как инвестиционного ресурса представлен на рисунке. Исходными данными для определения стоимости недвижимости как инвестиционного ресурса являются:
- предварительный бизнес-план инвестиционного проекта, содержащий четко определенные цели проекта и предполагаемые способы их достижения. Проект включает следующие разделы: описание будущего объекта; описание производимых товаров и услуг; анализ рынка и план маркетинга; план производства; организационный план; оценки рисков; финансовый план;
- проектная и техническая документация по оцениваемой недвижимости;
- финансовая и бухгалтерская отчетность инвесторов - участников проекта, позволяющая сделать обоснованный вывод о цене и структуре капитала каждого из них.
Инвестиционный потенциал объекта недвижимости, определяемый как разность между величинами инвестиционной и рыночной стоимости данного объекта в текущем пользовании, позволяет судить об экономической эффективности инвестирования средств в объекты недвижимости. Действительно, если рыночная стоимость имеющегося набора прав инвестора на объект недвижимости превысит его инвестиционную стоимость (инвестиционный потенциал объекта будет отрицательным), то этот факт будет свидетельствовать о нецелесообразности использова-
Рисунок. Блок-схема алгоритма оценки стоимости недвижимости как инвестиционного ресурса
ния данного объекта недвижимости в инвестиционном проекте, в рамках которого оценивалась инвестиционная стоимость этого объекта, так как рассматриваемый вариант использования приведет к снижению его (объекта) ценности.
Основное направление практического применения разрабатываемого методического подхода видится в определении (на основе расчета инвестиционной стоимости) размера долей владения недвижимостью с целью осуществления инвестиционных проектов. Для предотвращения возникновения дисбалансов между собственником и инвестором необходимо найти такое значение передаваемой доли, которое обеспечивало бы согласование их интересов.
Если интерес собственника состоит в максимизации площади объекта, переходящего в собственность инвесторов, то они заинтересованы в возврате затраченных средств и получении определенной прибыли.
В соответствии с указанным алгоритмом в процессе оценки инвестиционной стоимости объекта недвижимости производятся следующие действия.
1. На основе исходного бизнес-плана инвестиционного проекта, а именно характера предполагаемого объекта, его специфики, параметров и эксплуатационных характеристик формулируются требования к объекту недвижимости, необходимому для реализации инвестиционного проекта. По строительной недвижимости это могут быть требуемые площади объекта, высота, размеры, число и качество помещений, наличие дополнительного оборудования (например, лифтов в зданиях) и т.п. По земельной недвижимости - размеры земельного участка, его конфигурация, состав почв, свойства грунтов и т.п., а также наличие необходимых улучшений, таких как инженерные коммуникации, транспортные пути и др.
2. Сформулированные на основе бизнес-плана требования к оцениваемому объекту недвижимости сопоставляются с фактически имеющимися характеристиками данного объекта, в результате чего выявляется соответствие либо несоответствие оцениваемого объекта вышеуказанным требованиям.
3. В случае несоответствия оцениваемого объекта недвижимости требованиям к нему со стороны инвестиционного проекта выясняется возможность доработок соответствующих характеристик объекта до требуемого уровня.
4. Если вышеуказанные доработки по тем или иным причинам невозможны, то оценщик делает вывод о непригодности оцениваемого объекта для рассматриваемого инвестиционного проекта и как следствие этого - о нулевой инвестиционной стоимости оцениваемого объекта недвижимости в рамках данного инвестиционного проекта.
5. В случае если подобные доработки возможны и физически осуществимы, оценщику необходимо провести предварительную оценку финансовых и временных затрат для их осуществления.
6. Основываясь на данных по дополнительным финансовым и временным затратам на приведение характерист
Для дальнейшего прочтения статьи необходимо приобрести полный текст. Статьи высылаются в формате PDF на указанную при оплате почту. Время доставки составляет менее 10 минут. Стоимость одной статьи — 150 рублей.