Граж|знское прав» I граидаики! »роцесс
О.В. Макаров
ОРГАНИЗАЦИОННО-ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ СОЗДАНИЯ И ИСПОЛЬЗОВАНИЯ НЕДВИЖИМОСТИ
Проблема надлежащего и эффективного использования инвестиций и их разновидности - капитальных вложений не была решена в пределах государственно-монополистической экономики и не решается удовлетворительно в современных рыночно-право-вых условиях. Внешне мощная административно-командная система так и не смогла выработать эффективные инвестиционные решения: большие финансовые и материальные ресурсы вкладывались в экономически необоснованные проекты, качество инвестиционных проектов было невысоким, инвестиции и их реализация слабо увязывались с долгосрочными потребностями и целями. В условиях рыночно-правового реформирования к этим недостаткам добавились другие: отсутствие подходящей нормативно-правовой базы частных инвестиций и капитальных вложений, слабая защищенность инвестиций, особенно мелких, криминализация рынка инвестиций и обеспечивающих их товаров, работ и услуг. В периодической печати освещается достаточно примеров того, как создаются и лопаются различного вида инвестиционные и строительные «пирамиды», жертвами чего обычно оказываются мелкие инвесторы, собственники и вкладчики. Таким образом, насущна проблема создания и поддержания определенного инвестиционно-правового режима, обеспечивающего как коммерческие, так и потребительские интересы.
Путем принятия пакета взаимосвязанных законодательных актов, регулирующих отношения, связанные с созданием и использованием недвижимости, российское государство пытается решить проблему надле-
жащего организационно-правового обеспечения деятельности инвестиционно-строительного и жилищно-коммунального комплексов. Если инвестиционное и строительное законодательство Российской Федерации 90-х гг. не могло не носить общего и абстрактного характера, то в текущих социально-экономических условиях законодательство о создании и использовании недвижимости решает более конкретные задачи: регулирование корпоративных и договорных форм инвестиций и капитальных вложений, усиление охраны и защиты субъективных прав и соответствующих интересов. Именно такая тенденция характерна для пакета недавно принятых российских законов: Федеральных законов от 29 декабря 2004 г. «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах», Градостроительного и Жилищного кодексов Российской Федерации, Федеральных законов от 30 декабря 2004 г. «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)»1, «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса», «О жилищных накопительных кооперативах» и «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»2. Внесены взаимосвязан-
1 Росс. газ. 2004. 30 декабря.
2 Росс. газ. 2004. 31 декабря.
ные изменения и дополнения в Гражданский кодекс Российской Федерации и Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации. Отказ российского государства от бесплатной приватизации государственного и муниципального жилищного фонда однозначно означает признание неспособности (а возможно, и ненужности участия) государства в решении жилищной проблемы путем создания недвижимости в жилищной сфере за счет государственных капитальных вложений. Явно обозначилась политика государства в данном вопросе: инвестиции и капитальные вложения должны быть частными, а задача государства состоит в создании надлежащих формально-юридических условий и оказании посильной материальной помощи в тех или иных формах, например, посредством предоставления стандартных налоговых вычетов.
Как известно, бессубъектных правоотношений не бывает. Формирование и становление инвестиционно-правового режима и правоотношений по поводу различных инвестиций и капитальных вложений в Российской Федерации начались с определения правового статуса субъектов инвестиционных и взаимосвязанных с ними правоотношений. Эта тенденция продолжена Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. «О жилищных накопительных кооперативах». Дело даже не в том, что содержание данного закона порождает серьезные сомнения в обоснованности конструкции некоммерческой организации, закрепляемой ст. 2 Федерального закона от 12 января 1996 г. «О некоммерческих органи-зациях»1, сколько в новом качестве предусматриваемых юридических форм и правоотношений.
В соответствии со ст. 3.6 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. «О жилищных накопительных кооперативах», кооператив не может состоять в договорных отношениях с членами кооператива, в результате которых устанавливаются, изменяются или прекращаются гражданские права и обязан-
1 СЗ РФ. 1996. № 3. Ст. 145; Росс. газ. 2003. 4 января. С. 26.
ности, связанные с осуществлением деятельности кооператива по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений. С другой стороны, закрепляется правило о том, что право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина может возникнуть право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям действующего законодательства РФ застройщики на основании договора участия в долевом строительстве (ст. 3.2 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»). Таким образом, по смыслу законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных жилых домов и иных объектов недвижимости право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости может носить договорной, а не корпоративный характер. Сложившаяся коллизия между двумя законами никак не разрешима, поскольку оба закона обладают одинаковой юридической силой и приняты в одно и то же время. Представляется, что необходимо исходить из принципа свободы договора и обеспечения применения разнообразных способов защиты субъективных гражданских прав. Инвестиционные решения и действия могут приниматься и реализовываться в пределах различных корпоративных и договорных форм и типов. Реализация корпоративных инвестиционных форм возможна в пределах коммерческих и некоммерческих организаций. Усиление корпоративных инвестиционных форм возможно путем их дополнения договорными способами и средствами использования чужих средств, имущества и инвестиций. Именно поэтому невнятный запрет на договорные отношения жилищного
накопительного кооператива с его членами по поводу привлечения и использования денежных средств граждан на приобретение жилых помещений должен быть трансформирован в современное правовое регулирование.
Возможны три уровня гарантий прав граждан - участников долевого строительства: законодательный, корпоративный и договорной; каждый из этих уровней должен не противопоставляться друг другу, а, наоборот, - развивать и дополнять.
Если принятым 29 и 30 декабря 2004 г. пакетом федеральных законов закрепляется законодательный уровень гарантий прав участников долевого строительства, который можно квалифицировать как некий минимум, то корпоративная и договорная практика должны дополнять предусмотренный нормативно-правовой минимум. Иначе нет никакого смысла в соответствующем корпоративном праве и управлении, в свободе договора, в автономии воли и самостоятельности субъектов гражданского и предпринимательского права.
В литературе, посвященной исследованию инвестиционных правоотношений, принято выделять договорные и корпоративные организационно-правовые формы реализации инвестиций и инвестиционной деятельности. «Договорные формы инвестиций, относящиеся к прямым инвестициям, регулируются специальными законами. К ним относятся Федеральный закон от 29 октября 1998 г. № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» (с изм. от 29 января 2002 г.), а также Федеральный закон от 30 декабря 1995 г. № 225-ФЗ «О соглашениях о разделе продукции» (с изм. от 7 января 1999 г.). Договорные формы инвестиций, представленные двумя типами договоров, объединяет то, что они заключаются на длительный срок, предполагают участие сторон в прибылях или убытках, образуемых в результате основанной на договоре совместной деятельности участников договора. Договоры отражают организационные элементы, обеспечивающие согласованность в действиях сторон, направленных на осуществление производительной деятель-
ности и получение прибыли ... Пишут Н.Г. Доронина и Н.Г. Семилютина: «Корпоративные формы инвестиций или инвестиции, осуществляемые путем учреждения или создания (инкорпорации) юридического лица, с момента принятия первых законов об иностранных инвестициях рассматривались как основная правовая форма инвестиций»1. Изложенное дает основание для некоторых аналитических выводов и оценок.
Во-первых, понимание договорных форм инвестиций как лизинга и соглашения о разделе продукции узко, поскольку вовсе не исключено, что инвестиционные решения и действия могут приниматься и реализовы-ваться в пределах других договорных типов и форм. В некоторых случаях законодательство прямо предусматривает возможность инвестирования объектов гражданских прав по тому или иному правовому (причем необязательно имеющему договорное значение) основанию. Например, ст. 2 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса» вводит понятие инвестиционной программы организации коммунального комплекса по развитию системы коммунальной инфраструктуры как определяемой органами местного самоуправления для организации коммунального комплекса программы финансирования строительства и (или) модернизации системы коммунальной инфраструктуры и объектов, используемых для утилизации (захоронен
Для дальнейшего прочтения статьи необходимо приобрести полный текст. Статьи высылаются в формате PDF на указанную при оплате почту. Время доставки составляет менее 10 минут. Стоимость одной статьи — 150 рублей.