УДК 347.256
Основания прекращения права застройки в Проекте изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации
М.В. Свистунова,
аспирант кафедры гражданского права Уральского государственного юридического университета
Россия, Екатеринбург
maria.svistunova@list.ru
Рассматриваются основания прекращения права застройки, предусмотренные в Проекте изменений в Гражданский кодекс РФ. Обращается внимание на двойственный характер суперфиция. С одной стороны, право застройки признается ограниченным вещным правом, в связи с чем в отношении него возможны основания прекращения вещного права. С другой стороны, в указанном проекте признается обязательственный характер права застройки, что предполагает иные основания для прекращения правоотношений, связанных с данным правом.
Ключевые слова: право застройки, суперфиций, ограниченное вещное право, основания прекращения вещного права.
Право застройки — вещное, отчуждаемое и наследуемое право пользования чужим земельным участком с целью обладания постройкой на поверхности или под поверхностью чужого земельного участка. В течение срока действия права оно предоставляет возможность возведения (реконструкции), владения, пользования, сноса и восстановления постройки.
При исследовании оснований прекращения права застройки стоит обратить внимание на двойственный характер указанного права. С одной стороны, право застройки признается ограниченным вещным правом, в связи с чем в отношении него возможны основания прекращения вещного права. То есть прекращение права застройки возможно либо по воле самого правообладателя — в добровольном порядке, либо независимо от его волеизъявления — в принудительном порядке или в связи с уничтожением (потреблением) самой вещи (п. 1 ст. 235 Гражданского кодекса РФ [3]).
Однако и в Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации (далее — Концепция) [7], и в Проекте изменений в ГК РФ [8] признается обязательственный характер права застройки, что предполагает иные основания для прекращения уже не права, а правоотношений, связанных с правом застройки. В связи с этим к числу оснований прекращения установленного права застройки относятся основания, предусмотренные как в законодательстве, так и сторонами в договоре.
Признавая за правом застройки договорной характер, предусматривающий определенные основания как возникновения, так и прекращения, стоит отметить, что основания прекращения указанного права можно разделить на
обычные, присущие всем видам договорных отношений, и специальные.
К числу общих оснований прекращения договорных отношений можно отнести добровольное прекращение договорных отношений сторонами, истечение срока договора, ликвидацию юридического лица — обладателя права застройки, к специальным — основания прекращения права собственности на земельные участки, предусмотренные Проектом в статьях 296.4—296.6 и аналогичные нормам, содержащимся в земельном законодательстве [4].
В Проекте основания для прекращения права застройки изложены в ст. 300.6. В качестве первого основания для прекращения права застройки указано истечение срока, на которое это право установлено, период его действия ограничен временным промежутком от пятидесяти до ста лет. Таким образом, согласно ст. 190 ГК РФ, каких-либо препятствий для установления срока права застройки в указанных в данной норме единицах измерения времени нет, единственное ограничение состоит в верхнем и нижнем пределах установленного договором срока его действия. По истечении срока, установленного соглашением сторон или решением суда (как уже отмечалось ранее, из Проекта следует возможность установления договорных отношений по решению суда), право застройки считается прекращенным.
Рассматриваемое основание прекращения права застройки можно отнести к категории обычных, то есть присущих всем видам срочных договоров.
Анализируя вопрос об окончании срока действия установленного права застройки, стоит признать, что в силу положения о свободе договора (ст. 421 ГК РФ) стороны могут при его заключении установить, что заключаемый
договор продлевается на определенный (первоначальный) срок каждый раз по его истечении. Такое условие, согласованное сторонами, будет означать, что договор об установлении права застройки может продлеваться неоднократно. При этом можно указать, что возможно неограниченное количество продлений или что договор продлевается, например, не более десяти раз.
По аналогии со сходным в своей правовой природе договором аренды можно предположить, что стороны при заключении договора об установлении права застройки на максимально возможные 100 лет имеют возможность неоднократной пролонгации данного договора, в случае если ни одна из сторон не заявит о своем нежелании продлевать договорные отношения. По крайней мере, такова сложившаяся судебная практика по регулированию арендных правоотношений (см., например, постановление ФАС Уральского округа от 03.02.2011 № Ф09-5/11-С6 по делу № А60-16043/2010-С12 и т. д.).
В то же время, как представляется, такая неоднократная пролонгация договора об установлении права застройки, превращающая его фактически в бессрочный договор, противоречит самой идее права застройки как предоставления ограниченного вещного права на время, по истечении которого, в соответствии с п. 6.3 Концепции, земельный участок вместе с построенными объектами должен вернуться в полное и неограниченное правообладание собственника земельного участка.
В связи с этим представляется, что в случае принятия Проекта в тексте ГК РФ необходимо установить ограничение на продление права застройки максимально возможным сроком, предусмотренным ст. 300.3 Проекта.
В Проекте закреплена и возможность прекращения договорных отношений по требованию одной из сторон, то есть при отсутствии согласия второй стороны. Указывая на это основание, авторы законопроекта делают ссылку на положения ст. 451 ГК РФ, то есть на те обстоятельства, которые не могли быть учтены сторонами при заключении соглашения.
При этом существующая на данный момент судебная практика рассмотрения сходных по своей правовой природе договорных отношений не допускает расторжения договора на основании ст. 451 ГК РФ в связи с такими обстоятельствами, как финансовый кризис или неблагоприятная экономическая ситуация, инфляционные и дефляционные процессы. Так, в судебно-арбитражной практике отмечается, что сами по себе инфляционные процессы не относятся к числу обстоятельств, возникновение которых нельзя было предви-
деть при заключении договора. Стороны, заключая договор, имеющий отношение к их экономической деятельности, обязаны прогнозировать общую экономическую ситуацию и оценивать возможный риск ее изменения (определение ВАС РФ от 05.08.2011 № ВАС-9569/11 и т. д.).
Положения Проекта, регулирующие установление права застройки, не предусматривают, но и не запрещают сторонам данного договора предусмотреть основания для одностороннего отказа от его исполнения. Такая возможность закреплена в ст. 450.1 Проекта.
Данная предлагаемая норма фактически повторяет сложившуюся судебно-арбитражную практику, согласно которой отказ от исполнения договора является односторонним действием, направленным на прекращение договорных отношений, а расторжение договора возможно по соглашению сторон или на основании решения суда. Для одностороннего отказа от исполнения договора достаточно упоминания об этом в соглашении сторон (см., например, постановление Президиума ВАС РФ от 16.02.2010 № 13057/09 по делу № А40-87811/08-147-655).
Как показывает судебная практика, для одностороннего отказа от сходного по своей правовой природе договора аренды, если таковой предусмотрен договором, достаточно направления уведомления без обращения в суд (см., например, постановление ФАС Московского округа от 01.10.2013 по делу № А40-133775/12-142-1266).
Представляется, что данное условие будет невыгодным в первую очередь для застройщика, поскольку оно представляет собой дополнительное основание прекращения договора об установлении права застройки, причем это основание практически без изменений перекочевало из судебной практики по делам об арендных отношениях, применение которых к земельным участкам авторы законопроекта считают недопустимым. Так, по мнению авторов Концепции, закрепление в гражданском законодательстве права застройки необходимо, чтобы изменить подход, при котором арендатор приобретает «более сильное», нежели обладатель вещного права на земельный участок (суперфициар), право в отношении расположенных на земельном участке строений.
Кроме обычных для всех видов договоров оснований прекращения договорных отношений, Проект предусматривает такое специальное основание для прекращения установленного права застройки, как наличие задолженности по внесению платы за право застройки в размере не менее двухгодичной платы. При наступлении подобных обстоятельств
установленное право застройки может быть прекращено досрочно после направления лицу, имеющему право застройки, письменного предупреждения о необходимости устранения нарушения в разумный срок (п. 4 ст. 300.6 Проекта). Здесь можно усмотреть прямую аналогию со ст. 619 ГК РФ, устанавливающей аналогичное право арендодателя требовать досрочного расторжения договора аренды в случае более чем двукратной просрочки уплаты арендных платежей. Сложившаяся судебно-арбитражная практика подтверждает необходимость письменного уведомления арендатора об имеющейся просрочке и требовании ее погашения в разумные сроки (см., например, постановление ФАС Московского округа от 25.03.2010 № КГ-А40/2476-10-П по делу № А40-73337/08-105-396).
Рассматривая данное основание для прекращения установленного права застройки, стоит отметить, что Гражданский кодекс РСФСР 1922 года устанавливал несколько иной подход к рассмотрению данного вопроса. Так, согласно ст. 80 ГК РСФСР, при невнесении застройщиком причитающихся с него по договору застройки платежей более чем за один год соответствующий коммунальный отдел имел право обратить взыскание в судебном порядке на само право застройки, причем взыскание осуществлялось путем продажи права
Для дальнейшего прочтения статьи необходимо приобрести полный текст. Статьи высылаются в формате PDF на указанную при оплате почту. Время доставки составляет менее 10 минут. Стоимость одной статьи — 150 рублей.