Предпринимательское право
ОСОБЕННОСТИ АРЕНДЫ ФЕДЕРАЛЬНОГО НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА
АНИКИН Антон Сергеевич,
аспирант кафедры правового обеспечения рыночной экономики Российской академии государственной службы при Президенте РФ (РАГС)
Данная статья посвящена основным особенностям аренды федерального недвижимого имущества, а также служит кратким руководством для арендаторов и арендодателей данного имущества. Приведены основополагающие признаки для аренды федеральной собственности, такие как признание прав Российской Федерации на недвижимое имущество, обособление недвижимости, прохождение федерального реестра и кадастра объектов недвижимости, оценка и конкурсная основа для заключения договора аренды.
В соответствии с ч. 3 ст. 607 ГК РФ, предмет аренды является существенным условием договора. По сути, данное условие является основополагающим, поскольку на факте передачи конкретного имущества в аренду строятся реальные арендные отношения. Чёткое определение статуса арендуемого имущества имеет существенное значение для участников договора, так как оно влияет на условия его заключения и расторжения. В случае, когда речь идёт о федеральном недвижимом имуществе, имеется ряд особенностей, являющихся отправной точкой для заключения договора аренды, в первую очередь, земельных участков и объектов капитального строительства (зданий и сооружений).
Целью данной статьи является выделение наиболее существенных особенностей федеральной недвижимости как объекта право-распоряжения в сделках аренды.
Одной из особенностей договора аренды федеральной недвижимости является то, что, помимо обычных сторон, в нём (на стороне арендодателя) может выступать балансодержатель в случае, если арендодатель является субъектом права федеральной собственности. Это приводит к двухступенчатой схеме и значительным сложностям при согласовании договоров аренды.
Второй важной особенностью является незавершённость разграничения в Российской Федерации государственной собственности на недвижимое имущество.
В соответствии с п. 15 Постановления Верховного Совета РФ от 27 декабря 1991 г. № 3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собствен-ность»1, управление и распоряжение объектами федеральной собственности, за исключением случаев, предусмотренных законом, осуществляет Правительство РФ, которое может делегировать министерствам и ведомствам отдельные полномочия в отношении объектов федеральной собственности, в том числе в отношении подведомственных им предприятий и учреждений.
К числу таких полномочий относится и заключение договоров аренды недвижимого имущества в соответствии с законодательством. Правительство РФ, осуществляя управление федеральной собственностью, установило порядок закрепления и использования находящегося в федеральной собственности недвижимого имущества, определив компетенцию Минимущества России как федерального мини-
1 Постановление ВС РФ от 27 декабря 1991 г. № 3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность» (с изм. и доп. от 23 мая 1992 г., 27 января, 21 июля 1993 г.) // ВС НД РСФСР и ВС РСФСР. 1992. № 3. Ст. 89.
стерства, а затем Росимущества (Федерального агентства в составе Минэкономразвития России), в качестве уполномоченного органа государственной исполнительной власти.1 Именно этими ведомствами за последние пять лет изданы все основные подзаконные нормативные правовые акты, регулирующие сдачу в аренду федеральной недвижимости.2
В соответствии с п. 2 ст. З0.1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»3, перечень документов, необходимых для государственной регистрации права собственности РФ, субъекта РФ или муниципального образования на земельный участок при разграничении государственной собственности на землю утвержден Правительством РФ. Данный перечень можно найти на официальном сайте Росимущества (Федерального агентства по управлению государственным имуществом).
1 июля 2006 г. вступили в силу новые правила разграничения государственной собственности на землю. Их введение было обусловлено неэффективностью действовавшей ранее процедуры разграничения государственной собственности на землю путем подготовки перечней участков, поступающих в собственность РФ, субъектов Федерации и муниципальных образований. С момента принятия новых правил разграничение права собственности на землю считается произведённым, и подготовка перечней земельных участков, относящихся к собственности РФ, её субъектов и муниципальных образований, более не требуется.
Распоряжение земельными участками, право собственности на которые разграничено, осуществляется уполномоченными органами государственной власти соответствующего уровня только после регистрации права собственности на них. Распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не была разграничена, осуществляется
1 Аникин А.С., Земеров В.Н. Практика аренды федерального недвижимого имущества // Государственное имущество. 2004. № 2. С. 12-27.
2 Определённые изменения внесены Указом Президента РФ от 12 мая 2008 г. № 724 «Вопросы системы и структуры федеральных органов исполнительной власти» // Росс. газ. 2008. 13 мая.
3 О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ // СЗ РФ. 1997. № 30. Ст. 3594.
органами местного самоуправления соответствующего уровня, а в предусмотренных законом случаях - исполнительными органами государственной власти субъектов РФ.4
Основой системы управления недвижимостью является технический учёт объектов недвижимого имущества: земельных участков, зданий, строений и сооружений, в отношении которых осуществляется управление. Для целей государственной регистрации (по существу, для целей имущественного оборота) описание и индивидуализация объекта недвижимого имущества, установление характеристик, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимого имущества, осуществляются посредством кадастрового и технического учета (инвентаризации)5 в соответствии со ст. 1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Согласно ст. 1 Федерального закона от 2 января 2000 г. № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре»6 (Федеральным законом от 13 мая 2008 г. № 66-ФЗ настоящий Федеральный закон признан утратившим силу в связи с принятием Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»), государственный кадастровый учёт заключался в описании и индивидуализации в Едином государственном реестре земель земельных участков, в результате чего каждый из них получал такие характеристики, которые позволяли однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки. ЗК РФ также установлено, что объектом купли-продажи, аренды могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет (ст. 30, 32, 37). Теперь в соответствии с п. 5 ст. 1 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ
4 Аникин А.С. Федеральное недвижимое имущество как объект правового распоряжения в двухсторонних сделках. Государственная власть и местное самоуправление в России: история и современность: Материалы VI Международного научного форума. Т. 2. В 2-х кн. Кн. 2 / Под общ. ред. В.К. Горшкова. СПб.: Изд-во СЗАГС, 2008. С. 83-88.
5 О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ // СЗ РФ. 1997. № 30. Ст. 3594.
6 О государственном земельном кадастре. Федеральный закон от 2 января 2000 г. № 28-ФЗ // СЗ РФ. 2000. № 2. Ст. 149.
ПРАВО И ГОСУДАРСТВО: теория и практика. 2009. № 8(56)
«О государственном кадастре недвижимости»1 осуществляется общий кадастровый учет земельных участков, зданий, сооружений, помещений и объектов незавершенного строительства.
Помимо технического и кадастрового учета объектов недвижимости в 1998 г. в России был введён дополнительный учет объектов федеральной собственности - реестр федерального имущества в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 3 июля 1998 г. № 696 «Об организации учета федерального имущества и ведения реестра федерального имущества»2. Ведение этого реестра было поручено Мингосимуществу России.
Для учёта федерального имущества, имеющегося у юридических лиц, зарегистрированных на территории Российской Федерации, юридическое лицо (заявитель) представляет в соответствующий территориальный орган Ро-симущества или в орган по управлению государственным имуществом субъекта РФ, наделенный правами территориального органа Ро-симущества:
а) заявление за подписью руководителя юридического лица на получение свидетельства о внесении в реестр федерального имущества объекта учёта по установленной форме;
б) карту учёта федерального имущества, имеющегося у юридического лица, с перечнем объектов недвижимости по установленной форме;
в) копии документов, подтверждающих приведенные в карте учета данные об объекте учёта.
В целях совершенствования порядка учета федерального имущества и ведения реестра федерального имущества, а также обеспечения полноты и достоверности содержащихся в реестре федерального имущества сведений о нем, принято новое Постановление Правительства РФ от 16 июля 2007 г. № 447«О совершенствовании учета федерального имущества»3. Пунктом 6 этого постановле-
1 СЗ РФ. 2007. № 31. Ст. 4017 (в ред. от 8 мая 2009 г.)
2 Об организации учета федерального имущества и ведения реестра федерального имущества. Постановление Правительства РФ от 3
Для дальнейшего прочтения статьи необходимо приобрести полный текст. Статьи высылаются в формате PDF на указанную при оплате почту. Время доставки составляет менее 10 минут. Стоимость одной статьи — 150 рублей.