ОСОБЕННОСТИ ОПРЕДЕЛЕНИЯ ПОНЯТИЯ НЕДВИЖИМОСТИ В РОССИЙСКОМ И ЗАРУБЕЖНОМ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВЕ
В.Г. ФЕДОРОВА, зав. кафедрой гражданского права Астраханского государственного университета, кандидат юридических наук, доцент;
Т.А. КОЛОМЕЙЦЕВА, аспирант кафедры гражданского права Астраханского государственного университета
E-mail: mvd_djaty@mail.ru
Научная специальность: 12.00.03 — гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право
у/////////////////////////^^^^
Аннотация. В современном законодательстве Российской Федерации отсутствует четкое определение понятия недвижимости.
В статье авторы проанализировали исторический аспект развития института недвижимости в России, а также современное российское и зарубежное законодательство.
Ключевые слова и словосочетания: понятие недвижимости; объекты недвижимости; государственная регистрация прав на недвижимое имущество; недвижимость по природе, по закону, по назначению; земельный участок.
Annotation. In the modern legislation of the Russian Federation there is no a distinct determination idea realty (clear definition of property).
In this article the authors analyzed the historical aspect of the development of the institute of real estate in Russia, as well as modern Russian, foreign legislation.
Key words and word combinations: concept property; real estate; the state registration of rights to real estate; real estate, by nature, by law, by appointment; land.
Рецензент — A.E. Епифанов, доктор юридических наук, профессор *у///////////////////////////^^^^
В последние два десятилетия в России происходят политические и социально-экономические реформы, благодаря которым большое значение приобретает частная собственность на недвижимость. Тем не менее само понятие недвижимости в российском законодательстве отсутствует. В статье 130 Гражданского кодекса РФ указан лишь небольшой перечень объектов, которые относят к недвижимым вещам. Как известно, особую важность деления вещей на движимые и недвижимые отмечали российские цивилисты еще в конце XIX — начале XX вв.1.
Разделение вещей на недвижимые и движимые в своей основе восходит к римскому праву, которое к движимым относило вещи, изменяющие свое положение в пространстве без повреж-
дения сущности. Недвижимые же вещи не могли его изменять; таким образом, к ним относились земля и все, что тесно связано с нею (строения, посеянное и посаженное, недра, воздушное пространство над землей как часть поверхности)2.
В российском законодательстве термин «недвижимое имущество» впервые появился в Указе 1714 г. о единонаследии. Тем не менее легального определения данному термину дано не было3.
Дореволюционное законодательство хотя и регламентировало деление имущества на «суть не-движимыя и движимыя»4, общего отличительного признака не устанавливало.
В России в конце XIX — начале XX вв., как и в римском праве, основным критерием отнесения вещей к недвижимым являлась неспособность их к перемещению без повреждения сущности и без
резкого уменьшения ценности5. Согласно Своду Законов Российской империи к недвижимому имуществу относились «земли и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места»6.
Как отмечал Г.Ф. Шершеневич, «под именем недвижимости понимается, прежде всего, часть земной поверхности и все то, что с нею связано настолько прочно, что связь не может быть прервана без нарушения вица и назначения вещи. Следовательно, сюда относятся строения, если только их фундамент укреплен в землю, городские или деревенские здания, дома каменные и деревянные, фабрики, заводы...»7.
Из вышеизложенного следует, что строения и сооружения, которые были просто поставлены на земле, являлись движимостью. К движимым вещам также относили дома, проданные на слом, как совокупность строительных материалов. К недвижимости в дореволюционном законодательстве относили и железные дороги8, а также подземные постройки, например, шахты и колодцы9.
Необходимо отметить, что к категории недвижимых вещей принадлежали еще и реки, озера, деревья, плоды, всевозможные растения, минералы, металлы и другие ископаемые, пока они находились в прочной связи с землей10. При этом они не выступали как самостоятельные вещи, а только как составные части земли, вследствие чего подчинялись положению целого. Но как только они приобретали статус самостоятельных вещей, например полезные ископаемые после их добычи, то свойство недвижимости для них теря-лось11. Что же касается морских и речных судов, то они относились к разряду движимых вещей12.
В советском законодательстве, как считают многие современные ученые, само понятие недвижимости было упразднено13.
Например, О.М. Козырь пишет: «Сама земля была объявлена достоянием государства и исключена из «частного оборота». И только в Основах гражданского законодательства Союза ССР и республик 1991 г. было восстановлено деление имущества как объекта гражданских прав на движимое и недвижимое»14.
С этой точкой зрения согласен и А.П. Сергеев: «Деление вещей на движимые и недвижимые. было решительно отвергнуто советской правовой доктриной в начале 20-х годов как буржуазное и не имеющее практического значения в условиях нашей страны, где земля, ее недра, воды и леса являлись исключительно государственной собственностью. В результате в нормативных актах вплоть до начала 90-х годов термин «движимое и недвижимое имущество» вообще не встречался»15.
Подтверждением этой точки зрения является положение ст. 21 Гражданского кодекса РСФСР 1922 г., согласно которой «земля является достоянием государства и не может быть предметом частного оборота. Владение землею допускается только на правах пользования»16. А в особом примечании к вышеназванной статье было указано, что «с отменой частной собственности на землю деление имуществ на движимые и недвижимые упразднено»17.
Но хотя гражданские кодексы того периода и не выделяли недвижимость как отдельную категорию, с вышеназванным положением мы не можем полностью согласиться. Статьей 22 ГК РСФСР 1922 г. были утверждены особенности оборота национализированных и муниципализированных строений. Статьями 105-108 ГК РСФСР 1964 г. установлено, что «в личной собственности граждан может находиться имущество, предназначенное для удовлетворения их материальных и культурных потребностей»18, в том числе жилой дом (или часть его), а также регламентировано право личной собственности на данный вид недвижимого имущества.
Что же касается Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик (утв. ВС СССР 31.05.1991 г. № 2211-1), на которые ссылается О.М. Козырь, то в этом законе действительно было представлено деление вещей на недвижимые и движимые.
Так, в п. 2 ст. 4 вышеназванных Основ говорится, что «имущество подразделяется на недвижимое и движимое. К недвижимому имуществу относятся земельные участки и все, что прочно с ними связано, как-то: здания, сооружения, предприятия, иные имущественные комплексы, многолетние насаждения. Законодательными актами к недвижимому может быть отнесено и иное имущество. Имущество, перемещение которого возможно без несоразмерного ущерба его назначению, относится к движимому, если законодательными актами не установлено иное»19. Такое деление вещей на недвижимые и движимые в основном повторяет дореволюционное законодательство, поскольку среди основных признаков недвижимого имущества указаны прочная связь с земельным участком и невозможность перемещения без несоразмерного ущерба его назначению.
Рассматривая современное законодательство, необходимо отметить, что в п. 1 ст. 130 ГК РФ за последние несколько лет произошел ряд изменений, не сказать о которых мы не можем.
В 2006 г. ФЗ «О введении в действие Водного кодекса Российской Федерации» от 3 июня 2006 г. № 73-Ф3 были внесены изменения в п. 1 ст. 130
ГК РФ, а именно, ст. 9 данного Закона исключала из вышеназванной статьи ГК РФ слова «обособленные водные объекты».
Отметим, что еще в феврале 2003 г. авторы Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе в § 3 «Определение круга объектов недвижимости, которые должны быть перечислены в ст. 130 ГК РФ» высказывались по поводу исключения из вышеназванной статьи ГК РФ таких объектов недвижимости, как леса, многолетние насаждения и обособленные водные объекты, объясняя это тем, что данные объекты «не отвечают критериям недвижимости и по этой причине должны быть из статьи исключены»20.
Разработчики нового проекта развития гражданского законодательства также не внесли в измененную ст. 130 ГК РФ вышеназванные объекты21. Это положение является достаточно спорным, поскольку данные объекты все же обладают основными признаками недвижимых вещей, такими, как прочная связь с землей и невозможность перемещения без несоразмерного ущерба их назначению.
Авторы Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе также считают, что объектами недвижимости в данном случае являются не сами леса, многолетние насаждения и обособленные водные объекты, а земельные участки, на которых они находятся22. Но если следовать этой логике, то получается, что единственным объектом недвижимости, который не вызывает никаких сомнений, является земельный участок23. А куда тогда отнести здания, сооружения и прочие объекты, ведь они тоже лишь находятся на конкретном земельном участке?
Многие ученые (А.П. Сергеев, А.Н. Гуев, Е.А. Суханов, Н.В. Козлова), несмотря на изменения в п. 1 ст. 130 ГК РФ, причисляют леса, многолетние насаждения и обособленные водные объекты к объектам недвижимости, называя их «недвижимостью по природе»24. По мнению этих исследователей, тот факт, что указанные объекты более не упомянуты в ст. 130, не означает, что они не относятся к недвижимому имуществу25.
Л.В. Щенникова справедливо отмечает, критикуя разработчиков Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе, что они представили минимальный перечень объектов недвижимости «с сохраненным общим, очень неудачным определением, с которым сегодня мучается правоприменительная практика»26.
В связи с вышеизложенным, по
Для дальнейшего прочтения статьи необходимо приобрести полный текст. Статьи высылаются в формате PDF на указанную при оплате почту. Время доставки составляет менее 10 минут. Стоимость одной статьи — 150 рублей.