Административное право
ОТДЕЛЬНЫЕ ПРОБЛЕМЫ ПРИОБРЕТЕНИЯ ЮРИДИЧЕСКИМИ ЛИЦАМИ ПРАВ НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ, ЗАНЯТЫЕ ФУНКЦИОНАЛЬНЫМИ ОБЪЕКТАМИ
ЖУКОВ Алексей Владимирович,
аспирант кафедры конституционного и административного права Волгоградского филиала Российской академии народного хозяйства и государственной службы при Президенте Российской Федерации (РАНХиГС);
ЧИКИЛЬДИНА Анна Юрьевна,
кандидат юридических наук,
доцент кафедры конституционного и административного права Волгоградского филиала Российской академии народного хозяйства и государственной службы при Президенте Российской Федерации (РАНХиГС). E-mail: 79197937489@ya.ru
Краткая аннотация: в настоящее время в земельном праве остаются проблемные аспекты реализации юридическими лицами прав на приобретение земельных прав на территории, в пределах которых расположены их функциональные объекты (здания, строения, сооружения). Авторы статьи, анализируя судебную практику, делают выводы о необходимости законодательного закрепления содержания понятий «здание», «строение», «сооружения» и объединения их в группу «функциональные объекты», разграничения этих понятий от «объектов капитального строительства». Рассмотрены проблемные аспекты оформления прав на неделимый земельный участок, а также земельный участок, находящийся у нескольких правообладателей на различных правах.
Currently, in the land law remain problematic aspects of the implementation of legal entities rights to acquire land rights in the territory, within which are located in their functional objects (buildings, constructions, buildings). The authors of the article analyzing judicial practice, draw conclusions on the need for legal content of the concepts of «building», «construction», «construction» and combining them into a group of «functional objects», the delineation of these concepts of «capital construction». Considered problematic aspects of execution of rights on the indivisible land plot and land plot, located at several right holders on various rights.
Ключевые слова: приобретение прав; собственник земельного участка; юридическое лицо; переоформление земельных прав; функциональный объект; здание; строение; сооружение; неделимый земельный участок.
Acquisition; the land owner is a legal person the re-registration of land rights; the functional object; building; structure; facility; indivisible land plot.
В земельно-правовой науке есть «области тьмы», то есть сферы отношений, куда «не ступала нога» законодателя, например до сих пор детальному правовому регулированию не подвергались земельные отношения с участием коренных малочисленных народов, органов территориального общественного самоуправления. Это можно назвать «экзотикой» земельного права, и логично отсутствие интереса к проблемам данных объединений граж-
дан, но пробелы в правовом регулировании с участием распространенных землевладельцев - юридических лиц не возможно не заметить и бессистемный подход к решению земельных проблем земельных корпораций представляется, по меньшей мере, нерациональным. Одной из таких проблемных сфер является приобретение прав на территории, занятые функциональными объектами юридических лиц. Целью настоящей работы является выяснение теоре-
тических особенностей оформления прав на земельные участки, на которых находятся здания, строения и сооружения, принадлежащие юридическим лицам, анализ судебной практики, касающейся реализации прав корпораций в данной сфере.
Начнем с того, что в собственности юридических лиц находится всего 0,7% (12 млн. га) от всего земельного фонда России. По данным на 1 января 2011 г., 11,5 млн. га земель юридических лиц приходится на земли сельскохозяйственного назначения и 78% этих земель является собственностью сельскохозяйственных предприятий и организаций. Из земель населенных пунктов в собственности юридических лиц находится 0,4 млн. га земли. Земельными участками общей площадью 140,5 тыс. га из состава категории земель специального назначения юридические лица владеют как собственники, и площадь земель продолжает увеличиваться, поскольку происходит выкуп земельных участков под строениями, зданиями и предприятиями.
В 2010 г. отмечается прирост общей площади земель, находящихся в собственности юридических лиц, в сравнении с показателем 2009 г., на 1,7 млн. га. В частной собственности в категории земель особо охраняемых территорий и объектов на 1 января 2011 г. находилось 9,2 тыс. га (0,03% от общей площади категории), в основном все земельные участки отнесены к землям рекреационного назначения -8,7 тыс. га, из них 6,6 тыс. га земель выкуплено юридическими лицами. Следует иметь в виду, что по большей части юридические лица пользуются государственной и муниципальной землей на правах аренды1 и составляют важную категорию правообладателей земельных участков в Российской Федерации. По купле-продаже юридическими лицами было осуществлено около 114,0 тыс. сделок на площади 2635,11 тыс. га. В законодательстве особо закреплен порядок приобретения юридическими лицами прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения, этому посвящена ст. 36
1 Государственный доклад «О состоянии и использовании земель в Российской Федерации в 2010 году». М., 2011. С. 71, 171-174.
Земельного кодекса РФ, и ряд подзаконных актов. Юридические лица, которые имеют в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, наделяются исключительным правом на приватизацию таких застроенных земельных участков.
При этом религиозные организации могли воспользоваться таким правом на безвозмездных началах, остальные юридические лица выкупают земельные участки по цене, установленной соответственно органами власти, но не превышающую их кадастровую стоимость. Законом о введении в действие Земельного кодекса РФ (далее - Вводный закон)2 установлено, что переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, а религиозные организации - переоформить на право безвозмездного срочного пользования могли по своему выбору до 1 июля 2012 г. Для юридических лиц, владеющих линейными объектами (линии электропередачи, линии связи, трубопроводы, дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения) этот срок продлен до 1 января 2015 г.
В письме Министерства экономического развития РФ от 23 июля 2012 г. № 15167-ПК/Д23и «О переоформлении юридическими лицами права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками» особо разъяснено, что после 1 июля 2012 г. выкуп земельных участков при переоформлении юридическими лицами права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками будет осуществляться в соответствии с правилами, предусмотренными п. 1.1 и 1.2 ст. 36 Земельного кодекса российской Федерации. Данная норма носит срочный характер, законодатель неоднократно продлевал срок переоформления прав в связи с неисполнением юридических лиц положений данной статьи, это свидетельствует о не-
2 О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации. Федеральный закон от 25 октября 2001 г. № 1Э7-ФЗ [Электронный ресурс] // Система «Гарант». 2014.
достаточной эффективности земельно-правовой нормы1. А особый срок для владельцев линейных объектов обусловлен особенностями осуществления кадастрового учета2. В юридической литературе достаточно глубоко проанализирован вопрос относительно правомочия юридического лица в данном случае: является это его правом или обязанностью. Конституционный Суд РФ на этот счет разъяснил, что п. 2 ст. 3 Вводного закона, предусматривая возможность изменения титулов прав на землю, не содержит какого-либо основания для изъятия соответствующих земельных участков, а потому не может рассматриваться как допускающее внесудебный порядок лишения имущества. В равной мере оно не может рассматриваться как допускающее национализацию, поскольку не предполагает обращения в государственную собственность имущества, находящегося в собственности юридических лиц, а, напротив, предоставляет возможность приватизации земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности. При этом в соответствии со ст. 20 Земельного кодекса РФ право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, возникшее у юридических лиц до введения в действие данного Кодекса, сохраняется за правообладателями (п. 3), которые не вправе распоряжаться этими земельными участками (п. 4)3.
Следующим моментом является характеристика самого земельного участка, в отношении которого приобретаются права юридическим лицом. Зачастую, предметом спора в суде выступает отказ в переоформлении прав, сделанный на основе отсутствия необходимого для проведения процедуры документов или расхождении в них сведений о земельном объекте. Так, для приобретения прав на земельный участок указанные юридические лица обраща-
1 Будникова Ю.Е. Выкуп земельных участков под приватизированными предприятиями: [Электронный ресурс] // Система «Гарант». 2014.
2 Чикильдина А.Ю. Проблемы кадастрового учета земельных участков под линейными объектами // Законы России: опыт, анализ, практика. 2011. № 2.
3 Определение Конституционного Суда РФ от 25 декабря 2003 г. № 512-О «Об отказе в принятии к рассмотрению запроса Законодательного Собрания Нижегородской области о проверке кон-
ституционности положения абзаца первого пункта 2 статьи 3
Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» // СПС «Гарант». 2014.
ются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок и соответствующим перечнем документов, необходимых для приобретения прав на
4
земельный участок , включающим среди прочих выписку из ЕГРП о правах на приобретаемый земельный участок (или уведомление об отсу
Для дальнейшего прочтения статьи необходимо приобрести полный текст. Статьи высылаются в формате PDF на указанную при оплате почту. Время доставки составляет менее 10 минут. Стоимость одной статьи — 150 рублей.