ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ ВЛАДЕНИЯ И ПОЛЬЗОВАНИЯ ЧУЖИМ ЗЕМЕЛЬНЫМ УЧАСТКОМ ПО СОВРЕМЕННОМУ РОССИЙСКОМУ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВУ
СМЕРДИНА Юлия Сергеевна,
адъюнкт кафедры гражданского права и процесса МосУ МВД России, г. Москва. Е-таМ: foxyom@mail.ru
Краткая аннотация: в статье рассматриваются ограниченные вещные права на земельные участки, предусмотренные действующим законодательством РФ. Анализируется право аренды земельных участков в целях строительства на них объектов недвижимости как альтернатива ограниченных вещных прав на землю.
The article deals with the limited proprietary rights of land parcels stipulated by the present legislation of the Russian Federation. The tenant right of land parcels for the purpose to construct real estate objects on them is considered as an alternative to the limited proprietary rights of land lots.
Ключевые слова: право постоянного (бессрочного) пользования; право пожизненного наследуемого владения; сервитут; право аренды земельных участков в целях строительства объектов недвижимости; право застройки; концепция развития гражданского законодательства.
Right of permanent (open-ended) use; right of life inheritable tenancy; servitude; the tenant right of land parcels for the purpose of constructing real estate objects; the building tenancy; the Concept of the development of civil legislation.
В Концепции развития законодательства о вещном праве отмечается, что существующий набор ограниченных вещных прав на земельные участки не отвечает потребностям гражданского оборота.1 Так, современное российское гражданское право предусматривает следующие ограниченные вещные права на земельные участки: право пожизненного наследуемого владения (ст. 21 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ)), право постоянного (бессрочного) пользования (ст. 20 ЗК РФ), сервитут (ст. 23 ЗК РФ).
В соответствии с п. 1 ст. 20 ЗК РФ земельные участки могут быть переданы в постоянное бессрочное пользование государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, центрам исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления. Иные юридиче-
1 Концепция развития законодательства о вещном праве: проект рекомендован Президиумом Совета при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства (Протокол от 18 марта 2009 г. № 3) // Вестник ВАС РФ. 2009. № 4. С. 152.
ских лица, не входящие в перечень, указанный в п. 1 ст. 20 ЗК РФ, должны были переоформить принадлежащее им право постоянного бессрочного пользования земельным участком на право аренды либо приобрести участки в собственность. После введения в действие ЗК РФ земельные участки на праве пожизненного наследуемого владения гражданам не предоставляются. Однако, согласно ст. 21 ЗК РФ право пожизненного наследуемого владения земельными участками сохраняется за гражданами, получившими это право до вступления в законную силу ЗК РФ от 25 октября 2001 г.
Таким образом, можно сделать вывод, что действующее законодательство стремится к сокращению правовых оснований по предоставлению во владение и пользование земельных участков на иных правах, чем право собственности и аренды. К данному выводу приводит анализ редакции ст. 268 ГК РФ, свидетельствующий о стремлении законодателя сузить круг субъектов, которым земельные участки могут быть предоставлены на праве постоянного бессрочного пользования. Как уже было указано выше, земельные участки после введения в действие ЗК РФ на праве пожизненного наследуемого владе-
ния гражданам не предоставляется, что также свидетельствует об ограничении круга субъектов права пожизненного наследуемого владения.
Следует отметить, что по своему содержанию право постоянного (бессрочного) пользования и право пожизненного наследуемого владения во многом схожи. В частности правомочие распоряжения земельным участком в обоих случаях является ограниченным. Граждане или юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться этими земельными участками. Вместе с тем, п. 4 ст. 20 ЗК РФ предусматривает возможность предоставления служебных наделов из земельных участков, переданных в постоянное бессрочное пользование. В соответствии с п. 2 ст. 24 ЗК РФ служебные наделы предоставляются в безвозмездное срочное пользование работникам организаций отдельных отраслей экономики на время установления трудовых отношений.
Распоряжение земельным участком, предоставленном на праве пожизненного наследуемого владения, допускается только в порядке наследования (п. 2 ст. 21 ЗК РФ).
С учетом изменений действующего законодательства широкое распространение получило право аренды земельных участков для строительства объектов недвижимости.
По мнению исследователей, право аренды может быть охарактеризовано в качестве вещного1 или обязательственного права2. В соответствии со ст. 305, 617 ГК РФ право аренды обладает следующими характерными признаками вещных прав: наличие права следования, абсолютный характер, защита при помощи вещно-правовых исков. Арендатор по договору аренды, как и другие субъекты вещных прав, обладает вещными правомочиями, объем которых определяется договором. В настоящее время спорным является вопрос, носит ли перечень вещных прав, установленный ГК РФ исчерпывающий характер. Так, содержание ст. 216 ГК РФ не позволяет сделать однозначного вывода о существовании закрытого перечня вещных
1 Ахметьянова З.А. Вещные права на имущество юридических лиц. Казань: Изд-во «Таглимат», 2001. С. 178.
2 Суханов Е.А. Понятие и виды ограниченных вещных прав // Вестник Московского университета. 2002. Сер. 11. Право. № 4.
прав. Данный спор получил широкое освещение в юридической литературе. Так, одни авторы считают, что перечень вещных прав носит закрытый характер и определяется только законом.3 По мнению других - вещное право может устанавливаться договором и не всегда может быть предусмотрено законом4.
На наш взгляд, перечень вещных прав должен носить исчерпывающий характер, поскольку простое перечисление признаков вещных прав в законе без законодательного закрепления перечня вещных прав породит значительные трудности. Отсутствие закрытого перечня вещных прав породит большое количество судебных споров относительно признания тех или иных прав вещными. Так, например, в п. 60 Постановления Пленума ВС РФ № 10 и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. № 225 указывается на то, что после передачи во владение недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации права собственности, покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту владения в соответствии со ст. 305 ГК РФ. Наличие вещно-правовой защиты является признаком вещных прав, в связи с чем, возникает вопрос о правовой природе прав покупателя, владеющего вещью, но еще не зарегистрировавшего право собственности на вещь. Таким образом, Постановлением № 10/22 фактически признается существование иных вещных прав помимо предусмотренных законом, что опять же еще раз подчеркивает, что перечень вещных прав в настоящее время исчерпывающим не является.
Расположение норм о праве аренды в разделе «Отдельные виды обязательств» ГК РФ, определение объема правомочий арендатора договором, а не законом, как это характерно для вещных прав, свидетельствует об обязательственно-правовой природе института аренды.
Анализируя право аренды земельных участков, важно обратить внимание на объект договора. Так, ст. 607 ГК РФ в качестве объекта
3 Синайский В.И. Русское гражданское право. М.: Статут, 2002. С. 198.
4 Ахметьянова З.А. Указ. соч. С. 177-180.
5 Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. № 22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» // Вестник ВАС РФ. 2010. № 6.
договора аренды в числе прочих называет земельные участки. Договор аренды должен содержать сведения, позволяющие конкретно установить имущество, подлежащее передаче арендатору. Однако, как отражено в п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 (в ред. от 25 декабря 2013 г.), в качестве объекта аренды может рассматриваться часть вещи, в том числе недвижимости.1 Договор аренды части недвижимости будет действителен, в случае если была достигнута определенность в согласовании пространственных пределов соответствующей части недвижимости, даже если она предварительно не прошла отдельный кадастровый учет. Данное положение не действует в отношении аренды государственной и муниципальной земли. Однако стороны при заключении договора должны выделить соответствующую часть объекта недвижимости и индивидуализировать ее таким образом, чтобы обеим сторонам был однозначно понятен объект договора. В связи с чем, можно сделать вывод о том, что и на часть объекта договора аренды распространяются нормы п. 3 ст. 607 ГК РФ о четкой индивидуализации объекта аренды.
Статья 608 ГК РФ устанавливает, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, а также лицам, уполномоченным законом или договором на сдачу имущества в аренду.
Согласно ст. 607 ГК РФ объектом договора аренды являются реально существующие предметы материального мира. Однако, согласно п. 10 постановления Пленума ВАС РФ № 73 договор аренды, содержащий обязательство передать в аренду вещь, которая будет создана или приобретена в будущем, не противоречит закону. В момент заключения договора арендодатель может не обладать правом собственности на вещь, подлежащую передаче, либо его право собственности может быть не зарегистрировано. Однако в момент передачи вещи арендодатель должен быть ее собственником.
Противоречивая судебная практика послужила мотивом для вывода суда о возможно-
1 Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды. Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 (в ред. от 25 декабря 2013 г.) // Вестник ВАС РФ. 2012. № 1.
сти
Для дальнейшего прочтения статьи необходимо приобрести полный текст. Статьи высылаются в формате PDF на указанную при оплате почту. Время доставки составляет менее 10 минут. Стоимость одной статьи — 150 рублей.