Научные доклады
C.B. Иванова
ПОНЯТИЕ АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ И ПРИНЦИПЫ ЕЕ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ
Арендные отношения в России приобретают в последнее время интенсивное развитие. Платное землепользование на основе аренды обеспечивает полную свободу и самостоятельность хозяйствования на земле. Вместе с тем сохраняются отношения собственности на землю, что делает систему землепользования гибкой и легко адаптируемой к значительным изменениям в земельном законодательстве РФ. Арендные отношения не разрушают глубинных основ экономического строя, не меняют всего уклада деревенской жизни, а эволюционным путем обеспечивают развитие статуса хозяйствующего субъекта, формируют самостоятельных хозяев-партнеров по рыночным отношениям и создают условия экономического равенства сельскохозяйственных товаропроизводителей в условиях многообразия форм хозяйствования. Как отмечается в литературе, возможны следующие варианты землепользования, в которых аренда играет важную роль в эффективном использовании земель сельскохозяйственного назначения.
Возможны следующие варианты землепользования.
Первый вариант заключается в том, что собственник организует деятельность и сам работает на своей земле. Получаемый им доход от использования земли включает и его оплату труда, и предпринимательский доход, и ренту. Объект собственности и объект хозяйствования в этом случае соединены в одном субъекте.
Сущность следующего варианта состоит в том, что собственник в хозяйственных целях использует лишь часть принадлежащей ему земли, сдавая остальную землю в аренду. В данном случае землепользование
разводится между разными хозяйствующими субъектами, а за владельцем земли остается лишь право выбора форм распоряжения ею, соединения земли и других средств производства в пределах того земельного массива, который используется им в хозяйственных целях для ведения сельскохозяйственного производства.
Согласно третьему варианту, собственник земли арендует землю, принадлежащую другому субъекту права. При таком варианте хозяйственной деятельности землепользователь является владельцем части земли и всего остального капитала, функционирующего в хозяйстве, а арендуемая часть земельного массива - объектом собственности другого лица, которому пользователь выплачивает арендную плату из предпринимательского дохода.
Следующий вариант заключается в том, что хозяйствующий субъект арендует землю для организации агропроизводства. В этом случае предприниматель является лишь собственником капитала, а собственником земельного участка - другой субъект права - землевладелец.
Согласно пятому варианту, хозяйствующий субъект арендует и землю, и основные средства производства, необходимые для предпринимательской деятельности. При таком варианте хозяйствования арендатор пользуется правом распоряжения землей и основным капиталом как производственными функциями, являющимися объектом хозяйственной деятельности, самостоятельного выбора формы соединения земли с другими средствами производства, а титульный собственник земли и основного капитала полу-
чает от хозяйствующего субъекта арендную плату.1
Вместе с тем обращается внимание на то, что, с одной стороны, аренда земли способствует становлению новых форм собственности, в том числе и частной, а с другой - непременно ведет к преодолению противоречий между ними, к подлинной демократизации экономических отношений. В процессе аренды происходит саморазвитие государственной собственности, а при определенных экономических условиях и превращение ее в общую совместную или долевую собственность. Вкладывая свои средства и труд в улучшение и количественное умножение основных средств производства, арендаторы становятся уже не только владельцами, но и собственниками таких приращений2.
Анализируя соотношение права собственности на землю и право аренды земельных участков, ряд авторов обосновывает преимущество аренды перед правом собственности на землю. Так, Г.В. Комлацкий пишет, что на сегодняшний день выделяют несколько функций аренды земли: оптимизация соотношения площади и структуры землепользования с другими используемыми в процессе производства ресурсами; возможность замены арендой купли-продажи земель в тех условиях, когда она экономически целесообразна, но по каким-либо причинам невозможна; передача земли в аренду - это реализация собственником своих прав, и она может стать источником стабильного дохода для владельцев земельных долей.
По сравнению с покупкой права собственности, у аренды есть некоторые преимущества. Во-первых, она позволяет заняться сельским хозяйством при ограниченных средствах. Во-вторых, расширяет круг лиц, использующих землю. Она не сковывает хозяйственную инициативу, а постепенно формирует реального хозяина - эффективно хо-
зяйствующего субъекта и собственника произведенного продукта3.
Для эффективного использования сельскохозяйственных земель собственность не является определяющей. Наоборот, анализ земельных отношений западных стран показывает, что в них наблюдаются четкие тенденции законодательно ограничить права собственника земель. Частная собственность на землю сосуществует с арендой земель, причем доля последней с каждым годом увеличивается. Это объясняется тем, что приобретение в частную собственность земли требует больших затрат, тогда как аренда дает возможность фермерам вкладывать средства в производство, а не инвестировать их в покупку земли. Оборот земли через аренду -это один из основных путей перехода земли к более эффективным собственникам4.
Ученые-юристы более осторожно высказываются на соотношение аренды земли и права частной собственности на землю. Профессор Г.Е. Быстров считает, что после права частной собственности на землю аренда становится распространенной правовой формой использования земельных участков. Вместе с тем Г.Е. Быстров делает обобщение, что в земельном законодательстве РФ, особенно с принятием ЗК РФ 2001 г., явно просматривается тенденция законодателя свести правовой режим земельных участков к двум основным титулам - праву собственности и аренде, как это было в российском дореволюционном праве и преобладает в нынешнем зарубежном праве5.
С нашей точки зрения, имеется еще существенная разница в правовом закреплении права частной собственности на землю и другие природные ресурсы и их арендой. В частности, если титул права собственности на землю и другие природные ресурсы закреплен на конституционном уровне, то титул аренды в Конституции РФ даже не обо-
1 Миндрин A.C. Земельная реформа и земельные отношения / / Землеустройство, кадастр и мониторинг земель. 2005. № 2. C. 14.
2 Горемыкин B.A. Современный земельный рынок России: Прак-тич. пособие. М.: Изд. Дашков и К., 2004. С. 282.
3 Комлацкий Г.В. Место аренды в системе земельных отношений // Достижения науки и техники АПК. 2001. № 11. С. 45-46.
4 Миндрин А.С. Указ. соч. С. 11.
5 Быстров Г.Е. Договор аренды земельных участков // Аграрное и земельное право. 2005. № 9. С. 38.
значен. Так, в ст. 9 Конституции РФ установлено, что земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности. Это положение усиливается в ст.
8 Конституции РФ, где закрепляется положение о том, что в Российской Федерации признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности.
На обеспечение прав собственности природных ресурсов направлена и ст. 36 Конституции РФ, в которой закрепляется: во-первых, что граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю; во-вторых, владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц.
Между тем и при обсуждении проекта Конституции РФ, а в дальнейшем и при обсуждении проектов Гражданского кодекса РФ, Земельного кодекса РФ ставился вопрос о более полном закреплении в законодательстве РФ права аренды участков земли, леса, недр, водных объектов. Так, профессор Б.Д. Клюкин в свое время отмечал, что в аренде возобновляемых природных ресурсов следует шире использовать договорные формы, в необходимых случаях допускать залог и су-баренду1.
В этой связи, представляется необходимым ввести право аренды земли на конституционном уровне. В частности, в п. 2 ст.
9 Конституции РФ закрепить положение о том, что земля и другие природные ресурсы могут находиться на праве собственности или праве аренды, а в п. 2 ст. 8 Конституции РФ установить, что в Российской Федерации признаются и защищаются равным образом не только право собственности, но и право аренды.
1 Клюкин Б.Д. К вопросу о правовом положении природных ресурсов субъектов Российской Федерации / В сб.: Теоретические основы формирования экологического, аграрного, земельного, предпринимательского права в субъектах РФ. Оренбург, 1997. С. 27.
Общие положения об аренде земельных участков, участков недр, водных объектов, лесов регулируются в Земельном кодексе РФ, Законе РФ «О недрах», Водном кодексе РФ, Лесном кодексе РФ. Предоставление в пользование данных объектов имеет ряд особенностей. Во-первых, участки недр и водные объекты предоставляются в пользование по лицензиям, которые выдаются уполномоченными государственными органами и служат основанием для заключения договора. Участки лесного фонда - на основе решений органов государственной власти субъектов РФ, принимаемых по предоставлению территориальных органов управления лесным хозяйством или по результатам лесных конкурсов. Во-вторых, водные объекты могут использоваться только на основе договора, заключаемого в соответствии с лицензией; участки недр - на основе лицензий как без оформления договора, так и с заключением договора. В-третьих, на основании ст. 610 ГК РФ, специальное законодательство РФ содержит особые требования к условиям договоров на пользование природными объектами, в том числе предусматривает предельные сроки пользования.
Вместе с тем пообъектное регулирование аренды в природоресурсном законо
Для дальнейшего прочтения статьи необходимо приобрести полный текст. Статьи высылаются в формате PDF на указанную при оплате почту. Время доставки составляет менее 10 минут. Стоимость одной статьи — 150 рублей.