Право собственности
ПОНЯТИЕ, ПРАВОВАЯ ПРИРОДА И ЗНАЧЕНИЕ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ
ЕПИФАНОВ Олег Дмитриевич,
помощник заместителя председателя Правления Сбербанка России. E-mail: odepifanov@sberbank.ru
Краткая аннотация: с момента становления рыночных отношений в современной России объекты недвижимого имущества и их оборот стали едва ли не самым значимым центром всех социально-экономических, а во многих отношениях и политических преобразований, которые уже два десятилетия определяют облик нашей страны.
From the moment of formation of market relations in modern Russia objects of real estate and their turn became hardly probable not the most significant center of all social and economic, and in many respects and political transformations which define two decades shape of our country.
Ключевые слова: государственная регистрация прав; недвижимое имущество; государственные услуги; правовая экспертиза; регистратор.
The state registration of the rights; real estate; the state services; legal examination; the registrar.
В результате приватизации в России произошло выведение значительной части государственной собственности из-под непосредственного государственного управления, поэтому потребовалось создать эффективные механизмы для сохранения определенного государственного регулирования происходящих в экономике процессов. Так появилась система государственной регистрации недвижимого имущества, которая стала одним из основных рычагов прямого воздействия на отношения действующих на рынке субъектов предпринимательской деятельности1.
Вокруг этого центра изначально сталкивались коренные интересы государства, частных предпринимателей, отдельных людей. Иначе и не могло быть, поскольку именно недвижимость в сырьевой и пока еще продолжающей эксплуатировать постепенно угасающий потенциал бывшего Советского Союза экономике России является главной ценностью и источником благополучия государства, бизнеса и отдельных граждан. Эти тезисы не тре-
1 Алексеев В.А. Государственная регистрация прав на недвижимость и добросовестное приобретение недвижимого имущества // Закон. 2006. № 8.
буют специального подкрепления. Они общеизвестны и признаются не только политологами и средствами массовой информации, но и высшим руководством страны.
Недвижимость выступила в роли основного объекта и локомотива длящихся по настоящий день экономических реформ2. Именно недвижимость стала основой роста крупнейших российских компаний, на ней зиждется вся современная сырьевая экономика России.
Нелишне отметить, что в связи с глобальной приватизацией жилья, обладание жилой недвижимостью составила главную часть собственности миллионов российских граждан. Значительная часть населения страны, имея весьма скромные текущие доходы, обладает, тем не менее, значительной собственностью в виде жилой недвижимости3.
Важно также иметь в виду, что с самого начала российских реформ и по настоящее время сфера недвижимости является весьма
2 Корецкий А.Д. О понятии недвижимого имущества в теории гражданского права и правоприменительной деятельности арбитражных судов // Российское правосудие. 2008. № 5(25).
Аксюк И.В. Добросовестность приобретения как основание возникновения права собственности на недвижимость // Журнал росс. права. 2007. № 3.
криминогенной и пораженной коррупцией. Несмотря на принимаемые в связи с этим меры, решить эти проблемы пока не удается. Более того, в части коррупции масштабы правонарушений в сфере недвижимости имеют тенденцию к росту.
В мировой практике законодатель в той или иной степени ориентируется на одну из двух основных доктрин недвижимости. Первая доктрина под недвижимостью подразумевает такие вещи, которые являются недвижимыми в силу их естественных свойств (поземельная недвижимость и недвижимость, неразрывно связанная с землей). Вторая доктрина, имеющая вспомогательный характер, рассматривает в качестве недвижимых вещей объекты гражданского права, которые в силу закона наделены такими правовыми признаками, например, летательные аппараты, морские суда и т.п. Эта доктрина носит наименование «недвижимость в силу закона». Законодатель использует прием юридической фикции, наделяя объекты, являющиеся по своим природным качествам движимыми вещами, правовым режимом недвижимости. Наиболее распространено отнесение к недвижимым вещам летательных аппаратов, космических аппаратов, морских судов и судов внутреннего плавания. Такой подход обусловлен соображениями юридической техники, которая позволяет упрощать регулирование оборота значимых для экономики объектов.
Такой подход реализован и в современном российском гражданском законодательстве. Согласно ст. 130 ГК РФ, к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам (в силу закона) относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Также законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество, перечень которого никак не определен и решается в силу возникновения соответствующих предпосылок законодательного регули-
рования, в основе которых значимость того или иного имущества для экономики и гражданского оборота.
Понятно, что высокая значимость недвижимости, интенсивное коммерческое использование и масштабный оборот, ее мощное влияние на социальную, экономическую и даже политическую сферы, необходимым образом предполагают регулирующее участие государства. Очевидно, что на уровне одного лишь гражданско-правового диспозитивного регулирования обеспечить надлежащий порядок в сфере недвижимости в принципе невозможно.
И хотя само понятие государственной регистрации недвижимого недвижимости и сделок с ней было введено ГК РФ, сам Кодекс предусмотрел публично-правовую процедуру государственной регистрации и необходимость принятия регулирующего эту процедуру специального федерального закона.
Эффективность закрепленного в нем механизма в огромной степени зависит от правовой регламентации деятельности органов, которым поручена государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также от правильности толкования и применения норм права в этой сфере.
В этой связи, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним являет собой необходимую органическую связь частноправового и публично-правового регулирования отношений в сфере гражданского оборота. Более того, акт государственной регистрации недвижимости и сделок с ней самым непосредственным образом разграничивает публично и частноправовое регулирование соответствующих отношений. Государственная регистрация недвижимости является безусловным требованием гражданского законодательства, легализующим объекты недвижимости и сделки с ними в гражданском обороте.
Статья 131 ГК РФ устанавливает, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Таким обра-
зом, через государственную регистрацию и ведение единого реестра прав на недвижимость и сделок с ней государство, во-первых, создает исходное правовое состояние легализующее объекты недвижимости и сделки с ними в гражданском обороте1.
Так, дело выглядит со стороны гражданского законодательства и гражданских правоотношений, для которых значимыми является лишь акт регистрации или отказ от него, но не сами регистрационные процедуры, их регулирование и осуществление государством и его органами. Эта, вторая, сторона государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней, гражданским правом не регулируется и в сферу гражданских правоотношений не входит. Все эти вопросы лежат в области публичного права и регулируются главным образом административным законодательством, занимая вполне самостоятельное место в теории административного права2.
Итак, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним с точки зрения правовой природы и содержания имеет двойную правовую природу. В гражданско-правовом аспекте государственная регистрация является необходимым условием права собственности на объекты недвижимого имущества и их легального оборота, в публично-правовом - регулирование организации, процедуры и акта государственной регистрации лежат в сфере публичного права3. Осуществляются они в форме государственного управления с преобладанием форм и методов административного права4.
Все это предопределено нормами ст. 131 ГК РФ, где в п. 2 и 3 идет речь об органе, осуществляющем государственную регистра-
1 Виноградов П. Недвижимое имущество: историческое и современное понимание // Бюллетень нотариальной практики. 2008. № 2. СПС «Консультант-плюс».
2 В теории административного права обосновывается позиция, согласно которой регистрация представляет собой особый институт административного права. См., в частности, Добров А.Н. Институт регистрации в административном праве: Автореф. дисс. ... на соиск. канд. юрид. наук. М., 2005.
3 Пойминова Я.В. Государственная регистрация прав как правовая форма реализации властных полномочий // Нотариус. 2009. № 3. С. 363.
4 Садриев Ф.Ф. Государственная регистрация как одна из форм
государственного управления // «Черные дыры» в Российском
законодательстве. 2009. № 3.
цию. При этом, в интересах гражданского оборота предусмотрено, что орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (а это может быть только орган исполнительной власти), обязан предоставлять информацию о произведенной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу. Такая информация предоставляется в любом органе, осуществляющем регистрацию недвижимости, независимо от места совершения регистрац
Для дальнейшего прочтения статьи необходимо приобрести полный текст. Статьи высылаются в формате PDF на указанную при оплате почту. Время доставки составляет менее 10 минут. Стоимость одной статьи — 150 рублей.