И.В. Серёгин
ПОНЯТИЕ «ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ» (НА ОСНОВЕ АНАЛИЗА НАУЧНОЙ И УЧЕБНОЙ ЛИТЕРАТУРЫ)
Ранее действовавшее до введения ЖК РФ законодательство не содержало единого понятия жилого помещения и определяло его признаки по-разному, в связи с чем отсутствовала необходимая правоприменителю определённость в вопросе о том, что считать жилым помещением. Так, в одних нормах законодатель при определении жилого помещения использовал критерий его предназначенности для проживания (ст. 7 ЖК РСФСР, ст. 288 ГК РФ), в других - пригодность его для проживания (ст. 673 ГК РФ), в-третьих, соответствие его санитарным и техническим требованиям (ст. 40 ЖК РСФСР). Отмеченная неоднозначность подхода к вопросу о признаках жилого помещения и отсутствие единого мнения присутствует также и среди учёных.1
Согласно п. 2 ст. 15 ЖК РФ, жилым помещением признаётся изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).
Таким образом, Жилищный кодекс РФ выделяет три признака помещения, необходимые и достаточные, по мнению законодателя, для того, чтобы считать его жилым, а именно: 1) отнесение к объекту недвижимости; 2) изолированность; 3) пригодность для постоянного проживания.
Однако некоторыми авторами, в частности, А.А. Ивановым ставится под сомнение такое выделение признаков жилого помещения,
1 Комментарий к жилищному кодексу Российской Федерации. 2-е изд., испр. и доп. / Под ред. В.М. Жуйкова. М.: Контракт, 2007. С. 35; Постатейный комментарий к Жилищному кодексу РФ / Под ред. Г.В. Бойцова, М.Н. Долговой. М.: ГросМедиа, 2006. С. 31; Комментарий к Жилищному кодексу РФ (постатейный) / Под ред. И .А. Фаршатова. М.: Городец, 2006. С. 29.
поскольку, «будучи частью здания или сооружения, любое помещение выступает как объект недвижимости, обладает свойством изолированности и откуда могут взяться «движимые
2
помещения» .
Отметим, что данное замечание справедливо лишь в случае, если рассматривать помещение исключительно как гражданско-правовую категорию, поскольку нормы иных отраслей законодательства относят к помещениям и движимое имущество. К примеру, в уголовном законодательстве к жилищу (помещению) относятся сборно-разборные дома, вагончики, которые не отвечают признакам недвижимого имущества. По нашему мнению, такая методологическая ошибка законодателя объясняется тем, что недвижимый характер - это признак помещения в гражданско-правовом значении, а не признак помещения, являющегося жилым.
Необходимо отметить, что характеристика жилых помещений в качестве недвижимого имущества долгое время не находила однозначного признания ни в советском, ни в постсоветском законодательстве, хотя понятие недвижимой вещи было известно ещё дореволюционному российскому законодательству. В Своде законов гражданских к недвижимости относилась часть земной поверхности и всё то, что с ней связано настолько прочно, что эта связь не могла быть порвана без нарушения вида и цели вещи (строение, если фундамент укреплён в землю).3
С закреплением же легального определения понятия недвижимого имущества в п. 1 ст. 130 ГК РФ можно с полной уверенностью относить к такому имуществу жилые помещения,
2 Иванов А.А. Вопросы недвижимости в новом Жилищном кодексе РФ // Хозяйство и право. 2005. № 6. С. 88.
3 Шершеневич Г.Ф. Учебник гражданского права. М., 1995. С. 140.
исходя из прочной связи с землёй и невозможностью перемещения без несоразмерного ущерба их целевому назначению.
В то же время некоторыми авторами высказывались сомнения по поводу обоснованности отнесения квартир (комнат) к недвижимым вещам ввиду их опосредованной (через дом) связи с земельным участком и её идентификацией путём указания не на земельный участок, а на многоквартирный жилой дом, частью которого они являются. При этом, сторонники данного подхода акцентируют внимание на характеристике жилого помещения как объёмно-планировочного пространства, образованного внутри здания и ограниченного стенами, несущими конструкциями и перекрытиями, являющимися конструктивными элементами всего здания в целом и не входящим в состав помещений.1
Так, по мнению К.И. Скловского, отнесение помещений к самостоятельным объектам недвижимого имущества - это вынужденная юридическая фикция, диктуемая социально-политическими причинами. Квартира не имеет некоторых свойств, присущих физическим объектам: такой объект, как «помещение», не может быть описан в качестве физического тела, а скорее указывает на способность вмещать («помещать») другие тела.2 В связи с этим, приверженцы указанного подхода предлагают ввести режим общей собственности на жилые (и нежилые) здания, где многоэтажный жилой дом в целом принадлежит сособственникам на праве общей собственности, в котором они обладают известными долями в общей собственности, а квартирами пользуются в соответствии с установленным порядком пользования.
Мы не можем согласиться с таким подходом. Рассмотрение помещения в упрощённом виде, в отрыве от жилого здания, в котором оно расположено, и создаёт впечатление использования в законе юридической фикции. Более обоснованной считаем позицию, согласно которой квартира является самостоятельной
1 Дурнева Т.Н. Помещение как объект гражданского права // Актуальные проблемы гражданского права: Сборник статей. Вып. 9 / Под ред. О.Ю. Шилохвоста. М.: Норма, 2005. С. 313-314.
2 Скловский К.И. Применение гражданского законодательства о собственности и владении. Практические вопросы. М.: Статут, 2004. С. 115.
частью многоквартирного жилого дома, выступающей в гражданском обороте в качестве отдельной вещи.3
Действительно, квартира (комната) сама по себе не имеет непосредственной связи с землёй. Однако из содержания ст. 289 ГК РФ следует, что эта связь «обнаруживается» у них, если увязывать квартиру как объект права собственности исключительно с многоквартирным домом и рассматривать её в качестве его составной части.
Как справедливо отмечает А.В. Халдеев, указанные объекты пригодными для проживания могут быть только в качестве сложных вещей, которые с учётом характера внутренней связи, образованы из главных вещей (собственно квартиры, комнаты) и предназначенной для их обслуживания принадлежности - общего имущества жилого дома, прочно связанного с землёй.4 При таком рассмотрении непосредственная и прочная связь жилых помещений (квартир, комнат), как единых сложных вещей, с землёй очевидна. Поэтому мы согласны с мнением автора о том, что признание жилых помещений недвижимым имуществом в ЖК РФ - не юридическая фикция, а закономерность, обусловленная особенностями правовой модели жилого помещения как сложной вещи.
Такой признак, как изолированность, на наш взгляд, является основным (обязательным) условием рассмотрения жилого помещения в качестве объекта жилищного правоотношения, его неприкосновенности, хотя требование изолированности долгое время не находило официального признания в советском законодательстве, где традиционно объектом жилищных прав признавалась жилая площадь, находившаяся в пользовании нанимателя и подлежащая оплате. Лишь в условиях изменения жилищной политики государства, установившего запрет на переселение и уплотнение граждан и признавшего надлежащей формой удовлетворение жилищных потребностей, предоставление отдельных жилых помещений, требование изолированности было закреплено в Основах
3 Гражданское право. В 2-х ч. Ч. 2. Обязательственное право / Под ред. В.В. Залесского. М.: МТК Восточный экспресс, 1998. С. 109-110.
4 Халдеев А.В. О правовой модели жилого помещения в Жилищном кодексе РФ // Журнал росс. права. 2006. № 8. С. 49.
гражданского законодательства СССР 1961 г., в ст. 300 ГК РСФСР 1964 г., а затем и в ст. 52 ЖК РСФСР в качестве одного из условий заключения договора найма жилого помещения.
Однако изолированность жилых помещений не следует понимать в абсолютном значении, так как все жилые помещения имеют вход и выход и обеспечивают связь среды обитания человека с внешним миром. Значение изолированности всегда относительно и направлено на обособление индивидуального жизненного пространства человека от непосредственной среды обитания других лиц.
Часть 1 ст. 685 ГК РФ и ч. 1 ст. 76 ЖК РФ допускают в качестве самостоятельного объекта жилищных прав по договору поднайма неизолированное жилое помещение либо часть помещения, что противоречит положениям ч. 1 ст. 15 ЖК РФ, согласно которой объектами могут выступать только жилые помещения, обладающие признаком изолированности. На наш взгляд, в целях устранения непоследовательности законодателя при описании системы объектов жилищных прав необходимо редакцию указанной статьи изложить в следующей редакции: «Объектами жилищных прав являются жилые помещения, а в случаях заключения договора поднайма - часть жилого помещения».
Заслуживает отдельного рассмотрения и тот факт, что использование в определении понятия жилого помещения признака «помещение» в ч. 2 ст. 15 ЖК РФ нельзя признать удачным, так как, во-первых, оставляет открытым вопрос о том, что же представляет собой само помещение как таковое, и, во-вторых, приводит к противоречиям указанной нормы с положениями ч. 2 ст. 16 ЖК РФ, в которой одним из видов жилых помещений признаётся жилой дом - «индивидуально-определённое здание». В результате отсутствия законодательного определения «помещения» и непоследовательного использования законодателем указанных понятий получается, что «здание» в тексте кодекса является разновидностью «помещения».
По нашему мнению, в определении жи -лого помещения должна содержаться единая характеристика объекта прав, являющаяся общей и обязательной для всех видов жилых помещений. С учётом того, что жилой дом, кварти-
ра и комната обладают рядом общих признаков, целесообразно разрешить допущенное в тексте ЖК РФ противоречие по аналогии с действовавшим до введения ЖК РФ Федеральным законом «О товариществах собственников жилья». Так, в ст. 1 указанного федерального закона под помещением понималась единица комплекса недвижимого имущества, выделенн
Для дальнейшего прочтения статьи необходимо приобрести полный текст. Статьи высылаются в формате PDF на указанную при оплате почту. Время доставки составляет менее 10 минут. Стоимость одной статьи — 150 рублей.