Постановка задачи согласования интересов различных уровней управления в сфере ЖКХ
К.А. Иванов,
генеральный директор, ООО "АБСОЛЮТ-СИРИУС" (101000, Россия, г. Москва, ул Покровка, д 1/13/6, стр 2, офис 35; e-mail: o.selyuchenko@mail.ru)
Аннотация. Статья посвящена процессу реформирования отрасли ЖКХ в России. Рассматриваются системы управления в ЖКХ непосредственно гражданами в различных формах самоуправления или на договорных началах управляющей компанией. Представлены схемы управления в многоквартирных домах и механизмы согласования экономических интересов различных уровней управления в сфере ЖКХ. Предлагается экономико-математическая модель, обеспечивающая достижение максимального социально-экономического эффекта в результате согласования интересов на различных уровнях управления, которая может быть использована на различных уровнях управления при планировании и распределении денежных средств на выполнение услуг ЖКХ, модернизацию и развитие инженерных сетей, расширение сферы услуг управляющих организаций и подрядных организаций для обеспечения социально-экономической эффективности.
Abstract. Article is devoted to process of reforming of housing and utilities sector in Russia. Control systems in housing and communal services directly citizens in various forms of self-government or on a contract basis management company are considered. Management schemes in apartment houses and mechanisms of coordination of economic interests of various levels of management in the sphere of housing and communal services are submitted. The economic-mathematical model providing achievement of the maximum social and economic effect as a result of coordination of interests at various levels of management which can be used at various levels of management during the planning and distribution of money to performance of housing and communal services, modernization and development of engineering networks, expansion of a services sector of managing organizations and contract organizations for ensuring social and economic efficiency is offered.
Ключевые слова: реформа ЖКХ, уровни управления, жилищно-коммунальное хозяйство, согласование интересов, экономико-математическая модель.
Keywords: reform of housing and communal services, management levels, housing and communal services, coordination of interests, economic-mathematical model.
Жилищно-коммунальное хозяйство в России - многоотраслевой комплекс, содержащий широкий спектр жилищно-коммунальных услуг и обеспечивающий функционирование инженерной инфраструктуры зданий различного назначения для создания комфортного проживания или назначения.
Процесс реформирования ЖКХ в России основан на реформе системы управления ЖКХ. Основная суть реформы в ЖКХ состоит в том, чтобы управление собственностью осуществлялось непосредственно гражданами в различных формах самоуправления (ТСЖ, ЖСК, Совет дома) или на договорных началах с управляющей компанией для оптимизационного распределения денежных средств на мероприятия по обеспечению безопасных и комфортных условий эксплуатации жилищного фонда. Участие государства в управлении жилищной сферой заключается в контроле качества управления и обеспечении прав и законных интересов субъектов управления; разработке и утверждении нормативных актов, координации, лицензировании, регистрации органов управления, определении приоритетных направлений в структурной политике и др.
Сфера ЖКХ в своем развитии претерпела несколько этапов реформы. В соответствии с «Концепцией реформы ЖКХ РФ» в 1997 г. был осуществлен переход к оплате в полном объеме за жилищно-коммунальные услуги потребителями за исключением льготной категории граждан, что исключало бюджетное дотирование; введено экономическое стимулирование улучшения качества обслуживания населения [1].
Дальнейшее проведение жилищно-коммунальной реформы направлено на решение актуальных целей и задач в области государственной политики, направленных на повышение надежности и качества обслуживания потребителей.
Целью реформы собственности в ЖКХ на муниципальном уровне являлось развитие конкуренции в двух направлениях:
• конкуренция в сфере управления недвижимостью для заключения договоров с собственниками на управление жилищным фондом;
• конкуренция среди подрядных организаций для заключения договоров с управляющими компаниями на предоставление жилищно-коммунальных услуг.
Для развития конкуренции в этих направлениях послужило появление различных форм объединений собственников жилья для выбора способа управления в многоквартирных домах. В настоящее время система управления ЖКХ на уровне муниципального образования представляет собой трехуровневую систему, включающую:
• собственников жилищного фонда и других объектов недвижимости (ТСЖ, жСк, Совет дома);
• организации по управлению муниципальным жилищным фондом (муниципальные управляющие компании, частные управляющие компании, ТСЖ в качестве управляющей компании);
• отделы ЖКХ при Администрации муниципальных образований (ч.2 ст.161 Жк РФ).
Journal of Economy and entrepreneurship, Vol. 8, Nom. 5-1
В качестве управляющей компании жилищным фондом по действующему жилищному законодательству может быть организация любой организационно-правовой формы (ТСЖ, муниципальные управляющие компании, товарищества собственников молодежных жилищных комплексов, строительные кооперативы, коммерческие управляющие компании и другие, т.е. любое юридическое лицо или индивидуальный предприниматель вне зависимости от профессионализма, наличия опыта, материально-технической базы, финансовых ресурсов)._
Жилищный кодекс четко установил, что в том случае, если ТСЖ или управляющая компания выбраны в качестве способа управления многоквартирными домами, они отвечают не только за содержание общего имущества в многоквартирном доме, но и за качество предоставляемых коммунальных услуг.
Схема управления в многоквартирном доме от имени ТСЖ, ЖК, ЖСК представлена на рис. 1.
Собственник
Собственник
Собственник
Собственник
Общее собрание (Протокол собрания. Устав, Договор Управления)
ТСЖ,
ЖК. (
ЖСК \
Рис. 1. Заключение договоров на жилищно-коммунальные услуги
В процессе реформирования ЖКХ проблемы управления в многоквартирных домах решается путем введения новой формы самоуправления - Совета многоквартирного дома. Совет многоквартирного дома - это новый институт российского жилищного законодательства, создание которого закреплено Федеральным законом Российской Федерации от 04.06.2011г. № 123-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»[2]. Одной из важных задач Совета дома является выбор управляющей компании, заключение договоров на обслуживание дома и оценка работы управляющей компании. Совет дома создается для формирования общественного мнения в
с управляющей организацией от имени ТСЖ, ЖК, ЖСК.
доме и контроля над деятельностью управляющей организации и качеством предоставляемых ею услуг с целью эффективного и оптимального распределения денежных средств, поступающих от населения в форме оплаты за жилищно-коммунальные услуги. Заключать договора с управляющей организацией могут непосредственно собственники помещений или председатель Совета дома. Председатель Совета дома обязан контролировать все виды работ и качество предоставляемых жилищных и коммунальных услуг, контролировать денежные средства за содержание и ремонт дома.
Схема заключения договоров Советом дома с управляющей организацией на услуги ЖКХ представлена на рис. 2._
Рис. 2. Заключение договоров на жилищно-коммунальные Совета дома.
Не смотря на развитую законодательную базу в сфере ЖКХ по-прежнему коммунальная отрасль остается непрозрачной: существуют нарушения и злоупотребления со стороны местных властей и ресурсоснабжающих предприятий; нет обоснования установленным тарифам на услуги. Управление производством жилищно-коммунальных услуг полностью централизовано,
услуги от имени всех собственников помещений Председателем
что приводит к отсутствию конкуренции и следствием этого является то, что потребители не имеют возможности влиять на количество и качество предоставляемых им услуг.
Исходящее от государства требование избрания Совета дома в многоквартирном доме, отказавшихся от создания ТСЖ, проистекает из желание объединить жильцов в некий аналог
зарубежного кондоминимума, членами которого являются все собственники многоквартирного дома.
Подход к предоставлению жилищно-коммунальных услуг в период происходящей реформы в России не является уникальной моделью, а основан на многолетнем международном опыте. Так, например, за рубежом собственники жилья объединяются в некоммерческие потребительские организации с целью управления комплексом недвижимого имущества, обеспечения эксплуатации этого комплекса, пользования и распоряжения имуществом, получения качественных жилищных и коммунальных услуг.
В некоторых зарубежных стран, например во Франции, Нидерландах, США, Канаде, Польше, Словакии, Чехии, Мексике, Сингапуре, Малайзии и других, управление в сфере ЖКХ является одним из видов предпринимательской деятельности, которая оплачивается собственниками помещений. Управление в домах осуществляют руководящие органы товарищества (ассоциации) собственников жилья. В частности, в их функции входит заключение договоров на закупку товаров и услуг, распоряжение финансами. Управляющий только готовит и обосновывает рекомендации для правления товарищества. Следовательно, основываясь на зарубежном опыте, возможно, стоит повысить в России роль правления и председателя ТСЖ в управлении многоквартирным домом.
Механизм согласования экономических интересов хозяйствующих субъектов формируется в условиях постоянного изменения конъюнктуры развивающихся рынков и основан на принципе организации взаимоотношений субъектов, совокупности приемов, средств и действий, которые осуществляются с помощью комплекса экономических, управленческих, организационных и правовых мер. Наличие механизма согласования экономических интересов определяет результативность взаимодействия субъектов социальн
Для дальнейшего прочтения статьи необходимо приобрести полный текст. Статьи высылаются в формате PDF на указанную при оплате почту. Время доставки составляет менее 10 минут. Стоимость одной статьи — 150 рублей.