Гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право
Марасанов В.М, соискатель Российского государственного гуманитарного университета
ПРАВОВАЯ ПРИРОДА ДОГОВОРА ОКАЗАНИЯ РИЭЛТОРСКИХ УСЛУГ
В статье исследуется правовая природа договора оказания риэлторских услуг. Анализируются точки зрения ученых-цивилистов на правовую природу риэлторского договора. Рассматриваются особенности риэлторских услуг как предмета риэлторского договора, показано их влияние на правовую природу договора. Обосновывается вывод, что риэлторский договор не имеет единой правовой природы. Его правовая природа существенным образом определяется тем, какие именно услуги риэлтора будут являться предметом регулирования заключаемым договором.
Ключевые слова: правовая природа договора; договор оказания риэлторских услуг, виды услуг; риэлторские услуги; риэлторская деятельность.
Действующее российское гражданское законодательство не выделяет договор ооказания риэлторских услуг (риэлторский договор) в качестве особой разновидности гражданско-правового договора, в связи с чем возникает вопрос о его правовой природе. Эта проблема имеет не только теоретическое, но и практическое значение, поскольку от ее решения зависит какими именно нормами гражданского законодательства будут руководствоваться участники риэлторских отношений при заключении и исполнении риэлторского договора и, соответственно, развитие правоприменительной практики.
В юридической литературе нет единства мнений в отношении природы договора оказания риэлторских услуг.
Д.В. Петелин, рассматривая риэлторсую деятельность как деятельность по оказанию посреднических услуг, полагает, что риэлторский договор является разновидностью агентского договора, и считает оптимальным «использование именно агентирования при урегулировании правоотношений между клиентом и реэлетром, так как именно указанная правовая конструкция позволяет наиболее полно удовлетворить потребности клиента»1. Автор заключает, что «основой природы риэлторского договора является его позиционирование как разновидность агентирования, которое, в спою очередь, является услугой по классификации объектов 2
гражданских прав» .
Иную точку зрения на правовую природу договора оказания риэлторских услуг высказывает Е.В. Накушнова, которая характеризует данный договор как договор возмездного оказания услуг, обладающий всеми присущими этому виду договоров признаками, закрепленными в ст. 779 ГК РФ, и предмет которого составляют услуги, предоставляемые при совершения гражданско-правовых сделок с объектами недвижимости и правами на них, а сторонами выступают исполнитель (риэлтор) и заказчик (потребитель)3. По ее мнению «правовое регулирование договорных обязательств по оказанию риэлторских услуг должно осуществляться следующим образом: общее правовое регулирование - гл. 39 ГК РФ, а специальное регулирование - на основе принятия Федерального закона «О риэлторской деятельности в
1 Петелин Д.В. Договорное регулирование риэлторской деятельности в Российской Федерации. Дисс... канд. юрид. наук. М., 2008. С. 73.
2 Там же. С. 110.
3 Накушнова Е.В. Договор оказания риэлторских услуг в гражданском праве России. Дисс... канд. юрид. наук. Саратов, 2010. С. 153-154.
РФ»1. При этом Е.В. Накушнова отмечает, что договор оказания риэлторских услуг, еще не сформировался как самостоятельный договорной тип, и приходит к заключению, что вопрос о правовой природе риэлторского договора на настоящем уровне развития гражданского законодательства в Российской Федерации не может быть разрешен однозначно .
Не вполне последовательную позицию в отношении трактовки правовой природы договора оказания риэлторских услуг занимает Е.С. Петрова. Она указывает, что «по своей правовой природе договор в сфере оказания риелторских услуг является смешанным, поскольку содержит различные элементы других видов договоров, которые в зависимости от вида оказываемой услуги можно разделить на: 1) информационные и консультационные услуги, предусматривающие получения информации и (или) консультации относительно объекта недвижимости; 2) посреднические услуги, предусматривающие непосредственное участие риелтора во взаимоотношениях с контрагентами недвижимого имущества»3. Достаточно четко эта позиция выражена и в совместной работе Е.С. Петровой и Л.Б. Ситдиковой, где указывается, что «договор оказания риелторских услуг необходимо рассматривать как непоименованный договор, который может сочетать в себе элементы различных видов договоров: возмездного оказания услуг (информационных и консультационных), договоров поручения, комиссии и агентирования»4. Даная точка зрения предполагает, что такие договоры, как договор возмездного оказания услуг с одной стороны и агентский договор, договор комиссии, договор поручения с другой - это договоры разного вида, причем одного уровня общности.
В то же время, предлагая авторское определение договора оказания риэлторских услуг, Е.С. Петрова пишет: «Договор возмездного оказания риелторских услуг - это разновидность договора возмездного оказания услуг, в соответствии с которым одна сторона - исполнитель (риелтор) обязуется по заданию другой стороны - заказчика (клиента) оказать услуги по подготовке и совершению гражданско-правовых сделок с недвижимым имуществом и правами на них, а заказчик (клиент) обязуется оплатить эти услуги»5. Из этой формулировки следует, что договор оказания риэлторских услуг включается в более общую группу договоров - договоров возмездного оказания услуг, и, соответственно, сочетает в себе элементы не различных видов гражданско-правовых договоров, а признаки отдельных разновидностей договора возмездного оказания услуг (что, впрочем, не мешает рассматривать риэлторский договор как смешанный в смысле п. 3 ст. 421 ГК РФ).
Для решения проблемы правовой природы договора оказания риэлторских услуг следует сравнить услуги, оказываемые по такому договору, с услугами, оказываемым по договорам, нашедшим закрепление в гражданском законодательстве.
ГК РФ не содержит определения понятия услуги. Однако в п. 2 ст. 779 ГК РФ перечисляются виды услуг, входящих в две группы:
1) услуги, договоры об оказании которых подпадают и под действие норм главы 39 ГК РФ: услуги связи, медицинские, ветеринарные, аудиторские, консультационные, информационные услуги, услуги по обучению, туристическому обслуживанию и иные (если они не входят во вторую группу);
2) услуги, договоры об оказании которых не подпадают под действие норм главы 39 ГК РФ: услуги, оказываемые по договорам подряда (гл. 37 ГК РФ), выполнения научно-исследовательских, опытно-конструкторских и технологических работ (гл. 38), перевозка (гл. 40),
1 Там же. С. 12
2 См.: Накушнова Е.В. Договор оказания риэлторских услуг в гражданском праве России. Автореф. дисс... канд. юрид. наук. Саратов, 2010. С. 15.
3 Петрова Е.С. Гражданско-правовое регулирование отношений в сфере оказания риелторских услуг по законодательству Российской Федерации. Автореф. дисс... канд. юрид. наук. М., 2013. С. 9.
4 Петрова Е.С., Ситдикова Л.Б. Риелторские услуги в гражданском праве России. М., 2013. С. 48.
5 Петрова Е.С. Указ. раб. С. 17; см. также: Петрова Е.С., Ситдикова Л.Б. Указ. раб. С. 57.
транспортной экспедиции (гл.41), банковского вклада (гл. 44) банковского счета (гл. 45), хранения (гл. 47), поручения (гл. 49), комиссии (гл. 51), доверительного управления имуществом (гл. 53), а также услуги, связанные с расчетами (гл. 46).
Исходя из этой позиции законодателя, услуги, входящие в первую группу можно рассматривать как составляющие предмет договора возмездного оказания услуг в смысле ст. 779 ГК РФ.
Услуги, входящие во вторую группу (их перечень носит исчерпывающий характер), составят предмет соответствующих самостоятельных видов гражданско-правовых договоров. Полагаем также, что в данную группу следует включить услуги, оказываемые агентом принципалу по агентскому договору (гл. 52 ГК РФ). Согласно ст. 1011 ГК РФ к отношениям, вытекающим из агентского договора, соответственно применяются правила, предусмотренные главой 49 «Поручение» или главой 51 «Комиссия» ГК РФ, в зависимости от того, действует ли агент по условиям этого договора от имени принципала или от своего имени, если эти правила не противоречат положениям главы 52 «Агентирование» или существу агентского договора. Из этой нормы следует, что в зависимости от того, от чьего имени действует агент, агентский договор рассматривается законодателем либо как разновидность договора поручения, либо как разновидность договора комиссии. М.В. Кротов объясняет позицию законодателя, не включившего агентирование в перечень договоров, не подпадающих под действие норм главы 39 ГК РФ, новизной данного договора в российской практике: «Из перечня договоров возмездного оказания услуг, охватываемых гл. 39, не исключена гл. 52 (агентирование), что объясняется, по-видимому, новизной этого договора и отсутствием на момент принятия части второй ГК РФ практики его применения»1. Полагаем, что это упущение законодателя должно быть исправлено и к перечню договоров, указанным в п. 2 т. 779 ГК РФ и к которым не применяются положения главы 39 ГК РФ , следует добавить договоры, предусмотренные главой 52 ГК РФ.
Услуги, которые может оказывать риэлтор, были перечислены в ст. 6 Проекта Федераль-
2
ного закона «О риелторской деятельности в Российской Федерации» . Хотя данный законопроект не был принят, но он закреплял риэлторские услуги, реально оказываемые на практике. Согласно ст. 6 указанного законопроекта риэлторские услуги понимались как риэлторская деятельность и выделялись следующие виды риэлторских услуг:
- в качестве агента или поверенного;
- в качестве комиссионера;
- в качестве дилера;
- в качестве посредника при заключении сделок с недвижимым имуществом или правами на него между третьими лицами;
- по организации торговли недвижимым имуществом;
- по доверительному управлению недвижимым имуществом;
- консультационные услуги, услуги по изучению конъюнктуры рынка;
- иные возмездные услуги, сопутствующие гражданскому обороту недвижимог
Для дальнейшего прочтения статьи необходимо приобрести полный текст. Статьи высылаются в формате PDF на указанную при оплате почту. Время доставки составляет менее 10 минут. Стоимость одной статьи — 150 рублей.