ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ АРЕНДЫ ФЕДЕРАЛЬНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
А.С. АНИКИН, аспирант кафедры правового обеспечения рыночной экономики РАГС при Президенте РФ
У/////////////////////////^^^^
Аннотация. Статья посвящена главным особенностям правового регулирования аренды федерального недвижимого имущества; может служить кратким руководством при выполнении действующего законодательства руководителями предприятий, учреждений и арендаторов данного имущества. Приведены основополагающие признаки федеральной недвижимости: зарегистрированное право собственности Российской Федерации, ограниченное вещное право на недвижимость, техническая инвентаризация, учет в федеральном реестре и кадастре объектов недвижимости, оценка и конкурсная основа для заключения договора аренды.
The topic of the article is the peculiarities of legal regulation in the field of lease of federal real estate. It also provides guidelines for meeting legal requirements by CEO, officials and tenants of the real estate. The most important features of federal real estate such as registered property right on real estate in the Russian Federation as well as limited property law on real estate, the rules of technical inventory, registration in the federal register of real estate and in the cadastre of things real, assessment and competitive bidding for making of real estate contract are covered in the article.
Ключевые слова: аренда, недвижимость, федеральная собственность (rent, real estate, federal property).
Из рецензии на статью: «Автором сделан исчерпывающий анализ основополагающих особенностей аренды федерального имущества... Материалы статьи в полной мере раскрывают содержание поставленной цели и являются законченным научным исследованием.
Особо хочется отметить, что в статье впервые для современной практики правового регулирования сделок по аренде федеральной недвижимости изложен полный перечень особенностей, являющихся по сути существенными условиями договоров, кроме представленных в Гражданском кодексе РФ.
Предложенные автором материалы могут быть рекомендованы к использованию в деятельности предприятий и учреждений, а также опубликованы в периодическом научном издании».
В.В. Зайцев, доктор юридических наук, профессор
У///////////////////////////^^^^
В соответствии с ч. 3 ст. 607 ГК РФ предмет аренды выступает существенным условием договора. По сути данное условие является основополагающим, поскольку на факте передачи конкретного имущества в аренду строятся реальные арендные отношения.
Четкое определение статуса арендуемого имущества имеет существенное значение для участников договора, так как оно влияет на условия его заключения и расторжения. В случае, когда речь идет о федеральном недвижимом имуществе, имеется ряд особенностей, являющихся отправными для заключения договора аренды, и в первую очередь земельных участков и объектов капитального строительства (зданий и сооружений).
Целью данной статьи является выделение наиболее существенных особенностей федеральной недвижимости как объекта правораспоряжения в сделках аренды.
Одной из особенностей договора аренды федеральной недвижимости является то, что помимо обычных сторон в нем (на стороне арендодателя)
может выступать балансодержатель в случае, если арендодатель выступает субъектом права федеральной собственности. Это приводит к двухступенчатой схеме и значительным сложностям при согласовании договоров аренды.
Следующей важной особенностью является незавершенность разграничения в Российской Федерации государственной собственности на землю.
В соответствии с п. 15 постановления Верховного Совета РФ от 27 декабря 1991 г. № 3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность»1 управление и распоряжение объектами федеральной собственности, за исключением случаев, предусмотренных законом, осуществляет Правительство РФ, которое может делегировать министерствам и ведомствам отдельные полномочия в отношении объектов федеральной собственности, в том числе
Закон и право 07 • 2009
в отношении подведомственных им предприятий и учреждений.
К числу таких полномочий относится и заключение договоров аренды недвижимого имущества в соответствии с законодательством.
Правительство РФ, осуществляя управление федеральной собственностью, установило порядок закрепления и использования находящегося в федеральной собственности недвижимого имущества, определив компетенцию Минимущества России как федерального министерства, а затем Федерального агентства в составе Минэкономразвития России (Ро-симущества) в качестве уполномоченного органа государственной исполнительной власти2.
Именно этими ведомствами за последние пять лет изданы все основные подзаконные нормативные правовые акты, регулирующие сдачу в аренду федеральной недвижимости.
В соответствии с п. 2 ст. 30.1 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ перечень документов, необходимых для государственной регистрации права собственности РФ, субъекта РФ или муниципального образования на земельный участок при разграничении государственной собственности на землю, утвержден Правительством РФ. Данный перечень можно найти на официальном сайте Росимущества.
1 июля 2006 г. вступили в силу новые правила разграничения государственной собственности на землю. Их введение было обусловлено неэффективностью действовавшей ранее процедуры разграничения государственной собственности на землю путем подготовки перечней участков, поступающих в собственность РФ, субъектов Федерации и муниципальных образований.
С момента принятия новых правил разграничение права собственности на землю считается произведенным; подготовка перечней земельных участков, относящихся к собственности РФ, ее субъектов и муниципальных образований, более не требуется.
Распоряжение земельными участками, право собственности на которые разграничено, осуществляется уполномоченными органами государственной власти соответствующего уровня только после регистрации права собственности на них.
Распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не была разграничена, осуществляется органами местного самоуправления соответствующего уровня, а в предусмотренных законом случаях — исполнительными органами государственной власти субъектов РФ3.
Основой системы управления недвижимостью выступает технический учет объектов недвижимого имущества: земельных участков, зданий, строений
и сооружений, в отношении которых осуществляется управление.
Для целей государственной регистрации (по существу для целей имущественного оборота) описание и индивидуализация объекта недвижимого имущества, установление характеристик, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимого имущества, осуществляются посредством кадастрового и технического учета (инвентаризации) в соответствии со ст. 1 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ.
Согласно ст. 1 ФЗ «О государственном земельном кадастре» от 2 января 2000 г. № 28-ФЗ (ФЗ от 13.05.2008 г. № 66-ФЗ настоящий Федеральный закон признан утратившим силу в связи с принятием ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» от 24.07.2007 г. № 221-ФЗ) государственный кадастровый учет заключался в описании и индивидуализации в Едином государственном реестре земель земельных участков, в результате чего каждый из них получал такие характеристики, которые позволяли однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить качественную и экономическую оценку.
Земельным кодексом РФ также установлено, что объектом купли-продажи, аренды могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет (ст. 30, 32, 37). Теперь в соответствии с п. 5 ст. 1 Федерального закона № 221-ФЗ осуществляется общий кадастровый учет земельных участков, зданий, сооружений, помещений и объектов незавершенного строительства.
Помимо технического и кадастрового учета объектов недвижимости в 1998 г. в России был введен дополнительный учет объектов федеральной собственности — реестр федерального имущества в соответствии с постановлением Правительства РФ от 3 июля 1998 г. № 696 «Об организации учета федерального имущества и ведения реестра федерального имущества»4. Ведение этого реестра было поручено Мингосимуществу России.
Для учета федерального имущества, имеющегося у юридических лиц, зарегистрированных на территории Российской Федерации, юридическое лицо (заявитель) представляет в соответствующий территориальный орган Росимущества или в орган по управлению государственным имуществом субъекта РФ, наделенный правами территориального органа Рос-имущества, следующие документы:
а) заявление за подписью руководителя юридического лица на получение свидетельства о внесении в реестр федерального имущества объекта учета по установленной форме;
Закон и право 07 • 2009
44
б) карту учета федерального имущества, имеющегося у юридического лица, с перечнем объектов недвижимости по установленной форме;
в) копии документов, подтверждающих приведенные в карте учета данные об объекте учета.
В целях совершенствования порядка учета федерального имущества, ведения его реестра, а также обеспечения полноты и достоверности содержащихся в реестре сведений о федеральном имуществе было принято новое постановление Правительства РФ от 16 июля 2007 г. № 447 «О совершенствовании учета федерального имущества»5.
Пунктом 6 постановления установлено, что федеральные органы и организации осуществляют возложенные на них законодательством Российской Федерации полномочия собственника по совершению сделок с федеральным имуществом исключительно после учета данного имущества в реестре в соответствии с Положением.
Таким образом, объект федеральной недвижимости, не прошедший паспортизацию в соответствующих органах кадастровог
Для дальнейшего прочтения статьи необходимо приобрести полный текст. Статьи высылаются в формате PDF на указанную при оплате почту. Время доставки составляет менее 10 минут. Стоимость одной статьи — 150 рублей.