научная статья по теме ПРАВОВЫЕ ПРОБЛЕМЫ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ПРИВАТИЗАЦИИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ СОБСТВЕННИКАМИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ Государство и право. Юридические науки

Текст научной статьи на тему «ПРАВОВЫЕ ПРОБЛЕМЫ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ПРИВАТИЗАЦИИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ СОБСТВЕННИКАМИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ»

ПРАВОВЫЕ ПРОБЛЕМЫ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ПРИВАТИЗАЦИИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ СОБСТВЕННИКАМИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

МАЛЫШЕВА Анжелика Викторовна,

старший преподаватель кафедры гражданского права и процесса Мордовского государственного университета им. Н.П.Огарева. E-mail: amalyshewa@yandex.ru

Краткая аннотация: статья посвящена анализу проблемы соотношения норм Земельного кодекса РФ и Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества». Ставится вопрос об определении сферы правового регулирования указанных законов.

The article deals with the problems of legal regulations correlation between the land code of Russian Federation and the federal law «To the privatization of the state and municipal property». The field of law regulations of the given laws is defined.

Ключевые слова: приватизация; земельный участок; недвижимость; правовое регулирование.

Privatization; plot of land; real estate; law regulations.

Переход земельных участков из государственной собственности в частную в порядке приватизации осуществляется на основании требований различных нормативно-правовых актов, устанавливающих различные основания и условия такого перехода. Они дифференцируются главным образом в зависимости от категории объекта публичной собственности - того или иного вида земельного участка, подлежащего отчуждению, правового положения частного лица и наличия у него статуса пользователя (владельца) приобретаемого земельного участка.

Так на основе действующего законодательства приватизации подлежат земельные участки, на которых расположены объекты недвижимости, находящиеся в собственности граждан и юридических лиц. Правовые отношения по приобретению права собственности на земельные участки собственниками объектов недвижимости регулируются Земельным кодексом РФ (далее - ЗК РФ), Федеральным законом от 21 ноября 2001 г. №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее - Закон о приватизации) и иными нормативно правовыми актами. Обращает на

себя внимание тот факт, что нормы ЗК РФ и Закона о приватизации, в части установления оснований и условий приватизации земельных участков, содержат существенные отличия.

Так, например, п. 1 ст. 36 ЗК РФ закреплено исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права их аренды собственниками расположенных на них зданий, строений, сооружений, в то время как п. 3 ст. 28 Закона о приватизации устанавливает обязанность собственников объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, взять в аренду либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом. Также в соответствии с Законом о приватизации собственники недвижимости могут претендовать на приобретение земельного участка в аренду на срок не более чем сорок девять лет, Земельным кодексом РФ ограничения срока аренды не устанавливаются. В том числе, Закон о приватизации допускает приватизацию земельных участков, на которых расположены

объекты, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости (п. 1 ст. 28). ЗК РФ, п. 1 ст. 36, закрепляет исключительное право на приватизацию земельных участков за собственниками зданий, строений, сооружений.1

Вышеизложенное со всей очевидностью обуславливает постановку вопросов о соотношении норм указанных законов и об определении сфер их правового регулирования. Как показывает анализ земельного и приватизационного законодательства, в части обозначенных вопросов, законодателем не определены четкие формулировки. Следствием чего является отсутствие единообразного толкования и применения норм права о приватизации земельных участков.

Так, в юридической литературе высказана точка зрения, согласно которой приватизация земельного участка, предусмотренная п. 1 ст. 36 ЗК РФ и приватизация земельного участка, предусмотренная законом о приватизации, имеют различную правовую природу. В связи с чем, Закон о приватизации должен применяться исключительно к приватизации земельных участков, на которых находятся приватизированные объекты недвижимости. Так, по мнению Е. Болтановой, «данный вывод обусловлен природой регулируемых этим законом отношений» - до 1 июля 2006 г. названный нормативный акт прямо закреплял, что решение о продаже земельного участка должно приниматься органом, принявшим решение о приватизации объекта недвижимости.2

Вместе с тем, имеет место точка зре-

1 Употребив в тексте ст. 36 ЗК РФ термины «здания, строения, сооружения», законодатель предоставил правоприменителям возможность рассматривать объект незавершенного строительства как объект недвижимости отличный от зданий строений сооружений (поскольку и в ст. 130 ГК РФ и в ст. 1 ГрК РФ объект незавершенного строительства указан отдельно от иных объектов). На основании этого в судебной практике сделан вывод, что действие ст. 36 ЗК РФ касается только зданий, строений, сооружений и не распространяется на другие объекты недвижимости.-Пантин Е. Приобретение прав на государственные или муниципальные земельные участки с объектами незавершенного строительства // Хозяйство и право. 2008. № 11. С. 28. Автор указанной статьи ссылается на Постановление ФАС ВосточноСибирского округа от 15 декабря 2004 г. по делу № 19-1365/04-25-4-Ф02-5234/04-С2; Постановление ФАС Центрального округа от 31 марта 2010 г. по делу № А14-10658/2009/249/23 // СПС «Консультант-плюс». [Дата обращения: 5 февраля 2012 г.].

2 Болтанова Е. Приватизация земельных участков // Хозяйство и право. 2007. № 2. С. 88.

ния, согласно которой Закон о приватизации не регламентирует порядок приватизации под ранее приватизированными объектами, а распространяет свое действие на приватизацию земельных участков, осуществляемую одновременно с приватизацией зданий, строений сооружений на них расположенных. Так, В.А, Ершов, обосновывая данную позицию, ссылается на то факт, что «отношения, возникающие при приватизации государственного и муниципального имущества, и связанные с ними отношения по управлению государственным и муниципальным имуществом регулируются Федеральным законом от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества».

В соответствии со ст. 28 Закона приватизация недвижимости осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых этим имуществом и необходимых для его использования. Таким образом, Федеральный закон «О приватизации государственного и муниципального имущества» содержит указание на приватизацию земельных участков одновременно со зданиями и сооружениями, на них расположенными, но не регламентирует порядок приватизации земельных участков под ранее приватизированными объектами недвижимости».3

В том числе, ряд ученых являются сторонниками подхода, согласно которому нормы Закона о приватизации и ЗК РФ распространяют свое действие на всех собственников недвижимости.4 Так, С.М. Синицына поддерживая эту точку зрения, ссылается на норму Закона о приватизации, закрепляющую обязанность собственников объектов недвижимости, взять расположенные под ними земельные участки в арен-

3 Ершов В.А. Все о земельных отношениях: кадастровый учет, право собственности, купля-продажа, аренда, налоги, ответственность. М., 2009 // СПС «Консультант-плюс». [Дата обращения: 6 февраля 2012 г.]; С.А. Боголюбов, О.А. Золотова. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации. М.: Проспект, 2012. С. 213-245.

4 Ельникова Е.В. Приватизация земельных участков под объектами недвижимости // Юрист. 2006. № 9. С. 43; Пантин Е. Приобретение прав на государственные или муниципальные земельные участки с объектами незавершенного строительства // Хозяйство и право. 2008. № 11. С. 30; Синицына С.М. Вопросы применения ст. 36 Земельного кодекса РФ // Арбитражная практика. 2005. № 10.С. 31.

ду или приобрести их в собственность и указывает на то обстоятельство, что круг отношений, регулируемых данной статьей, составляет сферу его правового регулирования.1

Выводы судебной практики по вопросам применения законодательства о приватизации земельных участков собственниками недвижимости нельзя признать последовательными.

Так, заключение, сделанное по результатам обзора практики рассмотрения федеральными арбитражными судами споров, связанных с приватизацией земли, гласит: «поскольку на спорном земельном участке расположены объекты недвижимости, которые перешли в частную собственность в результате приватизации, передача этого земельного участка в частную собственность должна осуществляться в соответствии с Федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества»».2

Однако Президиум Высшего арбитражного суда Российской Федерации обозначил свои правовые позиции по исследуемому вопросу следующим образом: «вывод о том, что право на выкуп земельного участка имеют лишь собственники расположенных на них объектов недвижимости, полученных в процессе приватизации, не основан на положениях ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 28 и 43 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества».

Земельное законодательство, в частности ст. 36 ЗК РФ, не ставит возможность реализации исключительного права на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков в зависимость от того, приобретено ли здание, строение, сооружение путем их приватизации или иным путем (по договору купли-продажи, построено своими силами, оказалось в собственности по иным основаниям). Не содержит такого условия для выкупа земельного участка и Закон о привати-

1 Синицына С.М. Вопросы применения ст. 36 Земельного кодекса РФ // Арбитражная практика. 2005. № 10. С. 31.

2 Валуйский А.В. «Обзор практики рассмотрения федеральными

арбитражными судами округов споров, связанных с приватизацией земли. Часть 4 (за апрель - октябрь 2005 г.) Подготовлен для системы Консу

Для дальнейшего прочтения статьи необходимо приобрести полный текст. Статьи высылаются в формате PDF на указанную при оплате почту. Время доставки составляет менее 10 минут. Стоимость одной статьи — 150 рублей.

Показать целиком