научная статья по теме ПРИНЦИПЫ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ПРИВАТИЗАЦИИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ПОСЕЛЕНИЙ Государство и право. Юридические науки

Текст научной статьи на тему «ПРИНЦИПЫ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ПРИВАТИЗАЦИИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ПОСЕЛЕНИЙ»

О.В. Шатрова

ПРИНЦИПЫ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ПРИВАТИЗАЦИИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ПОСЕЛЕНИЙ

Правовое регулирование приватизации земельных участков строится на нескольких основополагающих принципов. При приватизации земельных участков, расположенных в поселениях, помимо основных принципов, требуется также соблюдать специальные, связанные с целевым назначением земли.

Принцип государственного регулирования приватизации земли закреплен в ст. 1 Земельного кодекса РФ1, однако в законе содержание его не раскрыто. Можно предположить, что значение данного принципа состоит в том, что регулирование процессов приватизации земельных участков осуществляется путем принятия нормативных правовых актов на уровне Российской Федерации или субъектов РФ (то есть не органов местного самоуправления).

Согласно Гражданскому кодексу РФ (далее - ГК РФ), имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества (ст. 217)2. Это означает, что первичное и основное регулирование порядка приватизации должно происходить на уровне федерального закона3.

Право субъектов РФ и муниципальных

1 Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-Ф3 (в ред. от 22 июля 2005 г.) // СЗ РФ. 2001. № 44. Ст. 4147.

2 Гражданский кодекс Российской Федерации (ч. 1) от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ (в ред. от 21 июля 2005 г.) // СЗ РФ. 1994. № 32. Ст. 3301.

3 В соответствии со ст. 3 ГК РФ, под «законами» в тексте Кодекса РФ понимаются «федеральные законы».

образований на самостоятельное регулирование земельно-приватизационных отношений законодательством РФ не отрицается. Однако, по мнению Г.А. Волкова, его реализация возможна лишь после окончания процесса разграничения государственной собственности на землю, предусмотренного Федеральным законом о разграничении государственной собственности на землю4.

Вместе с тем распоряжение муниципальной собственностью (в том числе и приватизация земельных участков) является одним из правомочий органов местного самоуправления, следовательно и регулирование этого процесса может осуществляться муниципальными нормативными правовыми актами. Согласно Федеральному закону об общих принципах организации местного самоуправления, порядок и условия приватизации муниципального имущества определяются нормативными правовыми актами органов местного самоуправления в соответствии с федеральными законами5.

Аналогичная позиция содержалась в определении Конституционного суда РФ от 15 июня 1 г. № 64-О6. Федеральным законом

4 Волков Г.А. Принципы земельного права России. М., 2005. С. 222.

5 Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации. Федеральный закон от 6 октября 2003 г. №131-ФЗ (в ред. от 29 июня 2005 г.) // СЗ РФ. 2003. № 40. Ст. 3822. Ст. 51. П. 3.

6 Определение Конституционного суда РФ от 15 июня 1999 г. № 64-О «По делу о проверке конституционности п. 4.9 и 4.10 основных положений государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 г., утвержденных Указом Президента Российской Федерации от 22 июля 1994 г. № 1535 «Об основных положениях государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 г.» // Вестник КС РФ. № 5. 1999.

от 28 августа 1995 г. «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» предусмотрено, что порядок и условия приватизации муниципальной собственности (как одного из способов возмездного отчуждения) определяются населением непосредственно или представительными органами местного самоуправления самостоятельно (п. 4 ст. 29).

Таким образом, роль органов местного самоуправления в нормативном регулировании приватизации земли в настоящий момент ограничена, с одной стороны, в связи с неразграниченностью собственности на землю, с другой - рамками федеральных актов.

На территории поселений могут располагаться земельные участки, находящиеся в федеральной, региональной и муниципальной собственности. Однако необходимо учитывать, что в настоящее время земли поселений по большей части относятся к «нераз-граниченной» собственности. Согласно данным Федерального агентства кадастра объектов недвижимости, на начало 2005 г. площадь городских поселений в России составляла 7945,3 тыс. га, из которых 7338,3 тыс. га (92,36%) являются неразграниченны-ми по формам публичной собственности земельными участками. Итоги разграничения таковы: 163, 5 тыс. га (2,06%) - собственность Российской Федерации, 0,4 тыс. га (0,005%) - собственность субъектов РФ и 2,8 тыс. га (0,035%) - муниципальная собственность. В сельских поселениях статистические данные несколько иные: общая площадь сельских поселений - 11159,7 тыс. га, в неразграниченной государственной и муниципальной собственности - 8249,7 тыс. га (74%), в собственности Федерации находится 22,5 тыс. га (0,2%), в муниципальной - 4,1 тыс. га (0,036%), из который 2,8 тыс. га расположены в Центральном федеральном округе (только Липецкая и Рязанская области). Разграниченные земельные участки в собственности субъектов РФ в сельских поселениях отсутствуют.

Каждому уровню власти в федеративном государстве соответствует свой уровень нормативно-правового регулирования. Посе-

ление при этом должно сохранять свою территориальную целостность, оставаться единым объектом, эффективно функционирующим по общим для всех правилам. В сложный клубок отношений по регулированию приватизации земельных участков оказываются вплетенными такие принципы, как принцип разграничения действия норм гражданского законодательства РФ и норм земельного законодательства РФ, разграничение права государственной и муниципальной собственности и принцип самостоятельности органов местного самоуправления (ст. 12 Конституции РФ).

Кроме того, правовое регулирование приватизации земли осуществляется комплексно, несколькими отраслями права. Здесь применяются нормы гражданского, земельного, муниципального права. Причем первое, согласно Конституции РФ, относится к исключительному ведению Российской Федерации, второе - к совместному, третье - во многом выведено за пределы государственного регулирования вообще.

Последовательная реализация принципа государственного регулирования приватизации земли должна способствовать предотвращению применения «незаконных» методов приватизации земли, вводимых муниципальными нормативными правовыми актами.

Принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов является вторым по важности применения в процессе приватизации земельных участков. Согласно Земельному кодексу РФ, этот принцип состоит в том, что все объекты, прочно связанные с земельными участками, следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Данный принцип четко был сформулирован впервые в Земельном кодексе РФ. Однако попытки воплотить в жизнь идею формирования единого объекта недвижимости предпринимались на законодательном уровне и ранее. В 1992 г. собственнику здания, строения или сооружения было предоставлено право приобрести земельный участок под

этим объектом1. В дальнейшем данное правомочие не раз подтверждалось нормативно.

Согласно ГК РФ, при продаже недвижимости одновременно с передачей права собственности на нее передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования (ст. 552 ГК РФ). Однако здесь еще предусмотрен случай, когда продавец - собственник здания и земли продает лишь здание, а землю передает в аренду. С принятием ЗК РФ такие действия должны признаваться незаконными, за исключением случая, когда земельный участок изъят из оборота, или есть иной запрет на его приватизацию. В случае если из государственной собственности отчуждается часть здания, то земельный участок, на котором оно расположено, также может быть приватизирован, за исключением случаев, когда данный участок уже передан в аренду сособ-ственникам здания. Приватизация земельного участка в данном случае будет возможна при условии согласия всех сособственников, в то время как договор аренды участка может заключить и один из сособственников2.

Равным образом, до нового земельного законодательства РФ собственник земельного участка был правомочен продать его без строений, расположенных на нем, сохранив право пользоваться ими на основании сервитута. В настоящее время отчуждение земельного участка проводится только вместе со зданиями, строениями, сооружениями, находящимися на земельном участке, если они принадлежат одному лицу3.

Следуя данному принципу, Земельный кодекс РФ устанавливает исключительное право собственника здания, строения, сооружения на приватизацию земельного участка, на котором оно расположено.

Принцип «единства судьбы» получил

1 О продаже земельных участков гражданам и юридическим лицам при приватизации государственных и муниципальных предприятий. Указ Президента Российской Федерации от 25 марта 1992 г. № 301 // Ведомости СНД и ВС РФ. 1992. № 14. Ст. 761.

2 П. 19 Постановления ВАС № 11 от 12 апреля 2005 г. // Вестник ВАС РФ. № 5. 2005.

3 П. 4. Ст. 35 Земельного кодекса РФ.

следующее последовательное воплощение в законодательстве РФ. Согласно Федеральному закону о приватизации государственных и муниципального имущества4 (далее -ФЗ о приватизации), приватизация объектов недвижимости осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования. Согласно Федеральному закону о введение в действие Земельного кодекса РФ5 (далее - ФЗ о введение в действие ЗК РФ), приватизация зданий, строений, сооружений, в том числе зданий, строений, сооружений промышленного назначения, без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается, за исключением случаев, если такие земельные участки изъяты из оборота и

Для дальнейшего прочтения статьи необходимо приобрести полный текст. Статьи высылаются в формате PDF на указанную при оплате почту. Время доставки составляет менее 10 минут. Стоимость одной статьи — 150 рублей.

Показать целиком