ГОСУДАРСТВО И ПРАВО, 2015, № 4, с. 102-105
ПРИВАТИЗАЦИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ СОБСТВЕННИКАМИ РАСПОЛОЖЕННЫХ НА НИХ ЗДАНИЙ, СООРУЖЕНИЙ
© 2015 г. Ольга Андреевна Новоселова1
Аннотация: статья посвящена рассмотрению такого актуального вопроса, как приватизация земельных участков под объектами недвижимости. Вследствие отсутствия указания в законе на то, что собственник здания самостоятельно принимает решение о виде приобретаемого права на земельный участок, а также вправе изменить первоначально выбранное право, возникают многочисленные споры относительно порядка приватизации застроенных земельных участков. С целью их предотвращения автор предлагает некоторые пути совершенствования законодательства в указанной сфере.
Annotation: the article is devoted to consideration of such actual issue, as privatization of the land plots under objects of real estate. Owing to absence of the instruction in the law, that the owner of the building independently makes decision of type of the acquired right of the land plot, and also has the right to change originally chosen right, there are numerous disputes concerning with the procedure of privatization of the built-up land plots. In order to prevent their, the author offers some ways of improvement of the legislation in this area.
Ключевые слова: земельный участок, здание, сооружение, приватизация, право собственности, право аренды. Key words: land plot, building, construction, privatization, right ofproperty, right of rent.
В соответствии с п. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ граждане и юридические лица - собственники зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности - имеют исключительное право на приватизацию данных земельных участков или приобретение права их аренды. При этом согласно разъяснениям Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ "исключительное" означает, что никто, кроме собственника здания, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого соответствующим объектом недвижимости (п. 5 постановления Пленума ВАС РФ № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" от 24 марта 2005 г. (далее - постановление Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. № 11).
Указанные положения направлены на реализацию принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов и соединение на практике собственника здания и собственника земельного участка под ним в одном лице. Данный вывод подтверждается также нормами федеральных законов (п. 7 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" от 25 октября 2001 г. (далее - Вводный закон к ЗК РФ), ст. 28 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 21 декабря 2001 г. (далее -ФЗ № 178-ФЗ)) и положениями судебной практики (п. 6 постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. № 11), устанавливающими обязательную одновременность приватизации зданий, сооружений и земельных участков, на которых они расположены.
Между тем претворению в жизнь таких важных законодательных положений, направленных в конечном счете на установление в отношении здания и земельного участка
1 Аспирант кафедры гражданского права и процесса юридического факультета Сибирского института управления - филиала Российской академии народного хозяйства и государственной службы при Президенте РФ (E-mail: olga.trukhina@mail.ru).
под ним единого правового режима, препятствует целый ряд административных барьеров, большинство из которых вызваны отсутствием четкого правового регулирования. Так, п. 5 ст. 36 ЗК РФ2 закрепляет, что для приобретения прав на земельный участок, расположенный под зданием, граждане или юридические лица обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок. В месячный срок со дня поступления указанного заявления исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления принимает решение о предоставлении земельного участка на праве собственности или в аренду, и в месячный срок с даты принятия решения осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора (п. 6 ст. 36 ЗК РФ). Таким образом, в отличие от п. 2 ст. 3 Вводного закона к ЗК РФ, который применительно к переоформлению юридическими лицами права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками содержит уточнение о том, что выбор переоформляемого права осуществляется по решению землепользователей, в абз. 2 п. 1 ст. 36 ЗК РФ отсутствует четкое указание на субъекта, правомочного принимать решение о виде предоставляемого права на земельный участок. Данное обстоятельство неизбежно порождает дискуссию о том, кто же выбирает вид приобретаемого права на земельный участок - собственник здания, сооружения или исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления.
2 С 1 марта 2015 г. ст. 36 ЗК РФ утратила силу в связи со вступлением в силу Федерального закона "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации". от 23 июня 2014 г. Содержание ст. 36 частично воспроизводит ст. 39.20 ЗК РФ, п. 5 которой предусматривает, что для приобретения права собственности на земельный участок все собственники здания, сооружения или помещений в них совместно обращаются в уполномоченный орган.
Ситуация усугубляется тем, что интересы этих лиц, как правило, не совпадают. Так, собственники недвижимости обращаются с заявлениями о приобретении расположенных под ними земельных участков в собственность. Как отмечают А. Минаева и Ф. Тишендорф, инвесторы, приобретая право собственности на здание, заинтересованы в получении права собственности и на земельный участок, поскольку именно оно является самым широким по объему правомочий и к тому же бессрочным правовым титулом, обеспечивающим максимальное хозяйственное господство лица над вещью3. Аналогичного мнения придерживаются Р.Л. Наумова4 и Е.В. Ельникова, которая также обращает внимание на то, что наличие того или иного вещного, а не обязательственного права на чужой земельный участок в большей степени соответствует интересам собственника размещенного на нем здания, сооружения5.
У органов же государственной власти и местного самоуправления прямо противоположная позиция: сохранение застроенных земельных участков в своей собственности и предоставление их физическим и юридическим лицам на правах аренды. По обоснованному замечанию Д.В. Добрачева, арендная плата за землю выступает в качестве важнейшего источника формирования финансовой базы органов государственной власти и местного самоуправления, поступая в различные уровни бюджетов. Так, только с 1999 по 2003 г. арендная плата за землю возросла в 4.32 раза6. Что касается земельного налога, взимаемого с собственников земельных участков, то он, как правило, значительно меньше арендной платы.
При таких диаметрально противоположных интересах и отсутствии четкого указания в законе собственникам недвижимости и органам государственной власти и местного самоуправления практически невозможно прийти к соглашению о виде приобретаемого права на земельный участок. Мнения ученых и судей по этому вопросу также расходятся. Так, одни из них полагают, что выбор права, на котором собственнику недвижимости предоставляется земельный участок, принадлежит органу исполнительной власти или местного самоуправления, поэтому в удовлетворении предъявляемых в суд требований о понуждении к заключению договора продажи недвижимости отказывается правомерно7. Как отмечают Е.П. Кливер и И.М. Солодкевич, прерогатива решения вопроса об объеме прав на предоставляемый земельный участок должна принадлежать собственнику земли, который может выбирать наиболее приемлемый, приносящий максимальную выгоду способ хозяйствования. Иначе появляется возможность утраты муниципальным (государственным) образованием своей экономической основы вследствие массовой передачи земли в частную собственность8.
Вместе с тем, по обоснованному возражению И.П. Пис-кова, если предположить, что выбор приобретаемого права
3 См.: Минаева А., Тишендорф Ф. Приобретение земельного участка под зданием в г. Москве // Корпоративный юрист. 2006. № 11 // СПС "КонсультантПлюс".
4 См.: Наумова Р.Л. О приобретении земельного участка // Жилищное право. 2008. № 4 // Там же.
5 См.: Ельникова Е.В. О правах застройщика на чужой земельный участок в современном российском законодательстве // Цивилист. 2007. № 2 // Там же.
6 См.: Добрачев Д.В. Проблемы судебной практики в сфере оборота земли. М., 2005 // Там же.
7 См.: Постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 13 мая 2004 г. № Ф04/2608-1064/А27-2004; ФАС Московского округа от 9 июля 2003 г. № КГ-А40/3909-03.
8 Цит. по: Трифонов А.С. Правовой режим земель промышленности.
М., 2007 // СПС "КонсультантПлюс".
на земельный участок принадлежит его собственнику, то собственник здания не обладает субъективным правом на приобретение земельного участка в собственность или в аренду. Однако с этим выводом согласиться нельзя, так как в этом случае закон говорил бы не о праве собственника здания, сооружения на приобретение земельного участка в собственность или в аренду, а лишь о праве требовать от собственника земельного участка принять (в установленный срок) решение о том праве, на котором может быть предоставлен земельный участок, и сделать соответствующее предложение собственнику здания, сооружения9. Кроме того, в случае, если у собственников объектов недвижимости будет отсутствовать возможность приобрести расположенные под ними земельные участки в собственность, единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов как основополагающий принцип ЗК РФ так и останется только декларативным, поскольку его реализация предполагает совпадение собственника земельного участка и собственника недвижимости на нем в одном лице.
Иными словами, согласно д
Для дальнейшего прочтения статьи необходимо приобрести полный текст. Статьи высылаются в формате PDF на указанную при оплате почту. Время доставки составляет менее 10 минут. Стоимость одной статьи — 150 рублей.