УДК 347.254
Проблемы квалификации нежилого помещения и его места в системе объектов недвижимого имущества
О.В. Шаповал,
кандидат юридических наук, кафедра гражданско-правовых дисциплин ЧОУ ВО «Южный институт менеджмента»
Россия, Краснолар
olgashapoval@yandex.ru
Тема настоящего исследования — современное правовое положение нежилого помещения в системе объектов недвижимого имущества. Отсутствие легального определения нежилого помещения как самостоятельного объекта недвижимости приводит к массе как теоретических, так и практических проблем. Косвенное упоминание в отраслевом законодательстве нежилых помещений приводит к дополнительной путанице. Цивилисты в своих трудах неоднократно пытались сформулировать само понятие нежилого помещения, опираясь на родовое понятие помещения с учетом специфики и предназначенности их для определенного использования. Судебная практика также идет по пути применения аналогии закона как в отношении понятия, так и всего правового режима нежилых помещений. Все вышеперечисленное подтверждает насущную необходимость законодательного урегулирования положений о нежилых помещениях и их места в системе объектов недвижимости.
Ключевые слова: гражданское право, недвижимое имущество, помещение, нежилое помещение, общая собственность, помещения общего пользования.
Современное российское гражданское право переживает период существенных реформ, которые затрагивают практически все сферы гражданского оборота. Тем не менее, не все значимые проблемы находят разрешение в новом реформированном гражданском законодательстве. В частности, не определено место и правовое положение нежилого помещения в системе объектов недвижимого имущества.
Российский рынок недвижимости в современных условиях развивается достаточно быстро. При этом нельзя не заметить, что объем нежилых помещений, или так называемой коммерческой недвижимости, составляет внушительную его часть. При переходе прав на эти объекты, а также в процессе их дальнейшей эксплуатации возникает масса вопросов и проблем, связанных, в том числе, с отсутствием как самого понятия, так и законодательно урегулированного правового режима нежилых помещений в составе зданий и сооружений.
Цивилистическая дискуссия о помещениях в составе единого объекта недвижимого имущества имеет давнюю историю. К.П. Победоносцев и Г.Ф. Шершеневич обращались в своих трудах к проблемам самостоятельности помещений в рамках вопроса о неделимости дома как единого объекта. По мнению К.П. Победоносцева, право собственности каждого владельца комнаты будет неполным в случае распределения дома между несколькими такими владельцами [8, с. 135]. Г.Ф. Шершеневич же полагал, что единого унифицированного ответа на вопрос о делимости дома не существует,
поскольку он может состоять как из частей, которые по отдельности не смогут соответствовать своему назначению, так и содержать в себе относительно самостоятельные помещения, снабженные всем необходимым для своего функционирования [17, с. 104].
На сегодняшний день в Гражданском кодексе РФ отсутствует легальное определение помещения как самостоятельного объекта недвижимого имущества. В качестве объектов недвижимого имущества законодатель перечисляет объекты, которые прочно связанны с землей и перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, земельные участки, участки недр. В приведенном перечне помещение не указывается, однако законодатель выделяет его как отдельный вид недвижимости в ряде других нормативных актов. В частности, речь идет о Жилищном кодексе РФ, в котором жилым помещением называется изолированное и пригодное для постоянного проживания граждан помещение, являющееся недвижимым имуществом. В этом же нормативном акте нежилое помещение упоминается только в рамках перевода жилого помещения в нежилое.
Другим нормативным актом, в котором упоминается нежилое помещение в качестве самостоятельного объекта права собственности. является Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Не раскрывая самого понятия нежилого
помещения, в ст. 1 нежилое помещение упоминается в качестве одного из объектов недвижимого имущества, которое подлежит обязательной государственной регистрации. Таким образом, на практике и на законодательном уровне нежилое помещение признается самостоятельным объектом права, однако отсутствие правового режима этого объекта влечет за собой ряд неразрешенных проблем.
Причин сложившегося положения несколько. Так, одной из причин отсутствия легального определения нежилого помещения является связанность его с понятием здания как неделимого объекта. Кроме того, сама форма хозяйствования советской государственности не предполагала разработки вопросов прав на нежилые помещения и порядка их эксплуатации, поскольку подобные помещения по факту представляли собой объекты государственной собственности.
Однако современное положение института частной собственности вызывает необходимость тщательной правовой регламентации режима нежилых помещений, поскольку право собственности на них влечет за собой вопросы, связанные с использованием как их самих, так и прилегающих к ним площадей, необходимых для их эксплуатации.
Рассмотрим возможные пути разрешения сложившихся проблем и попробуем сформулировать наиболее емкое и корректное определение нежилого помещения.
По общему правилу мы относим здание к неделимым вещам. Однако предположим, что лицо — собственник здания, которое состоит из обособленных помещений, передает их на праве собственности другим лицам. Прекращается ли в таком случае право собственности на здание, распадаясь на права собственников помещений? Или это лицо остается собственником общих помещений, несущих конструкций или крыши?
Законодатель не устанавливает запрета на раздел здания или сооружения. При отсутствии фактического изменения назначения здания подобный раздел предполагает преобразование права собственности на него в совокупность прав отдельных собственников помещений. В гражданском законодательстве подробно регламентируется переход неделимой вещи в собственность двух и более лиц, что является основанием возникновения права общей собственности в отношении данной вещи.
Статья 244 ГК РФ указывает, что неделимая вещь теряет свое назначение вследствие ее раздела, что в нашем случае не происходит [5]. Также упоминается имущество, которое не может быть разделено в силу закона, что предполагает, по-видимому, невозможность его
раздела даже единственным собственником. Напрашивается вывод о том, что такое выделение нежилых помещений из здания, которое приводит к изменению его назначения, недопустимо.
Однако приведенный анализ не отвечает на поставленный нами вопрос: может ли бывший собственник здания превратиться в собственника помещений общего пользования, поскольку все права на помещения в здании переданы им другим лицам на праве собственности. По мнению большинства ученых, такое положение не может существовать [3, с. 40].
Помещения общего пользования предназначены для обслуживания нежилых помещений в нежилом здании, защиты публичных интересов в аспекте благоприятной среды и безопасности людей в таком здании. Использование помещений общего пользования отдельно или в качестве основных (например, размещение офиса на лестничных клетках или в подвальном помещении) может создавать препятствия при эксплуатации нежилых помещений в здании, а также будет угрожать публичным интересам в виде безопасности людей в здании [2].
По мнению Ю.В. Харитоновой, юридическое обособление вспомогательных помещений, предназначенных для обслуживания всего здания в целом, способно затруднить функционирование здания (строения) как единой, индивидуально-определенной вещи, что повлечет нарушение законных прав и интересов собственника (собственников) здания или его отдельных жилых, либо нежилых помещений» [13, с. 16—17].
В.В. Чубаров также отмечал недопустимость самостоятельного использования помещений общего пользования. [15, с. 252].
Следует обратить внимание, что подобные теоретические выводы подтверждаются практикой, т. е. здание прекращает свое существование как единый объект имущества и предстает как совокупность самостоятельных объектов — нежилых помещений.
Судебная практика также идет по этому пути. В частности, в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» [9] (далее — Постановление Пленума ВАС РФ № 64) указывается, что, в случае оформления собственником здания права собственности на отдельное помещение в данном здании (например, с целью продажи этого помещения), право собственности на здание в целом прекращается, регистрационная запись о здании погашается и само здание
перестает существовать как самостоятельный объект недвижимости прав, а регистрации подлежат права на отдельные помещения.
Следующей существенной проблемой является отсутствие законодательно закрепленного правового режима имущества общего пользования сособственников нежилых помещений.
В силу отсутствия положений о нежилых помещениях в целом это является логичным. Однако рассмотрим суть проблемы. Сособст-венники нежилых помещений в зданиях несут бремя совместного содержания площадей общего пользования, к которым относятся коридоры, туалетные комнаты, холлы, лестницы, крыши, подвалы и технические помещения. При отсутствии законодательного урегулирования данного вопроса мы можем обратиться к судебной практике, которая разрешает данную проблему следующим образом.
В постановлении Пленума ВАС РФ № 64 указывается, что на общее имущество в нежилых зданиях в силу аналогии закона распространяется режим общего имущества собственников помещений в многоквартирном (жилом) доме.
Собственнику нежилого помещения в здании принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания. Право общей долевой собственности возникает независимо от его регистрации в соотв
Для дальнейшего прочтения статьи необходимо приобрести полный текст. Статьи высылаются в формате PDF на указанную при оплате почту. Время доставки составляет менее 10 минут. Стоимость одной статьи — 150 рублей.