ПРОБЛЕМЫ НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНОСТИ ДОГОВОРА О РАЗВИТИИ ЗАСТРОЕННОЙ ТЕРРИТОРИИ
КУЗНЕЦОВА Надежда Владимировна,
заместитель генерального директора ЗАО «Инвест - центр». E-mail: angelina-44450@mail.ru
Краткая аннотация: автор делает вывод, что необходимо уточнение в законе понятия «публичный интерес», определение оснований и последствий недействительности аукциона на право заключения договора о развитии застроенной территории и договора, заключенного по его результатам.
The author concludes that it is necessary to specify in the law the concept of «public interest», the definition of the grounds and consequences of the invalidity of the auction for the right of conclusion of the contract on the development of built-up area and the contract concluded according to the results.
Ключевые слова: недействительность; публичные и частные интересы; договор о развитии застроенной территории; ничтожная сделка; оспоримая сделка.
The invalidity; public and private interests; an agreement on the development of built-up area; void the transaction voidable a transaction.
Законность договора о развитии застроенной территории (с участием резидентов и нерезидентов) и его содержания как основание его действительности определяется нормами российского гражданского, земельного и градостроительного законодательства. Нарушение установленных требований может являться основанием для недействительности договора.
В Российской Федерации основания недействительности сделок, применимые, в том числе, и к договору о развитии застроенной территории, предусмотрены в гражданском кодексе (гл. 9 и 9.1). Основанием недействительности сделки (договора), как по признаку ничтожности, так и по признаку оспоримости, в соответствии со ст. 168 ГК РФ (в ред. от 7 мая 2013 г.) является совершение сделки с нарушением требований закона или иного правового акта. Статья 3 ГК РФ к иным правовым актам относит только нормативные указы Президента РФ и нормативные постановления Правительства РФ. Следовательно, в соответствии со ст. 168 ГК РФ действительность договора должна оцениваться на соответствие нормативно-правовым актам, принятым на федеральном уровне.
Сложность проблемы заключается в том, что при оценке действительности договора о развитии застроенной территории необходимо учитывать соотношение между нормами
гражданского, земельного и градостроительного законодательства. В этом соотношении возникают такие взаимосвязи, которые не укладываются в правило, предусмотренное ст. 168 ГК РФ о том, что действительность договора оценивается только на соответствие нормативно-правовым актам, принятым на федеральном уровне. Дело в том, что в соответствии с Конституцией РФ гражданское законодательство находится в исключительном ведении Российской Федерации, а земельное и градостроительное законодательство - в совместном ведении Российской Федерации и ее субъектов.
Кроме того, Земельный кодекс РФ (ст. 11) и Градостроительный кодекс РФ (ст. 8) наделяют субъекты Российской Федерации и даже муниципальные образования полномочиями принятия нормативных правовых актов, направленных на регулирование определенных отношений в анализируемой сфере. С учетом этого, вполне обоснованно можно сделать вывод, что при оценке действительности анализируемого договора нормы гражданского права должны применяться во взаимосвязи с нормами земельного и градостроительного законодательства, содержащимися не только в земельном и градостроительном кодексах, федеральных законах и иных нормативных правовых актах Российской Федерации, а также законах и
иных нормативных правовых актах субъектов Российской Федерации и правовых актах органов местного самоуправления в области градостроительной деятельности, принятых в пределах предоставленных полномочий.
Статья 168 ГК (в ред. от 7 мая 2013 г.) существенно изменила правовое регулирование признания сделок недействительными и последствий такого признания. Пункт первый новой редакции названной статьи закрепил презумпцию, в соответствии с которой сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является, по общему правилу, оспоримой, а не ничтожной, как было предусмотрено в предыдущей редакции ст. 168 Кодекса. Эти изменения в основном направлены на усиление стабильности гражданского оборота, сохранение совершенной сделки (договора), что предполагает снижение возможностей участников сделки и третьих лиц оспорить совершенную, исполненную сделку, даже если эта сделка действительно обладает юридическим дефектом. Установлен запрет требовать признания оспоримой сделки недействительной тем лицам, которые ранее ее одобрили или своими действиями подтвердили намерение ее исполнить (п. 3 ст. 173.1 Кодекса). Оспоримая сделка теперь изначально предполагается действительной, а в качестве недействительной она может быть квалифицирована только решением суда. Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки (договора) или иным лицом, указанным в законе, в пределах срока исковой давности, предусмотренного п. 2 ст. 181 ГК РФ.
Что касается ничтожной сделки, то она является таковой независимо от решения суда. Модель ничтожности сделки (договора), закрепленная в пункте втором ст. 168 ГК РФ, предусматривает необходимость наличия следующих условий - нарушение требований закона или иного правового акта и посягательство в связи с этим на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. С учетом такой модели ничтожной сделки возникла проблема сочетания публичных и частных интересов, которая имеет как теоретическое, так и практическое значение, в том числе применительно к вопросу легитимности договора о раз-
витии застроенной территории. Актуальность и дискуссионность данной проблемы признается отечественными1 и зарубежными правоведами2.
При рассмотрении проблемы соотношения частных и публичных интересов применительно к договору о развитии застроенной территории значимое место занимает вопрос о том, что входит в категорию публичного интереса. Заметим, что понятие «публичный интерес» не получило раскрытия в российском гражданском, земельном и градостроительном законодательстве, оно является объектом теоретико-правовых исследований и судейского усмотрения при рассмотрении в суде требования о незаключенности или недействительности договора (либо его части).
По мнению Г.Л. Земляковой, Н.Н. Мельникова, О.А. Самончик и В.В. Устюковой, под частным интересом в земельном праве следует понимать интересы отдельных граждан по использованию земель как основы жизни и деятельности, а также интересы юридических лиц и граждан. Именно на взаимоувязывание этих сталкивающихся интересов должен быть направлен публичный интерес, реализуемый в государстве посредством осуществления его функций, и в первую очередь - правотворческой .
1 Бакаева О.Ю., Погодина Н.А. О соотношении частных и публичных интересов // Журнал российского права. 2011. № 4; Винник О.М. Системный подход к разрешению проблемы гармонизации публичных и частных интересов в хозяйственной деятельности // Социальная роль права: история и перспективы: Материалы Международной конференции. М., 2003; Гукасян Р.Е. Проблема интереса в советском гражданском процессуальном праве. Саратов, 1970; Козлова Е.Б. Государственная регистрация и нотариальное удостоверение сделок: соотношение правовых интересов // Законы России: опыт, анализ, практика. 2013. № 6; Свердлык Г.А. Гражданско-правовые способы сочетания общественных, коллективных и личных интересов: Уч. пособие. Свердловск: УрГУ, 1980; Сойфер Т.В. Частные и публичные интересы: проблемы квалификации // Новое в гражданском законодательстве: баланс публичных и частных интересов: Материалы для VII Ежегодных научных чтений памяти профессора С.Н. Братуся. М.: Институт законодательства и сравнительного правоведения при Правительстве РФ; Юриспруденция, 2012 и др.
2 Сулейманов М.К., Скрябин С.В. Вещное право в Республике Казахстан // <http:// www.cac-civillaw.org/beit -
>; Бондаренко Н.Л. Принципы Гражданского Права Республики Беларусь, их реализация в нормотворческой и правоприменительной деятельности: Дисс. .. на соиск. докт. юрид. наук. Мн., 2007.
<http://www.0zd.ru/gosudarstvo_i_pravo/principy_grazhdanskogo_pra va_respubliki.html>; Хотько О.А. Ограничения и обременения прав на земельные участки как элемент устойчивого использования земельных ресурсов // Юрист. 2012. № 19. С. 23-28 и др.
3 Землякова Г.Л., Мельников Н.Н., Самончик О.А., Устюкова В.В. Правовое обеспечение публичного интереса при регулировании земельных отношений // Государство и право. 2011. № 9. С. 45-56.
Ю.А. Тихомиров определяет публичный интерес как «признанный государством и обеспеченный правом интерес социальной общности, удовлетворение которого служит гарантией
1
ее существования и развития» .
Представляют научный интерес высказанные в литературе и мнения зарубежных правоведов. Например, ряд казахстанских авторов, называют публичные интересы общественными, «всеобщими» интересами2. В свою очередь, белорусский правовед Н.Л. Бондаренко, отмечает, что термины «общественная польза» и «общественные интересы» представляют собой оценочные категории. Однако научная расшифровка этих терминов не дается, несмотря на то, что они становятся критерием (общим правилом) при принятии решений, способных ограничивать свободу субъектов гражданского права. Закон не содержит также четкого определения понятия того, в чем конкретно состоит благо общества и общественный интерес и что именно наносит вред обществу3. Другая представительница белорусской правовой науки О.А. Хотько, исследуя вопросы ограничения прав на земельные участки, рассматривает публичные интересы как интересы, юридически значимые для всего обще-
4
ства .
Как справедливо отмечает Ю.А. Тихомиров, общее родовое понятие публичного интереса сочетается с видовыми нормативными понятиями - интересы общества и государства, национальной безопасности, общие интересы, интересы наций, народов, населения, общеэкономические интересы, интересы экологического благополучия, региональные и местные инте-
5
ресы, корп
Для дальнейшего прочтения статьи необходимо приобрести полный текст. Статьи высылаются в формате PDF на указанную при оплате почту. Время доставки составляет менее 10 минут. Стоимость одной статьи — 150 рублей.