Гоажданское право и гражданский процесс
ПРОБЛЕМЫ ОБЪЕКТОВ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ (НА ПРИМЕРЕ СЕРВИТУТОВ)
КУДУХОВ Аслан Викторович,
главный специалист-эксперт отдела правового обеспечения Управления Федеральной регистрационной службы по Москве
Краткая аннотация: в статье исследуются объекты государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, анализируются законодательство и взгляды учёных на понимание сервитута, раскрываются основания сервитутных прав.
Ключевые слова: государственная регистрация прав на недвижимое имущество; сервитут; основания возникновения сервитутных прав.
Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»1 (далее - Закон о государственной регистрации) устанавливает: 1) обязательную государственную регистрацию: вещных прав на недвижимое имущество (права собственности и других вещных прав), сделок с ним в соответствии со ст. 130-132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты; прав на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие Закона о государственной регистрации; 2) государственную регистрацию в случаях, предусмотренных законом, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество (в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда), возникающих на основании договора либо акта органа государственной власти или акта органа местного самоуправления (ст. 4 Закона о государственной регистрации).
Определённые проблемы возникают при государственной регистрации сервитутов, большинство из которых является отражением общих проблем существующей системы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Частной проблемой является неопределённость понятия «сервитут». Так, п. 2 ст. 274 ГК РФ указывает на то, что сервитут является об-
1 СЗ РФ. 1997. № 30. Ст. 3594.
ременением земельного участка; ст. 1 Закона о государственной регистрации определяет его как право ограниченного пользования чужим объектом недвижимого имущества для прохода, прокладки и эксплуатации необходимых коммуникаций и иных нужд, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута, добавляя, что последний выступает в качестве обременения.
Причём нужды сервитуария определяются им как самостоятельно, так и исходя из требований, предъявляемых в нормативных и ненормативных актах к деятельности отдельных субъектов. Например, по материалам одного дела необходимость установления сервитута была обусловлена предписанием Госпожарнадзора об обязательности устройства эвакуационного второго выхода из здания непосредственно наружу.2
Сервитут всегда устанавливается для удовлетворения интересов определенных лиц. При установлении земельных сервитутов ими могут быть как собственники соответствующих земельных участков, так и иные титульные владельцы. В частности, таким правом обладают субъекты права пожизненного наследуемого владения и постоянного пользования на условиях и в порядке, которые установлены для собственника земельного участка. В то же время требование об установлении сервитута может быть адресовано только собственнику соседнего земельного участка (п. 3 ст. 274 ГК РФ).
Для практики особое значение имеет то,
2 Постановление ФАС Московского округа от 24 февраля 2004 г. по делу № КГ-А40/690-04 // СПС «Консультант-плюс».
ПРАВО И ГОСУДАРСТВО: теория и практика. 2009. № 10(58)
что удовлетворение потребностей указанных лиц должно быть невозможным без установления сервитута. На это обстоятельство обратил внимание, например, Федеральный арбитражный суд Центрального округа, отказывая своим Постановлением от 11 марта 2002 г. № Ф14-2541-00/70/20 в удовлетворении требований истца, который не доказал, что возведение ответчиком на принадлежащее ему земельном участке ограждения препятствует истцу в пользовании приобретенным им нежилым помещением.
Бесспорным и повсеместно признаваемым основанием для существования сервитутов признается лишь соглашение между собственником имущества и сервитуарием. Согласно п. 1 ст. 27 Закона о государственной регистрации, государственная регистрация сервитутов проводится в Едином государственном реестре прав на основании заявления собственника недвижимого имущества или лица, в пользу которого установлен сервитут, при наличии у последнего соглашения о сервитуте. Некоторые учёные даже рассматривают такое соглашение «в качестве единственного основания возникновения сер-витутных прав»1, что вряд ли справедливо.
Степень конкретизации соответствующих законодательных предписаний существенно различается по странам. В целом ряде случаев законодатель ограничивается указанием лишь на письменную форму такого соглашения и, так как речь идёт об обременении недвижимости, на государственную регистрацию прав сервитуария.2 Этим целям служат крепостные книги (ст. 173 Закона Эстонии о вещном праве), государственные реестры недвижимости (ст. 256 ГК Азербайджана3) и т.д.
При этом, возникает закономерный вопрос о том, что же именно регистрируется: соглашение сторон, право ограниченного пользования имуществом или обременение права собственности. Одни учёные считают, что независимо от того, возник сервитут из договора или
1 Овчинникова Ю.С. Вещные права религиозных организаций Русской Православной Церкви в Российской Федерации: Дисс. ... на соиск. канд. юрид. наук. М., 2002. С. 184.
2 Land Use and Building Act No. 132: Issued in Helsinki on February 5, 1999. Section 158 // www.finlex.fi/fi/laki/kaannokset/1999/ en19990132.pdf.
3 Гражданский кодекс Азербайджана, 1999 // www.ipso.at.tut.by/ civen.html.
из судебного акта, предметом государственной регистрации является сам сервитут как вновь возникшее вещное право, обременяющее право собственности на недвижимое имущество, а не основание возникновения сервитута и не переход права собственности.4 По мнению Н. Маловой, соглашение о сервитуте будет являться правоустанавливающим документом, но само право ограниченного пользования не регистрируется.5 Отсутствие государственной регистрации сервитута свидетельствует об отсутствии у сторон соответствующих прав и обязанностей, что даёт основание признать договор незаключённым.6
Иногда действительность договора о предоставлении сервитута связывается с его нотариальным удостоверением (ст. 256 ГК Азербайджана, ст. 211 ГК Армении7, ст. 431 ГК Молдовы), что должно подтвердить свободу волеизъявления собственника служащей недвижимости. На необходимость законодательного закрепления обязательного нотариального удостоверения договоров об установлении сервитутов настаивают и некоторые российские учёные, отмечая, что нотариальная практика может и должна активно содействовать распространению сервитутов в России, помогая гражданам в отстаивании своих прав по ограниченному использованию соседних земельных участков, не доводя разногласия до судебного разбирательства.8 С этим можно согласиться, учитывая то, что государственной регистрации подлежит только обременение недвижимости сервитутом, а не сам договор. Вместе с тем нельзя не признать, что это усложнит порядок оформления сервитутных прав.
Существенным пробелом действующего законодательства является отсутствие в ГК РФ норм, определяющих содержание договора об установлении сервитута. Впрочем, оно нечасто закрепляется и в зарубежном законодательстве. Достаточно редким исключением в этом смы-
4 Маковская А. Анализ некоторых поправок к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок и сделок с ним» // Хозяйство и право. 2003. № 9. С. 11-12; Романова Г.В. Общая характеристика прав пользователей земельными участками // Юрист. 2006. № 8.
5 Малова Н. Если тут - сервитут // Эж-Юрист. 2004. № 38.
6 Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 13 июня 2006 г. № Ф04-3493/2006 (23453-А46-10).
7 Гражданский кодекс Армении, 1999 //www.cis-legal-reform.org/ document.asp?id=2979.
8 Щенникова Л.В. Сервитуты в России: законодательство и судебная практика // Законодательство . 2002. № 5.
Гражданское право и гражданский процесс
сле является ГК Кыргызской республики, согласно ст. 233-12 которого в него должны включаться описание недвижимого имущества, обременённого сервитутом, и недвижимого имущества, в интересах которого он установлен, условия и сроки установления сервитута, схема или карта участка с указанием места нахождения сервитута.
Из этого следует, что для регистрации представляется пакет документов: собственно договор об установлении сервитута, а также документы, подтверждающие взаимосвязь господствующей и служащей недвижимости и тем самым демонстрирующие объективную необходимость существования данного соглашения. Единственным упущением законодателя, на наш взгляд, стало отсутствие упоминания о документах, подтверждающих правомочия сторон в отношении указанных объектов недвижимости.
Попытки определить содержание документов, устанавливающих сервитуты, были предприняты разработчиками проекта Федерального закона «О сервитутах», которые указывали на необходимость описания содержания сервитута со ссылкой на соответствующие правовые основания, границ обременения собственника недвижимой вещи и иных сведений, установленных нормативными правовыми актами (п. 3 ст. 15).
В п.2 ст. 27 Закона о государственной регистрации речь идёт о других документах: «Если сервитут относится к части земельного участка или иного объекта недвижимости, к документам, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута, прилагается кадастровый паспорт такого объекта недвижимости, на котором отмечена сфера действия сервитута, или кадастровая выписка о таком объекте недвижимости, содержащая внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения о части такого объекта недвижимости, на которую распространяется сфера действия сервитута». Однако сервитут как вещное право на здание, сооружение, помещение может существовать вне связи с пользованием земельным
Для дальнейшего прочтения статьи необходимо приобрести полный текст. Статьи высылаются в формате PDF на указанную при оплате почту. Время доставки составляет менее 10 минут. Стоимость одной статьи — 150 рублей.