ФОРУМ «БАНКИ РОССИИ - XXI ВЕК»
7-10 сентября в Сочи прошел IV Международный банковский форум «Банки России - XXI век». Традиционный съезд финансистов России и Запада ежегодно организует Ассоциация региональных банков России при поддержке Всемирного банка. В его работе приняли участие около 800 человек. Среди них представители 55 зарубежных банков и других организаций, в том числе из Азербайджана, Армении, Белоруссии, Великобритании, Германии, Италии, Израиля, Казахстана, Кипра, Киргизии, Латвии, Литвы, Молдавии, Сербии, Узбекистана, Франции и Швейцарии. В форуме участвовали представители 10 банковских ассоциаций России, других стран СНГ и Европы. Россию представляли: Ассоциация банков Северо-Запада, Уральский банковский союз, Ассоциация кредитных организаций Тюменской области, Ассоциация кредитных организаций Республики Башкортостан.
В рамках форума состоялась VIII Банковская конференция «Развитие ипотеки в России в контексте международного опыта». При выборе ее темы Ассоциация «Россия» исходила из того, что развитие ипотеки имеет принципиальное значение для успешной реализации национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России».
Большой интерес к теме конференции проявили и регионы. Работа форума при содействии компании «ТрансТелеКом» транслировалась в региональные студии ряда городов России. ТТК предоставила участникам форума высокоскоростные каналы связи для проведения видеоконференции в режиме реального времени с региональными управлениями Центрального банка в Новосибирске, Нижнем Новгороде и Санкт-Петербурге.
Далее приводится ряд выступлений (в сокращении), прозвучавших на этом форуме, и интервью по теме конференции.
Проблемы и перспективы развития ипотеки в России
Александр МУРЫЧЕВ,
президент Ассоциации региональных банков России
Жилищная сфера остается одной из наиболее проблемных областей российской экономики. По данным Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству, 61% российских семей нуждается в улучшении жилищных условий. По уровню обеспеченности населения жильем (без учета качества и комфортности жилого фонда) Россия заметно отстает от развитых стран: в среднем на одного россиянина приходится 20,7 кв. м жилой площади. Для сравнения: в США - 70 кв. м, в Великобритании - 62 кв. м, Германии - 50 кв. м.
Низкие потребительские и эксплуатационные свойства жилья не в меньшей степени влияют на неудовлетворенность населения условиями проживания. Иначе говоря, актуальна задача не только повышения обеспеченности населения жильем в количественном выражении (в частности, достижения минимального уровня, определенного социальными стандартами ООН, - 30 кв.м на человека), но и замещения той части жилищного фонда, которая не соответствует современным потребительским характеристикам. Согласно международным нормам годовой объем строительства жилой недвижимости должен держаться на уровне 1 кв. м на человека. Следовательно, в России значение данного показателя должно составлять как минимум 145 млн. кв. м, или примерно в 3,5 раза выше существующих объемов строительства жилья. При существующих темпах роста данного показателя соблюдение минимальных социальных стандартов ООН будет достигнуто в Российской Федерации только к 2050 г.
На протяжении последних 5 лет рост номинальных доходов населения стабильно опережал динамику цен на рынке жилой недвижимости, т.е. покупательная способность россиян, выраженная в квадратных метрах жилой площади, за указанный период заметно возросла. Острая
L 8
Банковское дело №92006
потребность значительной части населения в улучшении жилищных условий, препятствия для наращивания темпов строительства на фоне стимулирования спроса обусловили в настоящее время ускорение роста цен на жилье.
Динамика цен на жилье в значительной степени определяется также факторами спекулятивного спроса. Объясняется это тем, что жилая недвижимость одновременно выступает в двух качествах: как товар длительного пользования и как объект инвестирования. Повышательный тренд стоимости жилья делает его особенно привлекательным объектом для инвестиций. Необходимо отметить, что в большей части сделок по покупке-продаже жилой недвижимости в развитых странах присутствует спекулятивный (инвестиционный) мотив. Его влияние, однако, можно назвать доминирующим только для динамики цен на сегменте дорогого жилья.
Особенностью российского рынка жилья в настоящее время является то, что исключительно на получение инвестиционного дохода могут ориентироваться и покупатели типовых квартир. На сегодняшний день вложения в жилую недвижимость становятся одной из наиболее привлекательных форм инвестиций как для физических, так и для юридических лиц. Данное обстоятельство в условиях высоких инфляционных ожиданий обусловлено ограниченностью альтернативных направлений инвестирования, вызванной неразвитостью фондового рынка и укреплением рубля по отношению к доллару. По различным оценкам, доля спекулятивного спроса составляет от 15 до 30%. Между тем его расширение на рынке недорогой недвижимости имеет выраженные негативные социальные последствия. Связанный с ним рост цен отдаляет перспективу улучшения жилищных условий для лиц с низким и средним уровнем доходов, т.е. для основной массы населения.
Вклад ипотечных операций в финансирование покупок жилья в России остается пока крайне низким. Население психологически не настроено брать долгосрочные ссуды и в большинстве своем рассматривает условия их получения как экономически убыточные. Задолженность по ипотечным кредитам, предоставленным российскими банками, хотя и увеличилась за 2005 г. более чем в 3 раза, на данный момент составляет около 0,3% от ВВП. (Для сравнения: в странах Западной Европы отношение ипотечного долга к ВВП - 70%, в США - 50%, а в странах Центральной и Восточной Европы - 25%.) Россия пока еще входит в число стран с низким уровнем обеспеченности населения услугами ипотечного кредитования. На одного россиянина в настоящее время приходится около 20 долл. задолженности по ипотечным кредитам, в то время как на жителя Польши - 300 долл., Латвии - 550 долл. В целом по Западной Европе показатель ипотечного долга на душу населения колеблется в пределах 17-25 тыс. долл.
И тем не менее в последние годы ситуация начала меняться кардинальным образом. Объемы предоставляемых кредитов увеличиваются высокими темпами, число банков-участников рынка постоянно растет, ставки по кредитам продолжают снижаться, происходит дифференциация предоставляемых ипотечных продуктов в соответствии с потребностями клиентов.
В качестве значимых региональных ипотечных рынков необходимо рассматривать Тюменскую (3,5 млрд руб. задолженности по ипотечным ссудам), Свердловскую (2,2 млрд руб.), Челябинскую (1,7 млрд руб.) области, а также Республику Башкортостан (1,5 млрд руб.). Высокий уровень активности в сегменте ипотечного кредитования от-
■
Распределение задолженности по ипотечным жилищным ссудам по федеральным округам (в млн руб.)
Динамика объемов российского рынка ипотечного жилищного кредитования
МО11И0 41 МНИ П1ПТЖ1 ч| III И ЛУГ. «(1Н1НМ
личает Кемеровскую и Новосибирскую области, Пермский и Алтайский края, а также Республику Татарстан.
Различия между субъектами РФ в уровне обеспеченности населения услугами ипотечного кредитования в значительной степени определяются особенностями жилищной политики региональных властей. Так, во всех перечисленных регионах реализуются ипотечные программы, финансируемые за счет бюджетных средств. Как правило, региональные власти выделяют ресурсы на субсидирование процентных ставок по ипотечным ссудам или на оплату заемщиком первоначального взноса.
Перспективы и задачи
На данный момент есть все основания считать ипотечный бизнес одним из наиболее перспективных направлений банковской деятельности в России. Быстрый рост доходов населения при высокой потребности в новом жилье создает предпосылки для активного расширения объемов ипотечного кредитования. По оценкам экспертов, при условии сохранения динамики экономических показателей в ближайшие 3-5 лет заемщиками по ипотечным ссудам могут стать около 2 млн российских семей.
Повышение доступности ипотечных ссуд в современных условиях в первую очередь необходимо связывать с деятельностью Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), являющегося главным оператором вторичного рынка закладных. В 2005 г. агентством была рефинансирована каждая пятая из более чем 78 тыс. выданных ипотечных ссуд. На начало июля 2006 г. объем прав требований по ипотечным кредитам, находящимся
Банковское дело №92006
9 —'
на балансе АИЖК, составлял 19,5 млрд руб. (т.е. примерно четверть от величины суммарного ипотечного долга россиян).
Смягчение требований к заемщикам, снижение процентных ставок, диверсификация предлагаемых ипотечных продуктов, усиление законодательной поддержки рынка ипотечного кредитования вносят значимый вклад в решение проблемы повышения доступности жилья для населения.
Ипотека не панацея
Необходимо иметь в виду, что формирование рынка доступного жилья также предполагает стимулирование жилищного строительства. Сейчас объемы строительства вряд ли можно считать достаточными для удовлетворения потребности населения в новом жилье. Строительная отрасль в настоящее время все еще заметно отстает по производственным показателям от значений дореформенного периода. Меры государственной поддержки, ориентированные исключительно на развитие ипотеки, приведут только к росту цен на недвижимость и, как следствие, не достигнут своей основной цели. Рост спроса на жилье, обусловленный в том числе запуском системы массового ипотечного кредитования, без пропорционального увеличения объемов предложения приводит к резкому повышению цен на жилую недвижимость. Чем больше прилагается усилий по реализации национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России», тем более проблематичным может стать улучшение жилищных условий для россиян.
При подготовке VIII Банковской конференции Ассоциацией «Россия» совместно с консалтинговой группой «Банки.Финансы.Инвестиции» было прове
Для дальнейшего прочтения статьи необходимо приобрести полный текст. Статьи высылаются в формате PDF на указанную при оплате почту. Время доставки составляет менее 10 минут. Стоимость одной статьи — 150 рублей.