научная статья по теме ПРОБЛЕМЫ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ГРАЖДАНСКОГО ОБОРОТА ОБЪЕКТОВ НЕЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ Государство и право. Юридические науки

Текст научной статьи на тему «ПРОБЛЕМЫ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ГРАЖДАНСКОГО ОБОРОТА ОБЪЕКТОВ НЕЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ»

УДК 347.2/3 ББК 67.404.1

ПРОБЛЕМЫ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ГРАЖДАНСКОГО ОБОРОТА ОБЪЕКТОВ НЕЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Даниил Александрович КУЗНЕЦОВ, Омская академия МВД России E-mail: Dan_193@mail.ru

Научная специальность: 12.00.03 — гражданское право; предпринимательское право;

семейное право; международное частное право

Аннотация. Анализ современного гражданского законодательства РФ позволяет сделать вывод, что правовое регулирование гражданского оборота объектов нежилой недвижимости требует усовершенствования. Необходимо на законодательном уровне определить правовые признаки категории «нежилое помещение».

Автор указывает на исторические изменения законодательства в сфере гражданского оборота нежилых помещений, обосновывает недостаточность данных изменений, вследствие чего возникают споры между субъектами гражданского оборота.

Ключевые слова: нежилое помещение, Жилищный кодекс РФ, перевод из нежилого в жилое, гражданский оборот объектов нежилой недвижимости.

Annotation. Analysis of the current civil legislation of the Russian Federation to reach a clear conclusion that the legal regulation of civil turnover of non-residential real estate requires a clear improvement, it is necessary at the legislative level to determine the legal features of the category of «residential premises».

The author points to the historical changes in the legislation in the sphere of civil turnover of nonresidential premises, however, justifies the failure of these changes, which is a result of a dispute between the actors of civil turnover.

Key words: non-residential premises, the Housing Code of the Russian Federation, the translation of nonresidential to residential, civil circulation of objects of non-residential real estate.

Правовое регулирование объектов гражданских прав в Российской Федерации претерпело значительные изменения в связи с переходом нежилых помещений в частную собственность и, как следствие, вовлечением их в сферу гражданского оборота. Соответственно, возникла необходимость тщательного законодательного урегулирования не только права собственности на нежилые помещения, но и регламентации иных вещных прав граждан и юридических лиц на эти объекты, позволяющих удовлетворить имущественные интересы в использовании собственных и принадлежащих иным лицам нежилых помещений.

Специфика порядка государственной регистрации вещных прав на нежилые помещения и несовершенство действующего в данной сфере законодательства, подчеркиваемое множеством

юристов, обусловливают особую актуальность проблематики в настоящее время.

С развитием рыночных отношений в Российской Федерации значительно увеличился оборот нежилых помещений, которые, согласно современному гражданскому законодательству, обладают статусом объектов гражданско-правовых сделок. Нежилые помещения предназначены для использования юридическими лицами (различных организационно-правовых форм) и гражданами в разнообразных целях в качестве административных, складских, торговых, производственных помещений и т.д. Данные объекты гражданских прав пользуются стабильно высоким спросом, как следствие, договоры, в качестве предмета которых они выступают, занимают особое место в современном гражданском обороте.

ЗАКОН И ПРАВО • 03-2015

За последние несколько лет объем продаваемой в Российской Федерации недвижимости значительно вырос, при этом нежилые помещения как предмет купли-продажи, других видов отчуждения занимают более 40% от всех сделок.

Представляется необходимым отметить, что, несмотря на высокую степень распространенности сделок с нежилыми помещениями, в российском гражданском законодательстве проблеме определения правового статуса нежилого помещения уделяется недостаточно внимания, в частности, имеются пробелы в регулировании отдельных видов сделок с нежилыми помещениями. Кроме того, недостаточно четко увязаны между собой нормы гражданского и земельного законодательства, регулирующие сделки с нежилыми помещениями1, что объективно приводит к судебным спорам.

Отметим, что в целом недвижимое имущество представляет собой основу функционирования рынка в любой экономической системе. Оптимальная организация оборота объектов нежилой недвижимости является одной из главных задач в области экономической политики государства, в том числе и РФ. Следовательно, и правовое регулирование данных отношений должно быть максимально эффективным2.

Необходимо отметить, что практически всеми исследователями правового регулирования оборота недвижимости в РФ признается, что оно далеко от совершенства, и для данного утверждения имеются все основания. Одной из серьезных проблем современного гражданского российского законодательства является отсутствие нормативного регулирования правового режима нежилых зданий, в которых помещения принадлежат на правах собственности разным субъектам.

В.В. Чубаров справедливо отмечает, что «отсутствие в Гражданском кодексе РФ норм, детально регламентирующих правовой режим нежилых помещений, уже сейчас является причиной возникновения судебных споров и грозит возрастанием их числа в будущем»3.

В свою очередь, Е.А. Суханов считает, что причиной появления такой искусственной конструкции и исчезновения зданий как единых вещей является долгий период осуществления хозяйственной деятельности без юридической связи объекта недвижимости с землей4.

При этом следует отметить, что категория «нежилое помещение» для гражданского законодательства Российской Федерации не является новой.

«Нежилое помещение» применялось в Гражданском кодексе РСФСР 1964 г. (статьи 277, 278, 279), Жилищном кодексе РСФСР 1983 г. (статьи 4, 9, 91, 92, 152), Законе РФ «Об основах федеральной жилищной политики» от 24 декабря 1992 г. № 4218-1 (ст. 1)5, Федеральном законе «О товариществах собственников жилья» от 15 июня 1996 г. № 72-ФЗ (ст. 42)6.

Заметим, что несмотря на частое употребление в законодательстве Российской Федерации понятия нежилого помещения, на соответствующем федеральном уровне его правовые признаки не имеют закрепления, а также нормативно не сформулирована его дефиниция.

На необходимость закрепления на соответствующем законодательном уровне определения понятия нежилого помещения в целях разрешения вопроса о том, что именно является объектом правового регулирования в том или ином случае, а также в целях разграничения нежилых помещений со вспомогательными помещениями, используемыми сособственниками совместно и не являющимися самостоятельными объектами права, указывают многие ученые-цивилисты и практикующие юристы.

Правовое регулирование отношений, которые возникают в сфере оборота нежилых помещений, регламентировано совместно нормами гражданского, жилищного и иных отраслей российского права. Особое внимание заслуживают нормативные акты, которые содержат правовые нормы, прямо или косвенно затрагивающие нежилые помещения. Особое правовое значение имеет Жилищный кодекс РФ. В сравнении с Жилищным кодексом РСФСР в ныне действующем особое внимание уделяется нежилым помещениям, расположенным в жилых домах.

Обозначенная особенность правового регулирования позволяет классифицировать нежилые помещения на помещения, которые расположены в жилых домах, и, соответственно, помещения, расположенные в нежилых зданиях и сооружениях.

Следующие правовые нормы Жилищного кодекса РФ, на которые следует обратить внимание, это нормы, касающиеся нежилых помещений, являющихся составной частью многоквартирных домов.

В Жилищном кодексе РФ, в третьей главе, содержится правовая регламентация перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение7. Заметим, появление данной главы является следствием резко увеличившихся в последнее время пе-

ЗАКОН И ПРАВО • 03-2015

реводов жилых помещений в нежилые, что в большей степени связано с осуществлением предпринимательской деятельности.

Согласно ст. 288 Гражданского кодекса РФ перевод жилых помещений в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством. Отметим, что до вступления в действие Жилищного кодекса РФ порядок перевода жилых помещений в нежилые субъекты РФ определяли фактически самостоятельно, так как в соответствии с подп. «к» п. 1 ст. 72 Конституции РФ жилищное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

Как следствие, указанное «самостоятельное нормотворчество» являлось причиной того, что в различных субъектах Российской Федерации действовали различные условия перевода жилых помещений в нежилые и нежилых в жилые.

Глава 3 Жилищного кодекса РФ установила единые критерии к переводимому помещению, порядок осуществления перевода. При этом собственники помещения, переведенного в нежилое, фактически приравнены по своему правому статусу к собственникам квартир в многоквартирном жилом доме8.

Следовательно, отметим, что местонахождение нежилого помещения (в многоквартирном доме или нежилом здании) практически полностью определяет нормативно-правовое регулирование отношений по поводу данного объекта гражданского оборота.

Следующим критерием для классификации нежилых помещений является возможность их самостоятельного использования. Заметим, что в зависимости от указанного признака все нежилые помещения классифицируются на основные, такие, например, как офисное помещение, и вспомогательные, или служебные, такие, как коридор, т.е. предназначенные для обслуживания основных.

Существует классификация в зависимости от возможности самостоятельного использования нежилых помещений. Согласно данной классификации разделить нежилые помещения возможно на основные (например, офисное помещение) и вспомогательные (например, коридор), т.е. предназначенные для обслуживания основ-

ных, также по функциональному (целевому) назначению.

Существующее многообразие нежилых помещений существенно затрудняет составление какого-либо закрытого или даже примерного перечня видов нежилых помещений, разделенных по одному конкретному признаку.

Таким образом, с полной уверенностью можно утверждать, что существующие пробелы российского гражданского законодательства в области правового регул

Для дальнейшего прочтения статьи необходимо приобрести полный текст. Статьи высылаются в формате PDF на указанную при оплате почту. Время доставки составляет менее 10 минут. Стоимость одной статьи — 150 рублей.

Показать целиком