ПРОБЛЕМЫ ЗАКОНОДАТЕЛЬНОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ, ПУТИ УСОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ РИЭЛТЕРСКИХ ТЕХНОЛОГИЙ
В.А. Су кова, старший преподаватель кафедры гражданского права Современной гуманитарной академии
Недвижимость в России — бесценный капитал, дарованный природой, созданный трудом предшествующих поколений людей, живших и живу-
щих на Российской земле. Гражданское общество заинтересовано в сокращении и приумножении народного достояния. Операция с квартирами — прода-
жа, обмен, передача права продажи — включают переговоры, посредничество, консультации, разработку договора и совершение сделки. Сегодня такого вида сделки занимают особое место в российском праве. Гражданские права и обязанности возникают, изменяются и прекращаются главным образом в результате их совершения. С принятием Жилищного кодекса РФ, а также в связи с активным развитием рыночных отношений в сфере жилья и другой недвижимости различные гражданско-правовые сделки граждан с принадлежащими им на праве собственности квартирами стали массовым явлением. Собственники могут вступать в любые, не противоречащие закону договорные отношения, связанные с приобретением или отчуждением квартиры, — например, купить ее или продать, подарить, обменять. Реализовывать свое право собственники могут также и при заключении договора пожизненного содержания с иждивением. При этом любая сделка должна соответствовать законодательству. Она должна иметь набор определенных правовых признаков, или свойств, которые позволяют отличить ее от явлений, сходных со сделкой, и правильно оценить правовой эффект. В противном случае она будет считаться недействительной. При этом роль риэлтера как добросовестного посредника крайне важна.
Основы риэлтерской деятельности были заложены в 90-е годы ХХ столетия. Российским риэлтерам зачастую приходится заново проходить тот путь, который в других странах уже пройден. Поэтому опыт зарубежных риэлтеров интересен и полезен. Еще недавно слово
«риэлтер» было нам незнакомо. Употреблялись и употребляются понятия «маклер», «агент», «брокер». Однако в мире давно существует однозначное понятие «агент по продаже домов и имений» (от англ. realty — недвижимость) — риэлтер. В каждой стране свои особенности риэлтерской деятельности. Где-то действует закон о риэлтерской деятельности, где-то он вообще отсутствует. В некоторых странах риэлтерская деятельность только начинает развиваться. Например, в Индии действуют всего 40 риэлтерских фирм.
Понятие «риэлтер» — это типичный американизм. В точном смысле realtor — это брокер или агент по недвижимости, являющийся членом Национальной ассоциации риэлтеров США. Однако в России под риэлтерской деятельностью обычно понимается профессиональная деятельность, связанная с проведением операций с недвижимым имуществом. Таким образом, понятия «брокер» и «риэлтер» можно рассматривать как тождественные [1, с. 147].
Риэлтерская деятельность, осуществляемая постоянно или систематически, — это деятельность по оказанию для других лиц возмездных услуг по покупке, продаже, обмену, передаче, аренде квартиры и прав на нее.
Как правило, основной деятельностью риэлтерских фирм является консультирование клиентов по подготовке сделки, физическое сопровождение клиента во время заключения сделки, государственной регистрации, а также расчетов между сторонами данной сделки. Риэлтеры оказывают правовую поддержку своему клиенту в подготовке и заключении сделки, однако стороны вступают в правоотношения самосто-
ятельно. Свои правоотношения с клиентами риэлтеры оформляют в виде агентского договора с минимальной ответственностью (ст. 1005 ГК РФ).
В случае возникновения разногласий между сторонами данной сделки риэлтеры остаются не причастными и не привлекаются к судебной ответственности в качестве третьей стороны.
В соответствии с законодательством Российской Федерации регулирование предпринимательской деятельности на рынке недвижимости (риэлтерской, девелоперской, сервейинговой) как одной из сфер гражданского оборота относится к ведению федеральных органов государственной власти. Основными документами, определяющими правовые основы взаимоотношений исполнителей и потребителей услуг на рынке недвижимости, являются Гражданский кодекс РФ, Федеральные законы РФ «О защите прав потребителей», «Об организации страхового дела в Российской Федерации», «О некоммерческих организациях» и др. Конституция РФ (ст. 71) относит защиту прав человека и гражданина к компетенции субъектов РФ. В то же время региональных законов, направленных на создание механизмов защиты субъектов рынка недвижимости при осуществлении предпринимательской деятельности, пока не принято. В отдельных субъектах РФ (в Ставропольском крае, Волгоградской, Челябинской областях) в свое время были приняты законы о лицензировании риэлтерской деятельности на территории региона.
В 2001 г. был принят Федеральный закон № 128-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности», ко-
торый упростил процедуру получения лицензий, а также сократил число видов предпринимательской деятельности, подлежащих лицензированию. С принятием данного закона обязательная процедура лицензирования риэлтерской деятельности отменена, в связи с чем данные региональные законы утратили силу.
До августа 2001 г. лицензирование осуществлялось Московской лицензионной палатой и было своего рода формой государственного контроля за рынком недвижимости. В 2002 г., когда обязательное лицензирование риэлтерской деятельности было отменено, Российская гильдия риэлтеров разработала систему добровольной сертификации на рынке брокерских услуг [2].
Разработка системы сертификации — это продолжение деятельности Российской гильдии риэлтеров по созданию цивилизованного рынка недвижимости. Тактическая цель при создании системы заключалась в том, чтобы разработать не просто стандарт, который будет зарегистрирован Госстандартом, но и утвердить принцип, соответствующий стандартам и требованиям систем сертификации, принятым европейским сообществом. Стандарт содержит перечень требований к профессионализму и квалификации риэлтеров, содержанию договоров, необходимые требования к перечню и качеству услуг. Одним из требований сертификации стало обязательное страхование профессиональной риэлтерской деятельности (в условиях обязательного лицензирования оно отсутствовало). В настоящее время страховка является не последним критерием при выборе агентства,
гарантирующего безопасность и юридическую чистоту совершения сделки.
В отличие от лицензирования сертификация означает для риэлтеров добровольное взятие на себя определенных обязательств и выполнение более строгих норм при работе на рынке недвижимости.
Вопросам регулирования оборота жилых помещений как объекта гражданского права законодателем всегда уделялось особое внимание, что обусловлено значением и сложностью указанной сферы отношений. Квартиры являются специфическим объектом гражданских правоотношений. На них распространяется особый правовой режим. Главная его характеристика — специальный порядок возникновения, изменения и прекращения права собственности и других прав на эти объекты, а также специальные требования, предъявляемые к сделкам с квартирами. Различные гражданско-правовые сделки граждан с принадлежащими им на праве собственности квартирами получили сегодня небывалый размах. Граждане могут вступать в любые, не противоречащие закону договорные отношения, связанные с приобретением или отчуждением квартир, в частности купить, продать, подарить, обменять. Реализовать свое право собственности можно при заключении договора коммерческого найма, пожизненного содержания с иждивением или ипотеке в обеспечение выданного банком кредита. В настоящее время для совершения сделки купли-продажи квартиры, а также подготовки проекта договора требуются достаточная юридическая квалификация, знание основных поло-
жений гражданского права, особенностей правового режима недвижимого имущества, ряда положений жилищного и семейного законодательства. Риэлтерские услуги относятся к наиболее востребованным видам услуг, поскольку квартиры являются одним из самых привлекательных объектов инвестиций в нашей стране, а риэлтеры обеспечивают безрисковый оборот данного объекта недвижимости. Однако риэлтерская деятельность имеет ряд проблем, которые не только до сих пор остаются нерешенными, но и углубляются. Для решения данных проблем необходимо выяснить, что же представляет собой риэлтерская деятельность в правовом смысле.
На уровне российских нормативных актов одновременно используются термины «риэлтерская» и «риэлторская» деятельность (услуги). Единственное нормативное закрепление содержалось в п. 2 Положения «О лицензировании риэлтерской деятельности», утвержденного Постановлением Правительства РФ от 23 ноября 1996 г. № 1407. Согласно этому документу под риэлтерской деятельностью понималась осуществляемая юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями на основе соглашения с заинтересованным лицом (либо по доверенности) деятельность по совершению от его имени и за его счет либо от своего имени, но за счет и в интересах заинтересованного лица гражданско-правовых сделок с земельными участками, зданиями, строениями, сооружениями, жилыми и нежилыми помещениями и правами на них. Гражданский кодекс РФ такой термин не использует.
Действующая сегодня законодательная база не предусматривает лицензирования риэлтерской деятельности [3], что позволяет заниматься достаточно доходным делом фактически любым юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям.
Законодательная база необходима как риэлтерам, так и клиентам. Клиент должен быть уверен, что риэлтер имеет право помогать ему в сделках, связанных с отчуждением квартир, что он, риэлтер, получил соответствующее разрешение на занятие этой деятельностью.
Количество сделок по отчуждению недвижимости должно увеличиться, поскольку клиенты будут чаще прибегать к услугам профессиональных риэлтеров, а не самостоятельно оформлять сделки.
Необходимо, чтобы риэлтеры получили законное право заключать договоры по оплате и в случае необходимости потребовать, в то
Для дальнейшего прочтения статьи необходимо приобрести полный текст. Статьи высылаются в формате PDF на указанную при оплате почту. Время доставки составляет менее 10 минут. Стоимость одной статьи — 150 рублей.