= территориальная организация общества =
УДК 911.37
роль организованных коттеджных поселков в развитии субурбанизации в постсоветской россии1
© 2014 г. А.г. Махрова
Географический факультет МГУ им. М.В. Ломоносова, Москва Поступила в редакцию 15.02.2014
В статье рассматриваются закономерности формирования в пригородных зонах крупнейших российских городов организованных коттеджных поселков, включая эволюцию их типов и размеров, сдвигов в территориальной организации и образе жизни населения. Особое место уделено анализу коттеджных пригородов Московской агломерации, где они получили наибольшее распространение, с выделением специфики поселков в Новой Москве. В России формирование коттеджных пригородов шло по принципу диффузии инноваций от столиц. Стартовав с Москвы, они появились вокруг Санкт-Петербурга, а с середины 2000-х годов - в крупнейших городах и курортных зонах, особенно на побережье Черного моря. Как и в окружении Москвы, формирование коттеджных поселков началось с зоны ближних пригородов при постепенном территориальном расширении. Фактически каждый крупный российский город имеет свою престижную "Рублевку", а во многих из них большое число поселков расположено внутри городской черты. В посткризисный период произошел сдвиг от коттеджей для элиты в сторону поселков, ориентированных на более широкие слои среднего класса, что стимулирует развитие субурбанизации.
На рубеже ХХ-ХХ1 вв. в развитии пригородов крупнейших российских городов возникли новые тенденции, связанные с изменением институциональных и социально-экономических условий в стране. При этом появление и довольно быстрое распространение организованных коттеджных поселков становится наиболее зримым проявлением перемен, происходящих в дачном сегменте пригородных зон вследствие реализации новых жилых стандартов наиболее состоятельных слоев россиян.
Тем не менее новые организованные коттеджные поселки еще мало изучены [2, 5, 6, 12], в то время как другим видам дач уделяется все больше внимания как отечественными, так и зарубежными исследователями [3, 9-11, 13-15 и др.]. Данная статья фокусируется на исследовании феномена организованных коттеджных поселков, представляющих собой не только относительно новый тип объектов для России, но и один из наиболее динамично развивающихся сегментов загородного жилья, который служит важным индикатором сдвигов в развитии пригородов крупнейших российских городов. В этой связи особое внимание
1 Статья подготовлена в рамках проекта Российского научного фонда "География возвратной мобильности населения в сельско-городском континууме" № 14-1800083, выполняемого в Институте географии РАН.
уделено Московскому региону, в котором появление организованных коттеджных поселков началось раньше, а сами пригороды изменены коттеджным строительством сильнее и глубже, что позволяет рассматривать подмосковные окрестности в качестве "эталона" для пригородных зон
~ ~ „2 других крупнейших российских агломераций2.
"НОВЕЙШАЯ ИСТОРИЯ" РАЗВИТИЯ КОТТЕДЖНЫХ ПОСЕЛКОВ МОСКОВСКОГО РЕГИОНА
Переход к рынку и связанные с этим социальные изменения, включая появление новой системы ценностей у населения, уже в середине 1990-х годов привели к началу коттеджного строительства в России. Первые коттеджи "новых русских" представляли собой принципиально новый тип
2 Статья основывается на анализе статистических данных рынка коттеджного жилья различных аналитических агентств, авторской базы данных по коттеджным поселкам Подмосковья и результатов первичных исследований по проблематике трансформации коттеджным строительством пригородных зон городов России [17-22]. Кроме того, обобщены вторичные источники и материалы работ по данной тематике, включая аналитические доклады специалистов профильных центров.
жилья в черте городов и сельских населенных пунктов, а также в садово-дачных товариществах. Но при этом сохранялось садово-дачное наследство советского времени. Снятие ограничений на размеры возводимых строений привело к тому, что в это время огромные замки и дворцы возникали часто на шестисоточных участках с огородами (в лучшем случае с цветниками) в окружении старых, как правило, деревянных домов. Организованные коттеджные поселки стали появляться позднее - в конце 1990-х годов. Первоначально они строились крупным бизнесом для своих работников как корпоративные, но уже к началу 2000-х годов появились девелоперские компании, которые стали выводить на рынок коттеджные поселки.
Бесспорное лидерство в коттеджном строительстве принадлежит Московскому региону, в котором с начала 2000-х годов быстро увеличивается количество организованных поселков, построенных в едином архитектурном стиле, обеспеченных коммуникациями, охраной и службой эксплуатации (подавляющее большинство из них находилось на территории Московской области). По оценкам, в 2001 г. в Подмосковье было около 30 коттеджных полугородков-полудеревень, в 2004 г. - более 300, в 2007 г. - свыше 600 единиц [5]. К 2013 г. было уже построено около 1000 коттеджных поселков, еще примерно 400 находилось на разной стадии строительства [1, 4]. Увеличение их числа происходило при значительных изменениях форматов строящихся поселков, особенностей размещения, типов предлагаемого жилья и других индикаторов, отражавших этапы формирования коттеджных пригородов столицы.
Выделим основные этапы коттеджного бума Подмосковья.
Первый этап - до середины 2000-х годов.
Это время становления и развития охраняемых коттеджных поселков и поиск ими своей ниши. Данная новация первоначально была генерирована представителями новой российской элиты и, соответственно, была ориентирована на спрос с их стороны. Из-за ориентации на элиту общества и верхние слои среднего класса коттеджные поселки в этот период отличались камерностью (в подмосковном поселке в среднем было около 60 домов) при значительных размерах самих домов (средняя площадь превышала 400 кв. м). При этом в зоне ближних и средних пригородов столицы (на расстоянии до 40 км от МКАД) располагалось 77% поселков, а основное их количество было сосредоточено в радиусе до 20 км. Такая ситуация была характерна для всех направлений. Другая
специфическая черта их локализации состояла в том, что 70% поселков концентрировалось на западе, юго-западе и северо-западе области [6]. Западное Подмосковье, прежде всего Рублево-Успенское шоссе, закрепило за собой статус территории, наиболее востребованной для размещения коттеджных поселков, что было связано с ее престижностью, в том числе унаследованной от предыдущих эпох, и благоприятной экологией. По аналогии с "золотой милей" и "золотым треугольником" в Москве за этой самой дорогой частью западного Подмосковья между Красногорском, Павловской Слободой, Жаворонками и Переделкино закрепился статус "золотого квадрата" [6].
Таким образом, на начальной стадии коттеджные поселки были ориентированы на формирующуюся новую российскую элиту, для которой "правильным" было иметь большой коттедж, расположенный в небольшом охраняемом поселке на ближнем западе Подмосковья (прежде всего, на Рублевке).
Второй этап - предкризисные 2005-2008 гг.
Это период увеличения количества коттеджных поселков и типов предлагаемого жилья при активной территориальной экспансии. В условиях роста российской экономики, доходов населения и стимулированного ими ажиотажного спроса подавляющее большинство коттеджных поселков соответствовало уровню бизнес-класса. Одновременно под влиянием расширяющегося среднего класса начинают проявляться и первые признаки демократизации организованных поселков, что в предкризисном 2007 г. уже можно было проследить и по сдвигам в их размещении, и по изменению моды на размеры коттеджей и самих поселков.
При постепенном исчерпании территориальных ресурсов зоны ближнего Подмосковья происходит активизация коттеджного строительства на большем удалении от МКАД, что привело к довольно заметным изменениям в локализации поселков. В 2007 г. большее их число (40.2%) стало располагаться уже в зоне средних (от 20 до 40 км), а не ближних пригородов (37.1%). Еще более существенно увеличилась доля дальнего Подмосковья, за 2005-2007 гг. она выросла почти в 10 раз, достигнув 20% [5].
Территориальная экспансия коттеджных поселков сопровождалась подвижками в популярности отдельных направлений. С самого начала Рублево-Успенское направление было лидером по числу организованных поселков, но уже в 2004 г. рейтинг возглавило Новорижское шоссе, которое по сравнению с Рублевкой выделялось лучшей
о/
/о
□ Новорижское □ Рублево-Успенское □ Калужское ■ Дмитровское □ Киевское □ Симферопольское
рис. 1. Распределение организованных поселков, застроенных коттеджами, по направлениям-лидерам (составлено по данным портала IRN.RU).
пропускной способностью и большими территориальными ресурсами [6]. Калужское направление, становившееся реальной альтернативой Рублевки для жителей юго-запада столицы, занимало третью позицию. Однако активно развивавшееся Дмитровское направление с коттеджными поселками "на воде" и модными горнолыжными базами под Яхромой в 2006 г. обошло Калужское направление и вошло в тройку лидеров по числу предлагаемых поселков, а в 2007 г. поднялось на вторую позицию (рис. 1).
Статус территорий с наименьшим числом коттеджных поселков, по-прежнему, сохраняли менее востребованные и дешевые направления индустриального востока и юга. Однако этот отрыв постепенно сокращался, и в 2008 г. Симферопольское направление по числу коттеджных поселков поднялось на 5 место, обойдя бывшего лидера -Рублево-Успенское шоссе, которое по-прежнему предлагало наиболее дорогие загородные дома.
Расширение типов жилья в организованных поселках происходило прежде всего в результате строительства более демократичных таунхаусов и жилых комплексов из домов малой и средней этажности (хотя первые таунхаусы появились на Рублевском и Сколковском шоссе, то есть также стартовали с наиболее дорогих направлений запада Подмосковья). Так, если в 2004 г. организованные поселки, застроенные таунхаусами, только начинали появляться, то к концу 2007 г. на их долю приходилось уже около 22% всех во
Для дальнейшего прочтения статьи необходимо приобрести полный текст. Статьи высылаются в формате PDF на указанную при оплате почту. Время доставки составляет менее 10 минут. Стоимость одной статьи — 150 рублей.