ИЗВЕСТИЯ РАН. СЕРИЯ ГЕОГРАФИЧЕСКАЯ, 2015, № 1, с. 48-63
- ТЕРРИТОРИАЛЬНАЯ ОРГАНИЗАЦИЯ ОБЩЕСТВА
УДК 911.37
РОЛЬ РЫНКА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В ЭТНОСОЦИАЛЬНОЙ ДИФФЕРЕНЦИАЦИИ ЕВРОПЕЙСКИХ СТОЛИЦ: ЛОНДОНА, ПАРИЖА, МАДРИДА, БЕРЛИНА И МОСКВЫ
© 2015 г. Д.П. Шатило
Московский государственный университет имени М.В. Ломоносова, географический факультет; Научно-исследовательский и проектный институт Генерального плана города Москвы,
Москва, Россия E-mail: daty2@ya.ru
Поступила в редакцию 20.05.2014
Исследована современная пространственная ситуация этносоциального расслоения в трех крупных столицах моноцентричных стран (Лондоне, Париже и Москве), а также в Берлине и Мадриде, которые не являются самыми крупными городами (кроме численности населения) своих государств. Выявление зависимости между ценами жилой недвижимости и расселением мигрантов особенно важно для Москвы, поскольку численность мигрантов увеличивается. Анализ показал, что цены на жилую недвижимость значительно дифференцированы в пределах городов и являются важным фактором пространственного социального расслоения. Связь между ценой и долей мигрантов наибольшая в Москве, наименьшая в Берлине. Различия обусловлены степенью общего социального расслоения, спецификой иммиграции, уровнем социальной защиты мигрантов, а также качеством, стоимостью и другими особенностями жилого фонда.
Этничность играет тем большую роль, чем ниже социальное положение мигрантов. В целом, для городов с длительной иммиграцией сосредоточение мигрантов в районах с дешевой недвижимостью - признак социального неблагополучия данных районов, а в районах дорогого жилья - признак социального роста и успешной адаптации мигрантов. В Париже выходцы из бедных стран селятся, как и в Лондоне, там, где низкие цены, доходы и распространены непрестижные занятия, формируя этнические анклавы с признаками гетто. Количество, доля и состав иммигрантов, мотивы, длительность иммиграции и особенности самих городов формируют пространственную специфику социально-этнического расслоения. По мере адаптации мигранта роль этничности убывает, что отражается не только на занятии, доходе, качестве жизни, но и на месте проживания внутри города.
Ключевые слова: расселение мигрантов, европейские столицы, социальное расслоение, дифференциация цен на жилье, жилая недвижимость, мировой город.
Введение. В геоурбанистике особое внимание уделяется проблеме неоднородности расселения в крупных и столичных городах. Исследователи отмечают, что важно изучать не только само расселение, но и факторы, на него влияющие [25-27, 29]. Среди них значимы качество, размещение и стоимость жилья, от которых напрямую зависит расселение как коренных жителей, так и мигрантов. Необходимо понимать, в каком жилье, где именно и почему селятся разные люди, где живут мигранты, насколько их расселение зависит от цены жилья и как оно в свою очередь влияет на эту цену.
В качестве объектов исследования были выбраны пять европейских столиц, поскольку города, выполняющие столичные функции, служат цен-
трами постоянного притяжения населения [11]. При изучении расселения иностранцев в столицах можно выделить центры старой иммиграции (Лондон, Париж) и новой (Мадрид, Берлин, Москву). Настоящее исследование актуально также для анализа социального расслоения в рассматриваемых городах [2, 3].
Цены на недвижимость становятся важнейшим фактором социального расслоения (тесно связанного с этническим, особенно в сознании людей) по следующим основным причинам:
• качество жилья и цены на него могут ограничивать свободный выбор при расселении не только мигрантов, но и всех горожан;
• иммигранты в силу своего социального статуса и низких доходов селятся в районах с дешевой
недвижимостью; в свою очередь, концентрация иммигрантов зачастую снижает стоимость жилой недвижимости; • цена типичного жилья отражает репутацию (образ) и реальное состояние разных участков городской среды, т.е. служит индикатором дифференциации, а также ее динамики.
Так, на внутригородское развитие в Москве повлияли радикальные преобразования 1990-х годов. Переход к рыночной экономике резко усилил роль цен на недвижимость. Проявились такие незнакомые советским городам процессы, как социальное расслоение, территориальная сегрегация, джентрификация центра, формирование элитных закрытых сообществ и др. В Москве стали возникать этнические кварталы. Анализ данных явлений необходим в силу общественного интереса к ним и для прогнозирования последствий тех или иных реформ.
Материалами для исследования послужили:
1. Имеющиеся разработки по ценам на недвижимость и соответствующие карты А.Г. Махровой, А.А. Попова и др. [1, 13, 15, 19], прежде всего для Москвы, а также данные и статьи по мигрантам О.И. Вендиной, Ж.А. Зайончковской, Н.В. Мкртчяна, А.В. Капралова и др. [4, 5, 10, 11].
2. Материалы о ценах на жилье, собранные автором на сайтах риелторских компаний исследуемых столиц. Выборка по каждому административному району - 350-400 предложений о продаже квартир и домов примерно равного класса (трехкомнатных или с двумя спальнями) - репрезентативна для расчета средней цены "среднего" жилья на любом рынке, но практически чаще вторичном. Выбраны нижние уровни административно-территориального деления городов (в Лондоне - 624 квартала (wards), в Париже -143 района и т.д.). Всего обработано до 30 сайтов и около 16000 предложений за 2008-2012 гг.
Статистический анализ социального расслоения основывался на расчетах нескольких коэффициентов. В статье приведены лишь те, что существенны при анализе стоимости жилья и расселения иммигрантов. Например, использованы статистические коэффициенты, показывающие контрастность территории (коэффициент асимметрии1). Он учитывает знаки отклонений от нормального распределения. Коэффициент асимметрии является мерой неравномерности распределения с учетом знака отклонения.
1 Коэффициент асимметрии - характеристика распределения величины, в данном случае доли мигрантов и цен на жилую недвижимость.
Территория Москвы бралась в старых границах до 2012 г. В противном случае среди выбранных городов не нашлось бы сколь-либо близких аналогов по площади, что могло значительно затруднить анализ. К тому же масштабные программы развития вновь присоединенных к Москве территорий пока только разрабатываются2.
Сопоставимость выбранных городов и показателей. В Европе столицы обычно сочетают функции культурных, экономических и политических центров своих стран, хотя есть яркие исключения, например, Нидерланды. Париж, Лондон и Москва лидируют по всем трем аспектам. Берлин в полицентричной Германии - политическая и отчасти культурная столица, но не экономическая. Нет экономической монополии и Мадрида в Испании. Внутри Москвы в пределах Садового кольца собрано все: политика, святыни истории и культуры, главные штабы бизнеса. А вот в Лондоне их можно найти в разных местах: политический Вестминстер, деловой Сити, много культурных "островов" по всему городу3.
Сравнение целесообразно начинать с анализа размеров и территориального состава городов и агломераций. Изучая их внутреннюю неоднородность, важно пояснить, о каких территориях идет речь. Они динамичны, границы и функции у них меняются, порождая новые проблемы. Сравнивая их, можно прийти к следующим выводам [2, 3].
Территориальная структура
Ядра городов сопоставимы по масштабам. Население лондонского Сити, Вестминстера и Вест-Энда близко к московскому внутри Садового кольца (около 0.2 млн чел.), хотя ядро Лондона обширнее по площади (26 против 19 км2). Берлинский округ Митте по обоим параметрам крупнее почти вдвое. "Священный овал" Парижа -берега Сены от Нотр-Дам до Триумфальной арки и от Монмартра до Монпарнаса - по площади, как Москва в Садовом кольце, а заселен плотнее (0.6 млн чел.). В Мадриде официальный район Сентро мал, но тоже густонаселен и с четырьмя смежными дает ядро в 22 км2 с 0.5 млн жителей.
Центральная зона выделена для Москвы (ядро и территория до Окружной железной дороги) и Лондона (бывшее Лондонское графство с Сити и внутренним кольцом старых пригородов -
2 В статье под Москвой понимается территория города в границах до 2012 г.
3 Лондон долгое время и управлялся Советами отдельных своих частей, которые по традиции считаются самостоятельными поселениями. После того как М. Тэтчер упразднила администрацию Большого Лондона, в нем 20 лет не было даже общего мэра, он вновь появился только при правительстве лейбористов Тони Блэра.
Таблица 1. Некоторые ключевые характеристики пяти столиц
Показатель Лондон Париж Мадрид Берлин Москва
Площадь 1579 105 607 892 1081
города, км2 Население 7.9 2.2 3.3 3.5 11.5
города*, млн чел. Население 13.7 1 2.1 6.5 5.4 15.1
* агломерации , млн чел. Территориальная структура Аморфный план города, былые контрасты между Вест- и Ист-Эндом сильно стерты. Созвездие сросшихся, но сохраняющих социальные барьеры районов Радиально-кольцевая с развитым скоростным транспортом. Дополняется районами предместий с традиционно разным составом населения Планировка близка к радиально-кольцевой с развитым транспортом. Обширная агломерация ограничена естественными (горными) границами Сочетание регулярной планировки и хордовых соединений. Выраженные последствия деления "Берлинской стеной" Ярко выраженная многолучевая радиально-кольцевая. Дополняется традиционными различиями между западным и восточным секторами
* По данным национальных переписей населения: Париж - 2006 г., Москва - 2010 г., Лондон и Берлин - 2011 г.; Мадрид -2009 г. [7].
Составлено автором по материалам [6-9, 16, 17, 20, 24, 30].
Таблица 2. Сравнительные характеристики исследуемых территорий городов
Город Состав в данном исследовании Площадь, км2 Население, млн чел. Плотность, чел/ км2 Число * районов Доля в агломерации, %
по площади по населению
Лондон Большой Лондон 1579 7.1 4518 33 13.9 57.3
Париж Город и "Малая 762.4 6.6 8622 20+123 16.0 50.6
Корона"
Берлин В официальной черте 892 3.5 3848 12 16.6 79.0
Мадрид В официальной черте 607 3.3 5403 21 10.5 50.0
Москва В черте до 2012 г. 1081 11.6 8588 125 7.4 66.2
* Число офиц
Для дальнейшего прочтения статьи необходимо приобрести полный текст. Статьи высылаются в формате PDF на указанную при оплате почту. Время доставки составляет менее 10 минут. Стоимость одной статьи — 150 рублей.