Сервейинговые компании в России, как инструмент комплексного и эффективного управления недвижимостью
Н.Н. Таскаева,
канд. экон. наук, доцент, доцент кафедры менеджмента и инноваций, Московский государственный строительный университет (129337, Россия, г. Москва, Ярославское шоссе, д.26; e-mail: nata-lia.taskaeva@yandex.ru)
Т.Г. Блинова,
аспирант кафедры менеджмент и инноваций, Московский государственный строительный университет (129337, Россия, г. Москва, Ярославское шоссе, д.26; e-mail: 87013355430@list.ru)
Аннотация. В работе проведен анализ состояния управления объектами недвижимостью в сфере жилищно-коммунального хозяйства, аренде коммерческой недвижимостью и промышленных территорий. Отмечена необходимость всестороннего и профессионального управления, основанная на различии между функциями собственника и менеджера. Определены проблемы, преимущества и задачи развития рынка управления объектами недвижимости в рассматриваемой сфере. Рассмотрена возможность применения базовых стратегий.
Abstract. The article analyzes the control condition in the housing and communal services, leasing of commercial real estate and industrial areas. Noting the need for a comprehensive and professional management based on the difference between the functions of owner and manager. Identified problems, the benefits and challenges of the market development of property management in this sphere. Identified problems, advantages and tasks of development estate management market in this area. Consideration was given to the use of basic strategies of management in serveing company.
Ключевые слова: рынок аренды нежилой коммерческой недвижимости, управление недвижимостью жилищно-коммунальное хозяйство, сервейинговые компании, стратегии сервейинговых компаний.
Keywords: rental market uninhabited real estate, serveying company, strategy serveying companies.
Проблеме эффективного управления недвижимостью уделяется все больше внимания, как государством, так и частными собственниками. Это связано, прежде всего, с ростом масштабов недвижимого имущества, вовлекаемого в оборот, сложностью структуры и состава объектов недвижимого имущества, потребностью собственников в повышении доходов от управления недвижимостью. Очевидно, что при выборе того или иного механизма управления необходимо учитывать целевое назначение использования имущества, его состав, а также задачи и цели, которые будет преследовать собственник при его использовании. Рассмотрим наиболее острые вопросы эффективного управления объектами недвижимости в таких сегментах как жилищно-коммунальное хозяйство, аренда коммерческой недвижимости и промышленные территории.
Жилищно-коммунальное хозяйство (далее - ЖКХ) - приоритетная сфера, определяющая качество жизни граждан страны в целом и отдельных ее регионов. По данным Федеральной службы государственной статистики Российской Федерации износ объектов инфраструктуры сферы ЖКХ достиг 70 %. В то же время значительно изменились требования к отделке зданий и помещений, к качеству эксплуатации, наличию инженерных систем. Появились новые правила технической инвентаризации и регистрации прав на недвижимость и земельные участки. В результате, для большинства объектов недвижимости характерно следующее состояние:
property management, housing and communal services,
- значительный физический износ зданий и объектов инженерной инфраструктуры;
- отсутствие технической, а в отдельных случаях и правоустанавливающей документации на объекты недвижимости;
- несоответствие планировок, отделки, инженерных систем современным требованиям, таким как энергосбережение, экологичность и безопасность объекта.
По предварительным оценкам для реновации сферы ЖКХ в России, требуется порядка 9 млрд. долларов США. И, очевидно, что в сложившихся условиях, необходимы механизмы для привлечения, наравне с государственными инвестициями, частных инвестиций. Для этого необходимо создать простые и понятные механизмы работы частного бизнеса в данной отрасли. Сегодня вероятность конкуренции среди инвесторов в сфере ЖКХ минимальна, так как потенциальный инвестор сталкивается с большим количеством проблем, и для решения многих из них необходимы значительные временные усилия и колоссальные стартовые капитальные затраты сразу после покупки объекта. Кроме того, высок риск покупки «проблемного объекта», зачастую, нет достоверной информации о фактическом состоянии объекта, его собственниках. Наличие этих факторов негативно влияет на инвестиционную активность. [1]
Недостаточный уровень благоустройства жилищного фонда, низкий уровень надежности систем коммунальной инфраструктуры, значительные потери ресурсов, снижение доступности коммунальных услуг, несоблюдение стандартов
раскрытия информации - все эти факторы на протяжении многих лет определяют социальные, экономические, экологические и прочие проблемы функционирования ЖКХ, сдерживают социально-экономическое развитие территорий и вносят элемент нестабильности в общественную жизнь. Высокая социально-экономическая значимость ЖКХ предопределяет ряд критически важных последствий его неэффективного функционирования, обусловленных как социальным недовольством, связанным с соотношением качества и стоимости коммунальных услуг, финансовой нестабильностью и частыми авариями в распределительных сетях, так и слабой обеспеченностью территорий необходимой инфраструктурой. [2]
В 2013 году, с целью развития сферы ЖКХ в России, проведено преобразование Федерального агентства по строительству и ЖКХ в Министерство строительства и ЖКХ, которое сопровождается передачей министерству множества функций таких как:
- разработка и реализация государственной политики в сфере строительства и ЖКХ;
- нормативно-правовое регулирование в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства;
- создание (при поддержке Минкомсвязи) Государственной информационной системы ЖКХ (ГИС ЖКХ);
- оказание государственных услуг;
- управление государственным имуществом в сфере строительства и жилищно-коммунального хозяйства.
Новый министр ЖКХ А. Мень обозначил в числе приоритетных задач повышение инвестиционной привлекательности сферы ЖКХ, проведение планового ремонта многоквартирного жилья, переселение граждан из аварийного жилья и снижение стоимости строительства нового жилья, контроль мер по недопущению роста тарифов. [3]
Все вышеперечисленные проблемы в сегодняшних условиях являются платформой для развития деятельности сервейинговых компаний в сфере ЖКХ.
Рынок аренды нежилой коммерческой недвижимости находится на начальной стадии своего формирования. Пока еще почти каждый представитель малого и среднего бизнеса стремится быть собственником помещения и сложно определить, как в дальнейшем рынок коммерческой аренды будет функционировать. Как быстро будет расширяться и каких масштабов достигнет в ближайшей перспективе.
Весь рынок коммерческой аренды можно разделить на два основных сегмента:
- рынок аренды государственной коммерческой недвижимости;
- частный рынок аренды коммерческой недвижимости.
Рынок аренды государственной недвижимости. Основная часть нежилой коммерческой недвижимости находится в государственной и муниципальной собственности. Государственная недвижимость передана на праве хозяйственного ведения государственным (коммуналь-
ным) унитарным предприятиям либо на праве оперативного управления государственным (муниципальным) учреждениям. Государственная недвижимость передается в частную собственность в соответствии с республиканским приватизационным законодательством и сдается в аренду в соответствии с местными нормативными актами. Существующая на сегодняшний день система сдачи в аренду государственного недвижимого имущества включает в себя три основных субъекта:
- государство в лице Министерства имущественных и земельных отношений и комитетов по управлению коммунальным имуществом в регионах РФ;
- балансодержатели - предприятия, учреждения и организации, за которыми государственное недвижимое имущество закреплено в установленном порядке на праве хозяйственного ведения и оперативного управления;
- арендаторы - юридические и физические лица, заключившие договора аренды государственной (коммунальной) недвижимости.
Несмотря на значительные достижения, существующие проблемы управления государственной недвижимостью столь велики, что пока невозможно говорить о завершении формирования системы управления государственной недвижимостью, которую можно развивать и совершенствовать в последующие годы. Система эффективного управления государственной недвижимостью находится лишь в начальной стадии своего становления.
Сегодня возможно на государственном уровне развитие системы управления объектами государственной недвижимости в виде:
- ценового регулирования государственных ставок с рыночными ставками арендной платы;
- маркетингового продвижения и позиционирования объектов государственной недвижимости наряду с коммерческой недвижимостью;
- юридического сопровождения и оптимизации процессов заключения договоров аренды;
- службы по работе с арендаторами, в том числе по взысканию задолженности;
- эксплуатационной службы с целью поддержания объектов в надлежащем состоянии.
Но, принимая во внимание предыдущий опыт управления государством коммерческой недвижимостью, можно сделать вывод, что он отличается от рыночной практики в худшую сторону. И сервейинговые компании могут способствовать развитию рынка профессионального управления, в том числе и государственной недвижимостью на условиях государственного частного партнерства (далее - ГЧП) или доверительного управления.
На рынке аренды государственной недвижимостью не существует никакой конкуренции: Министерство имущественных и земельных отношений, комитеты по управлению коммунальным имуществом являются единственными операторами на нем, монопольно устанавливающими цены. По оценке экспертов, этот рынок бесперспективен: государством предлагаются однотипные помещения по низкой цене, где аренда-
тор самостоятельно оплачивает коммунальные услуги. В целом, ставки арендной платы очен
Для дальнейшего прочтения статьи необходимо приобрести полный текст. Статьи высылаются в формате PDF на указанную при оплате почту. Время доставки составляет менее 10 минут. Стоимость одной статьи — 150 рублей.