«СМЕШАННЫЙ» ХАРАКТЕР ПРАВ АРЕНДАТОРА ПО ДОГОВОРУ АРЕНДЫ
ЛЕДЖИНОВ Александр Анатольевич,
аспирант кафедры гражданского права и процесса факультета управления и права Калмыцкого государственного университета. E-mail: baira4@rambler.ru
Краткая аннотация: на современном этапе развития гражданского права арендные права уже не являются чисто обязательственными, но все же не могут считаться и чисто вещными. С одной стороны, арендные права приобрели черты, присущие вещным правам, став очень похожими на них, исходя из современных доктринальных и нормативных их признаков. С другой стороны, рассмотрение признаков, позволяющих трактовать арендные права в качестве вещных, показывает, что при применении соответствующих норм неизбежно должны быть учтены и обязательственные признаки арендных прав, восходящие к договорным отношениям арендатора и арендодателя.
At the present stage of development of the civil law lease rights are no longer a purely personal, but still cannot be considered a purely real. On the one hand, lease rights acquired traits characteristic of proprietary rights, becoming very similar to them, based on their current doctrinal and statutory grounds. On the other hand, the signs to interpret the lease rights as a proprietary, indicates that when applying the relevant rules should take into account the inevitable and mandatory signs lease rights, dating back to the contractual relationship of the lessee and the lessor.
Ключевые слова: аренда; обязательственное право; вещное право; владение; пользование; договор; гражданское право.
Rent; law of obligations; proprietary right; possession; use; the treaty; civil law.
Обычное определение договора аренды практически не расходится с формулировкой части первой ст. 606 ГК РФ на протяжении многих десятилетий, что свидетельствует об адекватности данного определения содержанию экономических процессов. Этот договор кон-сенсуальный, возмездный и взаимный. Обычно его относят к той группе договоров, которые принято именовать договорами о передаче имущества. По этому поводу следует уточнить, что передача в соглашениях об аренде занимает место лишь первого действия, возможно, более видимого, но менее значимого в экономическом смысле. Как для арендатора, так и для арендодателя основной целью является вовсе не передача, а те процессы и их результаты, которые следуют за передачей (арендатор намерен эксплуатировать вещь и получить ожидаемый от этого эффект, а арендодатель планирует получить денежные средства). Заметим, что законодатель вполне справедливо
отказался использовать слово «передача» применительно к аренде, он ясно говорит о «предоставлении».
Таким образом, данный договор по существу представляет собою особую форму социально-экономического взаимодействия в отношении определенных благ и должен быть квалифицирован в качестве такового; договор аренды есть соглашение о предоставлении в пользование, и эта уникальная его характеристика не позволяет смешивать с договорами о передаче имущества. Гораздо лучше и полнее эта особенность договора аренды была прописана в ст. 284 проекта Гражданского Уложения: «Наймодавец обязан обеспечить нанимателю спокойное пользование нанятым имуществом в продолжение найма. Наймодавец не вправе производить в имуществе изменений, стесняющих пользование нанимателя, и вообще обязан не только не предпринимать ничего такого, что препятствовало бы нанимателю пользоваться
имуществом, но и устранять все то, что стесняет спокойное пользование нанимателя» . Таким образом, передача не исчерпывает обязанностей арендодателя, с нее они лишь начинаются.
Стабильность общей формулы договора аренды не означает, что под влиянием политических, экономико-финансовых и прочих условий конкретно-историческое понимание договора аренды не изменялось, однако эти перемены не затрагивали существа концепции («временное пользование вещью в счет известного платежа») и преимущественно заключались в формировании отдельных разновидностей договора аренды.
Имущественный наем принадлежит к числу договоров, юридическая природа которых вызывает с давних пор разногласия. В зависимости от того, к какому роду прав - вещных или обязательственных - относить имущественный наем, решаются важнейшие вопросы правового регулирования взаимоотношений сторон, определяются их права и обязанности. Например, право нанимателя на принудительную передачу ему предмета найма, защиту своего владения и многие другие.
ГК РФ не содержит исчерпывающего перечня вещных прав. При перечислении вещных прав норма п. 1 ст. 216 ГК РФ употребляет оборот «в частности». Следовательно, надо прибегнуть к признакам вещных прав, с тем, чтобы по ним разделить последние от обязательственных прав. Надо сказать, что в юридической литературе перечень отличительных признаков, проводимых разными авторами, неодинаков2. Ю.К. Толстой, после перечисления признаков вещного права ставит ряд из них под сомнение3.
В условиях такой неопределенности в науке основополагающее значение приобретают законодательно установленные признаки вещ-
1 Гражданское Уложение. Кн. 5. Обязательства. Проект Высочайше учрежденной Редакционной Комиссии по составлению Гражданского Уложения. Том второй. Ст. 277-504. С объяснениями. СПб.: Государственная типография, 1899. С. 28.
2 Например: Гражданское право: Учебник. В 2-х т. Т. 1 / Отв. ред. проф. Е.А. Суханов. М., 1998. С. 475; Гражданское право: Учебник. Ч. 1 / Под ред. Ю.К. Толстого, А.П. Сергеева. М., 1996. С. 286; Брагинский М.И. К вопросу о соотношении вещных и обязательственных правоотношений // Гражданский кодекс России: проблемы, теория, практика. М., 1998. С. 115.
3 Гражданское право: Учебник. Ч. 1 / Под ред. Ю.К. Толстого, А.П.
Сергеева. М., 1996. С. 286.
ных прав. Согласно ст. 216 ГК РФ таких признаков два: наличие у вещных прав права следования за вещью (происходит обременение вещи) и вещно-правовые способы их защиты.
Для сторонников определения прав арендатора как вещных главным аргументом является присущее аренде «право следования». Они исходят из того, что ни для одного обязательственного отношения не является характерным такое правомочие. Если дореволюционное российское законодательство придерживалась позиции обязательственной конструкции договора аренды, то в нормах советского законодательства просматриваются элементы вещно-правовых отношений: за нанимателем (арендатором) был признан статус титульного владельца; безо всяких исключений действовало правило о том, что для нового собственника вещи договор аренды, заключенный прежним собственником, становится обязательным4. Предоставление арендатору вещно-правовых способов защиты и признание за правом аренды свойства следования дает основания представителям указанной позиции относить арендные отношения к вещно-правовым. В ряде случаев отнесение права аренды к вещным правам сопровождается оговоркой о необходимости предоставления арендатору права владения. «Предоставление арендаторам вещно-право-вой защиты и признание за правом пользования арендованным имуществом права следования дает известные основания отнести это право к числу вещных ... к числу вещных можно отнести только те права, которые в законе прямо названы вещными. Остальные же права являются обязательственными. И при любых обстоятельствах к числу вещных не может быть отнесено право пользования арендованным имуществом, не сопровождающееся владением, поскольку такое право не пользуется вещно-правовой защитой, необходимой с точки зрения п. 4 ст. 216 ГК»5.
Своеобразной является позиция Е. Ба-риновой, которая относит право аренды к числу непоименованных в законе ограниченных вещ-
4 Советское гражданское право. Т. 2 / Под ред. В.А. Рясенцева. М.: Юрид. лит-ра, 1965. С. 86.
5 Гражданское право. Учебник. Ч. 2 / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М., 2001. С. 143.
ных прав. «Перечень ограниченных вещных прав не является исчерпывающим, ограниченным вещным правам присущи следующие признаки: юридическая связь с вещью, подчиняющая вещь господству управомоченного, интерес управомоченного состоит в пользовании вещью и удовлетворяется его собственными действиями, без посредничества других лиц, на всех других лиц законом возлагается обязанность не препятствовать управомоченному в осуществлении его права, право следования... Не поименованные в законе в качестве вещных: право пользования помещением членами семьи его собственника, аренда, наем жилого помещения, безвозмездное пользование, всякое другое пользование чужим имуществом, отвечающее приведенным выше признакам»1. Указанный автор выделяет такой признак ограниченных вещных прав, как «пользование вещью и удовлетворение его собственными действиями, без посредничества иных лиц». Но разве пользование вещью возможно без фигуры арендодателя? Веди правоотношения между арендатором и арендодателем относительно арендованной вещи вовсе не прекращаются. Действия арендодателя не ограничиваются только предоставлением вещи: он обязуется, по общему правилу, осуществлять капитальный ремонт имущества, имеет в ряде случаев право на расторжение договора т.д.
С другой стороны, в большинстве современных исследований арендные права трактуются как обязательственные по своей природе2. Действительно, нормы об аренде закреплены во ч. 2 ГК РФ (раздел IV - отдельные виды обязательств). Кроме того, юридическим фактом возникновения арендных отношений является договор.
Представители данного подхода объясняют наличие «права следования», характерного для любого права вещной природы, тем фактом, что придание нанимателю подобного свойства вещного права необходимо для обес-
1 Баринова Е. Вещные права - самостоятельная категория? // Хозяйство и право. 2002.№ 7.
2 Например: Хохлов С. Право собственности и другие вещные права // Вестник ВАС РФ. 1995. № 8; Гражданское право: Учебник. В 2-х т. Т. 2. Полутом 1 / Отв. ред. Е.А. Суханов. М., 2000. С. 382; Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Кн. 2: Договоры о передаче имущества. 3-е изд., стереотип. М.: Статут, 2001. С. 440.
печения устойчивости гражданского оборота, для защиты арендатора как слабой сторо
Для дальнейшего прочтения статьи необходимо приобрести полный текст. Статьи высылаются в формате PDF на указанную при оплате почту. Время доставки составляет менее 10 минут. Стоимость одной статьи — 150 рублей.