СОВРЕМЕННАЯ
КОНЦЕПЦИЯ
ДОГОВОРОВ
В ОТНОШЕНИИ
НЕДВИЖИМОГО
ИМУЩЕСТВА
Евгений Владимирович КРИВЯКОВ,
стажер-соискатель сектора «Гражданское право» (Институт государства и права РАН)
E-mail: krivyakov@list.ru
Научная специальность: 12.00.03 — гражданское право; предпринимательское право;
семейное право; международное частное право
Аннотация. В статье исследуется понятие договоров в отношении недвижимого имущества, предлагается авторская двухуровневая концепция договоров в отношении недвижимого имущества, дается определение данной разновидности договоров. На основе проведенного анализа формулируется редакция новой статьи Гражданского кодекса РФ. Рассматриваются особенности современного понимания договоров в отношении недвижимого имущества в сравнении с предшествовавшими историческими периодами.
Ключевые слова и словосочетания: недвижимое имущество, договоры в отношении недвижимого имущества, концепция договоров в отношении недвижимого имущества, современное понимание договоров в отношении недвижимого имущества, особенности современной концепции договоров в отношении недвижимого имущества.
Annotation. This article explores the concept of contracts in respect of immovable property, the author proposed the concept of a two-level agreements in respect of immovable property, the definition of the variety of contracts, as well as on the basis of the analysis is formulated wording of the new article of the Civil Code of the Russian Federation. Also, discusses the features of modern understanding of contracts in respect of immovable property, compared with the previous historical periods.
Key words and word combinations: real estate, contracts in respect of immovable property, the concept of contracts in respect of immovable property, the current understanding of contracts in respect of real estate, especially the modern concept of contracts in respect of immovable property.
Рецензент — А.Т. Абраменко, доктор юридических наук, профессор
В современном гражданском законодательстве употребляется термин «договор в отношении недвижимого имущества», однако его значение не раскрывается и определение отсутствует. Например, ст. 1213 Гражданского кодекса РФ озаглавлена «Право, подлежащее применению к договору в отноше-
нии недвижимого имущества». Согласно данной статье, «при отсутствии соглашения сторон о праве, подлежащем применению к договору в отношении недвижимого имущества, применяется право страны, с которой договор наиболее тесно связан. Правом страны, с которой такой договор наиболее тесно связан, считается, если
ЗАКОН И ПРАВО • 12-2012
иное не вытекает из закона, условий или существа договора либо совокупности обстоятельств дела, право страны, где находится недвижимое имущество» (п. 1). При этом «к договорам в отношении находящихся на территории Российской Федерации земельных участков, участков недр и иного недвижимого имущества применяется российское право» (п. 2).
Таким образом, в настоящее время наблюдается необходимость в построении современной концепции договора в отношении недвижимого имущества, формулирование понятия данного договора с возможным последующим закреплением его в гражданском законодательстве.
Как отмечают современные исследователи, «законодательство многих стран — членов СНГ содержит в принципиальном плане сходные коллизионные нормы о праве, подлежащем применению к договорам в отношении недвижимого имущества (Армения, Белоруссия, Грузия, Казахстан, Киргизия, Узбекистан). Привязка к закону места нахождения имущества применительно к такого рода договорам используется в МЧП [международном частном праве] также многих других государств (Венгрия, Вьетнам, Египет, Испания, Латвия, Польша, Чехия, Швейцария и др.)»1.
Отсутствие определения договоров в отношении недвижимого имущества в гражданском законодательстве Российской Федерации оставляет открытым вопрос о том, считать ли таким договором только договор, предметом которого является недвижимое имущество (например, договор найма жилого помещения или договор продажи недвижимости), либо в рамки данного понятия попадает также договор, предметом которого является, в частности, выполнение работ, но при этом работы выполняются в отношении недвижимого имущества (строительство дома)?
По нашему мнению, сформулированный вопрос может быть решен исходя из следующих предпосылок, в общих чертах раскрывающих предлагаемую нами концепцию договора в отношении недвижимого имущества.
Представляется, что «договор в отношении недвижимого имущества» — широкая категория, которая объединяет две основные категории договоров:
1) договоры, предметом которых является непосредственно недвижимое имущество (например, продажа недвижимого имущества, дарение недвижимого имущества, аренда недвижимого имущества и т.д.);
2) договоры, предметом которых не является непосредственно недвижимое имущество (например, договоры, предметом которых является выполнение работ или оказание услуг).
В данном случае основание для отнесения подобных договоров к договорам в отношении недвижимого имущества не прямое, а косвенное: они могут быть отнесены к указанной группе в том случае, если работы выполняются либо услуги оказываются в отношении недвижимого имущества.
Таким образом, недвижимое имущество выступает не прямым, а косвенным предметом договора. При этом в первой категории недвижимое имущество как предмет договора относится к сущностным признакам самого договора (например, договор продажи недвижимого имущества прямо поименован в Гражданском кодексе РФ как разновидность договора купли-продажи). Во второй категории недвижимое имущество таким сущностным признаком не является и решающее значение имеют конкретные обстоятельства заключения договора (например, договор комиссии в одном случае может быть заключен в отношении недвижимого имущества, а в другом — в отношении движимого имущества и к категории рассматриваемых нами договоров уже не относится).
В качестве примеров договоров, принадлежащих ко второй категории, можно указать следующие:
— договор строительного подряда (ст. 740 ГК РФ);
— договор бытового подряда (ст. 730 ГК РФ);
— договор хранения вещей, являющихся предметом спора (секвестр), в рамках которого согласно ст. 926 ГК РФ на хранение могут быть переданы как движимые, так и недвижимые вещи;
— договор комиссии (ст. 990 ГК РФ), в рамках которого комиссионер может принимать обязательство совершить сделку от своего имени, но за счет комитента, в отношении недвижимого имущества.
Итак, нами обосновывается двухуровневая концепция договоров в отношении недвижимого имущества, которая позволяет, по нашему мнению, объединить многообразие встречающихся на практике договоров, связанных с недвижимым имуществом как прямо (недвижимое имущество является предметом договора), так и косвенно (выполняемые в рамках предмета договора работы или оказываемые услуги касаются недвижимого имущества).
ЗАКОН И ПРАВО • 12-2012
Исходя из изложенного, а также с учетом общего определения договора, закрепленного в п. 1 ст. 420 ГК РФ, может быть предложено следующее определение договора в отношении недвижимого имущества:
договор в отношении недвижимого имущества — соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей, предметом которого является недвижимое имущество, либо осуществление тех или иных предусмотренных договором действий (выполнение работ, оказание услуг) в отношении недвижимого имущества.
С учетом предложенного определения считаем целесообразным внести изменения в Гражданский кодекс РФ. В частности, предлагаем дополнить Кодекс статьей 4201 «Понятие договора в отношении недвижимого имущества» следующего содержания:
«Статья 4201. Понятие договора в отношении недвижимого имущества
1. Договором в отношении недвижимого имущества признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей, предметом которого является недвижимое имущество, либо осуществление тех или иньх предусмотренных договором действий (выполнение работ, оказание услуг) в отношении недвижимого имущества.
2. К договорам в отношении недвижимого имущества применяются общие положения о договорах, предусмотренные настоящей главой».
Связь развиваемой нами двухуровневой концепции договоров в отношении недвижимого имущества и приведенного выше предложения по включению данной статьи в ГК РФ проявляется в особенностях п. 1 данной статьи. Определение, которое предполагается закрепить в этом пункте, включает два возможных критерия отнесения договора к договорам в отношении недвижимого имущества:
1) предметом договора является недвижимое имущество либо
2) предметом договора является «осуществление тех или иных предусмотренных договором действий (выполнение работ, оказание услуг) в отношении недвижимого имущества».
Таким образом, в данной законодательной формулировке последовательно проведена двухуровневая концепция договоров в отношении недвижимого имущества, обоснованию которой посвящена предлагаемая статья. Введение дан-
ной статьи позволит более определенно толковать другие статьи ГК РФ, например, упоминавшуюся выше ст. 1213 «Право, подлежащее применению к договору в отношении недвижимого имущества».
Однако необходимо отметить, что имеются и иные точки зрения на вопрос о понятии договоров в отношении недвижимого имущества, в рамках которых данные договоры трактуются более узко, чем в предложенной нами двухуровневой концепции.
Некоторые авторы считают, что договором в отношении недвижимого имущества может быть признан только такой договор, предметом которого является недвижимое имущество (абз. 2 п. 1 ст. 432 ГК РФ). В частности, отмечается, что «в результате исполнения такого договора, например купли-продажи земельного участка, возникают, изменяются или прекращаются права его сторон на соответствующий объект недвижимого имущества.
В то же время договор поручения, заключенный с целью приобретения или отчуждения объекта недвижимости, не должен квалифицироваться как договор в отношении недвижимого имущества, пот
Для дальнейшего прочтения статьи необходимо приобрести полный текст. Статьи высылаются в формате PDF на указанную при оплате почту. Время доставки составляет менее 10 минут. Стоимость одной статьи — 150 рублей.