тКЯшШЯШшВ!
Решетов Ф.Ф.
СПЕЦИФИКА ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ И СДЕЛОК С НИМИ НА ПРИМЕРЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ
В статье автором рассматриваются актуальные проблемы государственной регистрации прав на нежилые помещения как объекты недвижимости, а также вопрос об отнесении нежилых помещений к недвижимому имуществу. Анализируя нормы гражданского законодательства и правовое содержание понятия «нежилые помещения», автор приходит к выводу о том, что понятие «недвижимое имущество» является юридическим, а не фактическим. Недвижимостью в гражданском праве признается не любое имущество, отвечающее признаку связанности с землей, а то, которое, обладая таким признаком, может быть объектом гражданских прав. Для возникновения таких прав необходима соответствующая государственная регистрация. По мнению автора, нежилое помещение - это всегда конкретный предмет материального мира, обладающий определенным местоположением, границами и специфическими характеристиками, существующий как физически, так и юридически независимо от тех отношений, которые возникают по поводу этого объекта. С моментом государственной регистрации законодатель связывает не момент возникновения недвижимой вещи, а момент возникновения, изменения или прекращения прав и обязанностей в отношении недвижимого имущества.
Ключевые слова: нежилое помещение, гражданское право, недвижимость, законодательство, правовой режим, государственная регистрация.
Reshetov F.F.
SPECIFICITY OF THE STATE REGISTRATION OF THE RIGHTS TO UNINHABITED PREMISES AND TRANSACTIONS WITH THEM ON AN EXAMPLE OF THE CONTRACT OF RENT
In the article the author considers actual problems of the state registration of the rights to uninhabited premises as objects of the real estate, as well as the question of including the uninhabited premises into the real estate. Analyzing norms of the civil legislation and the legal maintenance of concept«uninhabited premises» the author comes to conclusion that the concept of«real estate» is legal, not actual. Recognized as the real estate in the civil law can be not any property possessing the attribute of coherence with the ground but the one which while possessing such an attribute can be the object of the civil rights. And corresponding state registration is necessary for occurrence of such rights. In opinion of the author, uninhabited premises it always the concrete subject of the material world possessing the certain site, borders and the specific characteristics, existing both physically and legally, irrespective of those relations which arise in connection with this object. The legislator connects with the moment of the state registration not the moment of occurrence of an immovable thing but the moment of occurrence, change or the termination of the rights and duties concerning the real estate.
Keywords: uninhabited premise, civil law, real estate, legislation, legal regime, state registration.
Государственная регистрация прав на нежилые помещения является неотъемлемой составляющей правового режима указанных объектов недвижимого имущества. Рассмотрение вопроса о государственной регистрации прав на нежилые помещения как объекты недвижимости определяется рядом обстоятельств. Решение о том, относится ли данный объект к недвижимому имуществу, всегда должно предшествовать решению всех других вопросов, подлежащих рассмотрению регистрирующим органом. В научной дискуссии по поводу критериев отнесения объекта к недвижимости вопрос о правовом значении регистрации занимает очень важное место.
По весьма точному замечанию В.А.Белова, сложную ситуацию в правовом регулировании отношений, связанных с недвижимостью, в нашем случае - с таким объектом недвижимого имущества, как нежилые помещения, определяют две главные причины: «1) размытость критериев разделения имущества на движимое и недвижимое и 2) отсутствие четкого понимания смысла и назначения процедур государственной регистрации прав».1
1 Белов В.А. Предисловие // Бабкин С.А. Основные начала организации оборота недвижимости. - М., 2001. - С. 27-28.
Эти поиски породили научную дискуссию о критериях отнесения имущества к недвижимому. В дискуссии позиции авторов разделились на две группы. Одни ученые, полагая бесперспективным использование критерия связи с землей, предлагали различные юридические критерии отнесения имущества к недвижимому, другие же считают, что недвижимость - это объективно существующее явление, а задача закона - выявить и максимально четко определить те признаки, по которым можно отнести вещи к недвижимым.
Сторонниками первой позиции предлагались различные критерии недвижимости. При этом одним из таких критериев назывался факт государственной регистрации права на объект. В наиболее завершенном виде данная позиция выражена Е.А.Сухановым, который пишет: «Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество возникает лишь с момента его государственной регистрации. Данное правило распространяется не только на первоначальные, но и на производные способы приобретения права собственности на недвижимое имущество, ибо отражает особый юридический режим таких объектов. До момента государственной регистрации такие вновь создаваемые объекты не приобретают
статус недвижимости, следовательно, «рассматриваются законом как движимости».2 Сходной позиции придерживается О.М.Козырь, которая указывает, что недвижимостью является такое имущество, «на которое может быть установлено право собственности и иные права. А для возникновения таких прав необходима соответствующая государственная регистрация».3
Оценивая данную концепцию, нельзя не согласиться с О.Ю.Скворцовым, который отмечает: «Признаки недвижимости как объекта гражданских прав определены в законе и, следовательно, недвижимость не может возникнуть в силу государственной регистрации прав на нее. Государственная регистрация - явление вторичного порядка, которое не отменяет и не изменяет статуса вещи, а лишь фиксирует права на нее. В противном случае пришлось бы говорить о том, что государственная регистрация является первоначальным способом приобретения прав на недвижимое имущество».4
Как утверждает Б.М.Гонгало, «нет оснований полагать, что недвижимое имущество становится таковым лишь после государственной регистрации. Оно объективно существует и до этого акта (иначе регистрация невозможна), но права на недвижимость возникают после его совершения».5 Несколько усовершенствованный вариант использования юридического критерия предлагают авторы Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. Они, называя физическую связанность с землей главным критерием отнесения объекта к недвижимости, в качестве второго критерия называют юридическую связь объекта с земельным участком, ссылаясь при этом на нормы о самовольной постройке (ст. 222 ГК РФ), которая связывает с законностью создания объектов их возможность «стать объектами права собственности и иных гражданских прав».6 Аналогичной позиции придерживается В.В.Чубаров.7 Авторы Концепции утверждают, что «недвижимой вещью, в смысле гражданского права, может быть только вещь, права на которую зарегистрированы в ЕГРП или могут (должны) быть зарегистрированы в ЕГРП».8
Идея определения объекта недвижимости через возможность установления на него права собственности получила развитие и при анализе данного понятия с точки зрения структуры собственности в многоквартирных домах и других зданиях, части которых могут иметь самостоятельный статус объекта недвижимости (например, помещения в зданиях нежилого назначения). Особенностью таких объектов является то, что установление права собственности на отдельные помещения исключает одновременное рассмотрение вопроса о собственнике здания в целом. В зависимости от существующих отношений объектом собственности выступает либо здание в целом, либо отдельные его помещения, притом, что и здание, и помещения продолжают существовать физически.
2 Брагинский М.И., Витрянский В.В., Звеков В.П. и др. Комментарий части первой Гражданского кодекса Российской Федерации для предпринимателей. - М., 1996 (автор комментария - Е.А.Суханов).
3 Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России. - М., 1998. - С. 276.
4 Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. - М., 2006. - С. 66.
5 Постатейный комментарий / Под общ. ред. П.В.Крашенинникова. - М., 2006. - С. 16 (автор комментария - Б.М.Гонгало).
6 Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. - С. 7.
7 См.: Чубаров В.В. Проблемы правового регулирования недвижимости. -М., 2006. - С. 143-145.
8 Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом
имуществе. - С. 48.
В практике регистрации прав на недвижимое имущество при продаже собственником здания хотя бы одного нежилого помещения в нем в ЕГРП прекращается право на этот дом, которое трансформируется в совокупность прав на входящие в него нежилые помещения. В свою очередь, наоборот, собственник всех нежилых помещений в здании может трансформировать совокупность этих прав на право собственности на все здание с одновременным прекращением прав на помещения.
Таким образом, в ЕГРП этот процесс отражается как «появление» и «исчезновение» объектов при объективном отсутствии в этих объектах каких-либо изменений.
Если при анализе этих процессов следовать критерию возможности установления права собственности на объект, то будет очевидно, что при регистрации права собственности на нежилые помещения право собственности на здание не может быть установлено, и здание таким образом перестанет быть объектом права собственности. Точно так же перестанут быть объектами права собственности нежилые помещения, если будет зарегистрировано право собственности на здание в целом.
Именно так и подходят к вопросу авторы Концепции. «Признание помещений в здании самостоятельными в обороте недвижимыми вещами, - указывается в ней, - необходимо означает одновременное отрицание существования здания в качестве объекта недвижимости. Здание в этом случае следует рассматривать как объект ли
Для дальнейшего прочтения статьи необходимо приобрести полный текст. Статьи высылаются в формате PDF на указанную при оплате почту. Время доставки составляет менее 10 минут. Стоимость одной статьи — 150 рублей.