Рассматривается значение товарищеского управления собственностью как цивилизованного механизма регулирования жилищных отношений. Делается вывод о том, что товарищество собственников жилья, контролируя качество и объем предоставляемых услуг, стимулирует модернизацию жилищно-коммунального хозяйства, способствует развитию конкуренции в сфере предоставления коммунальных услуг и, как следствие, обеспечивает максимальное удовлетворение потребностей жителей муниципальных образований.
Ключевые слова: жилищные отношения, товарищество собственников жилья, Жилищный кодекс РФ.
The article deals with the meaning of the companionable administration of ownership as a civilized controlling instrument of housing. The author draws a conclusion that Condominium Partnership regulates the quality and the number of the offered services, stimulates modernization of the housing and public utilities, and, as a result, leads to satisfaction of needs of the municipal units' residents.
Keywords: housing, Condominium Partnership, Housing Code of the Russian Federation.
УДК 347.233.8
Товарищество собственников жилья как цивилизованный механизм регулирования жилищно-коммунальных отношений
Е.В. ТОКАРЕВА,
эксперт Экспертно-криминалистического центра ГУВД
по Волгоградской области
Законодательное регулирование жилищных отношений в России в начале 90-х годов XX века явилось поворотным этапом в деле решения жилищной проблемы, обострившейся в условиях перехода к рыночной экономике. Была определена необходимость проведения жилищной реформы как неотъемлемой части стабилизации экономики государства и осуществления в ней структурных изменений.
Современная жилищная политика России реализуется через систему мероприятий программы жилищно-коммунальной перестройки и исходит из того, что решение проблемы улучшения содержания жилищного фонда, забота о состоянии многоквартирных домов — это прежде всего забота самих жильцов.
Для правильного понимания социально-правового значения товарищеского управления собственностью как цивилизованного механизма регулирования жилищно-коммунальных отношений следует раскрыть понятие «жилищные отношения».
Как отмечает М.Ю. Тихомиров, до принятия ЖК РФ в юридической литературе вопрос о содержании термина «жилищные отношения» не имел однозначного решения, поскольку нормативное определение данной дефиниции отсут-ствовало1.
В среде ученых-юристов стало преобладать мнение, что жилищные отношения — это общее, родовое понятие, которым охватываются различные виды отношений, возникающих по поводу жилища2. Согласно мнению известного цивилиста Ю.К. Толстого, действие жилищного законодательства распространяется на разнородные общественные отношения, к которым применяются различные методы правового регулирования, хотя указанные отношения и подпадают под собирательный термин «жилищные отношения». Их регулирование происходит путем применения различных по своей отраслевой принадлежности правовых норм3.
В статье 4 главы 1 ЖК РФ определено, что жилищные отношения — это отношения по поводу:
— возникновения, осуществления, изменения и прекращения права владения, пользования и распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищного фонда;
— пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда;
— пользования общим имуществом собственников помещений;
— отнесения помещений к числу жилых и исключения их из жилищного фонда;
1 См.: Комментарий к новому Жилищному кодексу / Под ред. М.Ю. Тихомирова. — М., 2007. С. 4—5.
2 См.: Седугин П.И. Жилищное право: Учеб. для вузов. 2-е изд., перераб. и доп. — М., 2001. С. 2.
3 См.: Толстой Ю.К. Жилищное право. — М., 1996. С. 25.
— учета жилищного фонда;
— содержания и ремонта жилищного фонда;
— перепланировки и переустройства жилых помещений;
— управления многоквартирными домами;
— создания и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья, прав и обязанностей их членов;
— оказания коммунальных услуг;
— внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги;
— контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.
Перечень жилищных отношений, приведенный в ст. 4, является исчерпывающим, как и перечень субъектов (участников) отношений: участниками жилищных отношений являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования.
В соответствии со ст. 135 ЖК РФ товариществом собственников жилья (далее — ТСЖ) признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. ТСЖ является юридическим лицом, следовательно, одним из субъектов жилищных отношений.
Как справедливо отмечает Г.Ф. Шешко, «отношения собственности на жилой дом, жилое помещение находятся в тесной связи с жилищными отношениями, право собственности является основанием для возникновения и осуществления жилищных отношений. Право пользования жилым помещением собственником этого помещения является одним из трех важнейших составляющих права собственности: владение, пользование и распоряжение»1.
Регулирование жилищных отношений носит довольно сложный характер и осуществляется главным образом на базе сочетания принципов жилищного и гражданского законодательства. Все это повышает необходимость углубленного изучения основных жилищно-правовых и иных категорий в сфере регулирования жилищных отношений, без знания которых невозможно правильное применение действующего законодательства.
Механизм регулирования жилищных отношений есть прежде всего взаимосвязь элементов в системе воздействия на процессы в жилищно-коммунальной сфере, направленная на повышение качества жилищно-коммунальных услуг и максимальное удовлетворение потребностей жителей муниципального образования.
В соответствии с Указом Президента РФ от 28.04.1997 № 425 «О реформе жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации» на территории Российской Федерации проводится реформа жилищно-коммунального хозяйства, одним из приоритетных аспектов которой является организация и развитие самоуправления граждан в жилищно-коммунальной сфере. Концепция реформы жилищно-коммунального хозяйства, одобренная этим документом, признает ТСЖ преобладающей формой управления жилыми многоквартирными домами. В этом же указе подчеркивается, что объединение собственников жилья в ТСЖ в границах единого комплекса недвижимого имущества (кондоминиума), включающего в себя земельный участок и расположенное на нем жилое здание, является одним из наиболее приемлемых способов защиты их прав, влияния на стоимость и качество предоставляемых услуг и позволяет создать условия для привлечения дополнительных источников финансирования работ по обслуживанию и ремонту жилищного фонда. Кроме того, ТСЖ получают реальную возможность самостоятельно решать вопросы организации обслуживания и эксплуатации жилья, а следовательно, определять порядок расходования средств, направляемых на эти цели.
Как видим, основная цель создания и деятельности ТСЖ — это обеспечение эффективного совместного управления и использования общего имущества многоквартирного дома.
Опросы, которые были проведены в ряде городов в 1999—2000 гг., выявили следующие цели, преследуемые собственниками при организации ТСЖ:
— эффективное совместное использование общего имущества;
— поддержание требуемого технического и санитарного состояния здания;
— сохранение первоначального рыночного уровня стоимости недвижимости и по мере возможности его повышение;
— предоставление домовладельцам условий для безопасного и удобного проживания;
— минимизация затрат на обслуживание и коммунальные услуги;
— получение дополнительного финансирования за счет хозяйственной деятельности;
1 Шешко Г.Ф. Жилищные отношения. Правовое регулирование в современных условиях // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. 2003. № 3—4.
— проведение кредитной и инвестиционной политики на цели содержания многоквартирного дома в интересах членов товарищества;
— оказание жильцам дополнительных услуг;
— представление интересов собственников во взаимоотношениях с третьими лицами1.
Как отмечает А.Б. Рыжов, недостаточно развитая способность собственников помещений в многоквартирном доме к сотрудничеству ради обеспечения общих интересов, а также отсутствие условий, необходимых для реализации полномочий граждан—собственников помещений по управлению многоквартирным домом, негативно отразились на развитии рыночных отношений в сфере управления многоквартирными домами2.
Владельцы помещений самостоятельно решают, каким способом управлять своим домом: собственными силами или с привлечением специалистов-профессионалов (управляющего, управляющей компании). Если качество предоставляемых услуг не будет соответствовать требованиям жильцов (некачественная или несвоевременная уборка территории, лестниц, несвоевременный вывоз отходов, невыполнение работ по обслуживанию и ремонту инженерного оборудования дома и др.), ТСЖ имеет право расторгнуть договор и пригласить для выполнения работ другие организации.
Проведенный по заказу Департамента муниципального жилья и жилищной политики Правительства Москвы социологический опрос показал, что состоянием дома и подъезда, а также работой технических систем и инженерных коммуникаций, уборкой в подъезде, вывозом мусора с придомовой территории удовлетворены в основном жители домов, которые создали ТСЖ. В этих домах более эффективно решаются задачи безопасного и удобного проживания граждан, обеспечивается контроль состояния дома и придомовой территории, рационально используется общее имущество, создаются условия, способствующие снижению затрат на техническое обслуживание и коммунальные услуги3.
Как отмечается в подпрограмме «Реформир
Для дальнейшего прочтения статьи необходимо приобрести полный текст. Статьи высылаются в формате PDF на указанную при оплате почту. Время доставки составляет менее 10 минут. Стоимость одной статьи — 150 рублей.