Управление доходностью земельного участка в строительном холдинге путем его передачи в закрытый паевой инвестиционный фонд
А.Н. Ляхнова,
аспирант кафедры финансов, Санкт-Петербургский государственный университет экономики и финансов (191023, г. Санкт-Петербург, улица Садовая, дом 21; e-mail: alyahnova@bk.ru)
Аннотация. В статье рассматривает сравнительно новый подход по реализации проектов, связанных с необходимостью закрепления права собственности на земельные участки с применением механизма закрытых паевых инвестиционных фондов. Автором проанализирована возможность применения механизма закрытых паевых инвестиционных фондов (ЗПИФ) при оформлении права владения земельным участком в условиях высоких затрат, которые несут строительные компании при задержке реализации строительных инвестиционных проектов с возможной последующей консервацией земельного участка, существующей угрозой принудительного прекращения права собственности на земельные участки при их ненадлежащем использовании. С учетом поставленной проблемы в статье рассматриваются существующие особенности конструкции ЗПИФ, их разновидности, оцениваются преимущества применения ЗПИФ строительными холдингами при оформлении права владения земельным участком, критически оценивает недостатки этого механизма, обусловленные незавершенностью формирования нормативной правовой базы.
Abstract. This article describes a comparatively new approach of projects implementation associated with the need to consolidate the ownership of the land with the mechanism of closed-end mutual funds. The author has analyzed the possibility of using the mechanism of closed-end mutual funds (CEMF) in the process of the land ownership registration in terms of high costs of developers during a delay investment projects implementation with possible further conservation of land, the existing threat of forced termination of ownership of the land for their misuse. Given the problems posed in the article deals with the existing design features CEMF, their species, estimated benefits of CEMF building holdings in the design of land ownership, and critically evaluates the shortcomings of this mechanism due to the incomplete formation of the regulatory framework.
Ключевые слова: закрытые паевые инвестиционные фонды, паевой инвестиционный фонд недвижимости, земельные активы, инвестиционная деятельность в холдинге.
Keywords: closed-end investment fund, real estate investment trust, land assets, corporate investment.
В условиях экономического роста особенностью ведения бизнеса девелоперских холдингов является нацеленность на получение большого количества потенциально прибыльных объектов недвижимости (в т. ч. земельные участки, здания и сооружения), реализация инвестиционных проектов на которых откладывается по причине структурных особенностей холдинга, его инвестиционной политики, ограниченности денежных потоков, экономический ситуации и стабильности рынка.
Наличие на балансе строительного холдинга недвижимости, не задействованной в его инвестиционной деятельности, приводит к уменьшению ликвидности имущества и доходности всего бизнеса. Кроме этого, возникают дополнительные расходы на содержание имущества и поддержание в состоянии технической и эксплуатационной годности: эксплуатационные расходы, налоги, расходы на юридическое и финансовое сопровождение потенциального проекта.
Получение положительного денежного потока, без привлечения дополнительных инвестиций в подобные активы, возможно только за счет его сдачи в аренду, что, как показывает практика, лишь незначительно компенсирует расходы на проект, не говоря уже о получении какой либо дополнительной прибыли от его владения. Про-
дажа такого временно не используемого имущества тоже не выгодна для девелоперских компаний, в связи с его фактически недооцененной стоимостью.
Владение земельными активами осложняется наличием законодательно регламентируемых целей использования в зависимости от категории земельного участка, соответствующего его целевому назначению. Земельный кодекс Российской Федерации предусматривает 7 категорий земельных участков:
1) земли сельскохозяйственного назначения;
2) земли населенных пунктов;
3) земли промышленности и иного специального назначения;
4) земли особо охраняемых территорий и объектов;
5) земли лесного фонда;
6) земли водного фонда;
7) земли запаса.
Право на владение земельным участком может быть принудительно прекращено в ряде случаев.
1. Если имеет место его ненадлежащее использование в соответствии с целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель, а также неустранение фактов не-
Journal «Economy and Entrepreneurship», Vol. 6, Nom. 4 (July-August 2012)
надлежащего использования после наложения административного взыскания в виде штрафа.
2. Наблюдается ухудшение экологической обстановки в результате использования земельного участка, в том числе существенное снижение плодородия земель относимых к категории сельскохозяйственных
3. Имеет место неиспользование земельного участка, относимого к категории земель сельскохозяйственного назначения, или земель, предназначенных для жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, за исключением времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению (например в результате стихийных бедствий)
4. Возможно принудительное отчуждение земельного участка для государственных или муниципальных нужд
5. Допускается, также, временное изъятие земельного участка уполномоченными исполнительными органами государственной власти в целях защиты жизненно важных интересов граждан, общества и государства с возмещением собственнику земельного участка причиненных убытков (реквизиция) [1].
Лежащие в основе этих мероприятий требования, направленные на реализацию основных принципов земельного законодательства (приоритет охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды, и ее эффективное использование), не стали препятствием для активного наращивания в активах строительных и девелоперских компаний земельных фондов, наблюдавшееся в период с 2002 по 2008 г. Такое положение было связанно с позитивной экономической ситуацией, фактической недооценен-ностью стоимости земли, появлением нового подхода в реализации строительных инвестиционных проектов - механизма закрытых паевых инвестиционных фондов.
Популярность использования схемы инвестирования в рамках закрытых паевых инвестиционных фондов сохраняется и в настоящее время. Это обстоятельство делает актуальным выявление особенностей передачи земельных участков в ПИФ, и оценку возможной эффективности от управления земельными активами в рамках деятельности закрытых паевых инвестиционных фондов (ЗПИФ), что является основной целью настоящей статьи.
Формирование правовой базы ЗПИФ в Российской Федерации началось с момента принятия 29 ноября 2001 г. Федерального закона № 156 «Об инвестиционных фондах», который закрепил понятие паевого инвестиционного фонда как - обособленного имущественного комплекса, состоящего из имущества, переданного в доверительное управление управляющей компании учредителем (учредителями) доверительного управления (ДУ) с условием объединения этого имущества с имуществом иных учредителей доверительного управления, и из имущества, полу-
ченного в процессе такого управления, доля в праве собственности на которое удостоверяется ценной бумагой (инвестиционный пай), выдаваемой управляющей компанией.
Паевой инвестиционный фонд является закрытым в случае отсутствия права требовать прекращения договора доверительного управления до истечения срока его действия иначе, как в случаях, предусмотренных законодательством РФ, что фактически определяет возможность выхода инвестора из ЗПИФ (погашение принадлежащих ему инвестиционных паев) только при ликвидации ЗПИФ.
Отличительными особенностями использования конструкции закрытых паевых инвестиционных фондов являются следующие.
• Создание ЗПИФ под конкретные инвестиционные проекты на срок до 15 лет.
• Стоимость имущества сформированного ЗПИФ не должна быть менее 25 млн. рублей [3].
• Срок формирования ЗПИФ не может превышать 6 месяцев, если правилами доверительного управления не предусмотрено иное [4].
• Возможность оплаты паев не только за счет денежных средств, но и за счет иного имущества, предусмотренного правилами доверительного управления.
Согласно Приказу ФСФР от 9.12.2008 № 08-56/пз-н в оплату инвестиционных паев ЗПИФ при его формировании, а также при выдаче дополнительных паев могут быть переданы предусмотренные его инвестиционной декларацией:
■ денежные средства;
■ ценные бумаги;
■ денежные требования по обеспеченным ипотекой обязательствам из кредитных договоров, включая права залогодержателя по договорам об ипотеке;
■ доли в уставном капитале обществ с ограниченной ответственностью;
■ недвижимое имущество;
■ художественные ценности.
Поскольку под недвижимым имуществом
понимают земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства [5], то законодательно предъявляемые требования к недвижимому имуществу относятся, прежде всего, к земельным активам, передаваемым в ЗПИФ. Этих требований два:
1. Нахождение земельного участка на территории Российской Федерации или иностранного государства, являющегося членом Организации экономического сотрудничества и развития, Европейского союза либо членом Содружества независимых государств.
2. Отсутствие ограничений по использованию (залог) земельного участка.
Однако не любой ЗПИФ может иметь в составе своего имущества земельные активы.
Требования, предъявляемые к составу и структуре активов приказом ФСФР России № 08/19/пз-н от 20.05.2008, устанавливают возможность внесения земельных активов в состав закрытых паевых инвестиционных фондов, относящихся к категории рентных фондов, фондов недвижимости и ипотечных фондов с учетом целей, прописанных в инвестиционной декларации.
В сост
Для дальнейшего прочтения статьи необходимо приобрести полный текст. Статьи высылаются в формате PDF на указанную при оплате почту. Время доставки составляет менее 10 минут. Стоимость одной статьи — 150 рублей.