Кнсдиьиацм специалист!
М.С. Пашова
УПРОЩЕНИЕ ПРОЦЕДУРЫ ОФОРМЛЕНИЯ ПРАВ НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ
Десять лет прошло после принятия Указа Президента Российской Федерации от 7 марта 1996 г. с многообещающим названием «О реализации конституционных прав граждан на землю»1.
В целях обеспечения защиты конституционных прав граждан на землю п. 1 этого Указа было установлено, что «земельные участки, полученные гражданами до 1 января 1991 г. и находящиеся в их пожизненном наследуемом владении и пользовании, в том числе сверх установленных предельных размеров, и используемые ими для ведения личного подсобного хозяйства, коллективного садоводства, жилищного либо дачного строительства, сохраняются за гражданами в полном размере. Запрещается обязывать граждан, имеющих указанные земельные участки, выкупать их или брать в аренду». Правительству Российской Федерации было дано поручение в месячный срок внести в Государственную Думу Федерального Собрания Российской Федерации проект Федерального закона о бесплатном закреплении в собственности граждан указанных в настоящем пункте земельных участков.
В Послании Президента РФ от 25 апреля 2005 г. Федеральному Собранию в очередной раз указывается, что надо помочь гражданам легализовать принадлежащие им фактически объекты недвижимости, включая земельные участки. При этом, порядок оформления документов должен быть максимально прост, и он не должен создавать для них дополнительных проблем.
1 О реализации конституционных прав граждан на землю. Указ Президента РФ от 7 марта 1996 г. № 337 (в ред. от 25 января 1999 г.) // СЗ РФ. 1996. № 11. Ст. 1026.
24 марта 2006 г. Государственная Дума Федерального Собрания Российской Федерации приняла в первом чтении правительственный вариант проекта Федерального закона «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в части уточнения условий и порядка приватизации, кадастрового учета земельных участков, предоставленных для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, огородничества, садоводства и индивидуального жилищного строительства, регистрации прав граждан на эти земельные участки, а также расположенные на указанных участках объекты недвижимости».
Сторонники представляемого законопроекта отмечали, что предлагаемые изменения решат несколько важных проблем в этой области отношений.
1. Устанавливается двухнедельный срок рассмотрения заявления на приватизацию земельного участка и закрытый перечень необходимых документов2. Отказ возможен, если представлен неполный пакет документов, и если участок запрещен к приватизации.
2. Огородникам и садоводам не придется выкупать свою долю у кооперативов и товариществ. Проект закона распространя-
2 Истребование у заявителя дополнительных документов допускается, если представленные документы не отвечают требованиям ст. 18 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ (в ред. от 31 декабря 2005 г.) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Например, «Кадастровый план земельного участка должен быть удостоверен органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра, а планы другого недвижимого имущества - соответствующей организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества» (в ред. Федерального закона от 11 мая 2004 г. № 39-ФЗ) и т.д.
АГРАРНОЕ И ЗЕМЕЛЬНОЕ ПРАВО. 2006. № 7(19)
ет на членов кооператива право бесплатного приобретения участков в собственность.
3. С принятием закона станет проще оформить свои права и на самовольную жилую застройку. Для регистрации права на такую постройку достаточно составить техпаспорт. Правда оформление дома может не состояться, если он построен с нарушением градостроительных регламентов1. А вот для дачных и садовых домиков получать разрешение на ввод в эксплуатацию не придется. Эту меру предлагается разрешить только до 2010 г., чтобы не стимулировать граждан к незаконному строительству.
4. Законопроект успешно решит и проблему переоформления документов, подтверждающих право собственности, поскольку проект разрешает регистрацию прав на участок в границах уже сложившегося землепользования. При этом, границы должны быть согласованы с соседями.
5. Замена судебного разрешения прав собственности на административное поможет государству составить полную картину о собственниках, а гражданам - защитить свои права на недвижимое имущество.
Однако анализ данного проекта не дает таких обнадеживающих выводов.
1. Обязательным приложением к акту о предоставлении земельного участка, либо акту (свидетельства) о праве на земельный участок является кадастровый план земельного участка, для получения которого правообладатель должен пройти несколько этапов (длительное, сложное и дорогостоящее формирование земельного участка, проведение государственного кадастрового учета и др.). Дороговизна межевания земельных участков не под силу многим землепользо-
вателям. Между тем по Федеральному закону от 25 октября 2001 г. № 137-Ф3 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (п. 8 ст. 3)2 государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные гражданам и юридическим лицам до введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»3, имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним и т.д.
2. Помимо оформления прав на земельные участки проект отдельно выделяет необходимость оформления объектов недвижимости, находящихся на них. Для этого гражданин должен представить технический паспорт объекта индивидуального жилищного строительства, т.е. документ, подтверждающий факт создания объекта капитального строительства на участке, правоустанавливающие документы на земельный участок, кадастровый план земельного участка и получить разрешение органа местного самоуправления на ввод в эксплуатацию жилого дома.
Другими словами, вместо инвентаризации земель в стране и регистрации по фактическому пользованию прав граждан (при отсутствии спора) данным законопроектом сохраняется громоздкий и дорогостоящий для граждан процесс оформления прав на земельные участки и другие объекты недвижимости. Данное положение не только лишает стабильности в земельных отношениях граждан, но и не способствует государству по взиманию налога на недвижимость.
1 Кроме того, требование приложения правоустанавливающих документов на земельный участок полностью сводит до минимума возможность такого оформления.
2 О введении в действие земельного кодекса Российской Федерации. Федеральный закон от 25 октября 2001 г. № 137-Ф3 (в ред. от 31 декабря 2005 г.) // СЗ РФ. 2001. № 44. Ст. 4148.
3 О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ (в ред. от 31 декабря 2005 г.) // СЗ РФ. 1997. № 30. Ст. 3594.
Для дальнейшего прочтения статьи необходимо приобрести полный текст. Статьи высылаются в формате PDF на указанную при оплате почту. Время доставки составляет менее 10 минут. Стоимость одной статьи — 150 рублей.