Уроки отраслевого кредитования
Несмотря на более чем умеренный темп роста корпоративного кредитования, доля строительной отрасли, совсем недавно возглавлявшей черный список кредиторов и инвесторов, в банковском портфеле плавно увеличивается. Пересмотрят ли банки свои подходы к оценке отраслевых рисков и управлению проблемной задолженностью по итогам кризисов?
М. Ю. ПЕЧАЛОВА, кандидат экономических наук, доцент кафедры «Денежно-кредитные отношения и монетарная политика» Финансового университета при Правительстве Российской Федерации
Аналитики сегодня спорят, достигла ли российская экономика нижней точки, и предрекают дальнейшее падение инвестиций и строительства. Однако позитивная тенденция в сегменте кредитования строительства определяется не только техническим ростом удельного веса реструктурированной задолженности на фоне сокращения совокупного объема кредитного портфеля, но и увеличением объемов вновь выдаваемых кредитов (рис. 1).
Банки кредитуют жилищное строительство, проекты, связанные с госзаказом (дорожное строительство, инфраструктурные и социально значимые объекты), а также выделяют средства на завершение строительства «замороженных» в острой фазе кризиса объектов коммерческой недвижимости, находящихся в залоге или перешедших на баланс банка в результате досудебного урегулирования задолженности.
Ключевой характеристикой рынка является осторожность его участников. Наиболее дальновидные из них еще при первых признаках финансовой дестабилизации заявили о том, что не планируют начинать новые проекты, а направят усилия на достраивание имею-
Рис. 1. Динамика объемов корпоративного кредитования млрд руб.
8,8
%
40 000 35 000 30 000 25 000 20 0004 15 000 10 000 1 5000 0
8,21 8,15
,4 4,5 4,5
к объем предоставляемых кредитов, млрд руб.
Источник: Бюллетень банковской статистики.
доля кредитования строительства, %
щихся и обслуживание кредитных обязательств. Сегодняшний спрос со стороны девелоперов на кредитование новых проектов по-прежнему минимален. Несмотря на наметившееся снижение процентных ставок (рис. 2) и удлинение сроков заимствования, клиенты зачастую одобряют, но так и не используют выделенные им кредиты.
В свою очередь банки, ужесточив требования к залоговому обеспечению и финансовому состоянию заемщиков, вынуждены вновь переоценивать свою готовность к кредитованию инвестиционных
проектов с учетом изменившихся регулятивных требований. По оценкам экспертов, в кредитных портфелях крупных банков строительные проекты сейчас составляют 15-20%, однако при возобновлении роста рынка недвижимости строительная отрасль опять может стать одним из приоритетных направлений финансирования.
Чем привлекательно строительство для банков?
Очевидно, что банки предпочитают кредитовать наиболее доходные и стабильные виды бизнеса, и
Рис. 2. Динамика средневзвешенных процентных ставок по предоставленным кредитам % нефинансовым организациям со сроком погашения свыше 1 года
18 16 14 12 10 8 6 4 2
-в рублях в долларах США
Источник: Бюллетень банковской статистики.
ставка рефинансирования
ключевая ставка
0
строительные проекты отвечают как минимум одному из двух критериев - по рентабельности продаж девелоперские проекты могут уступать разве что добывающей отрасли.
Заметим, что сроки окупаемости строительных проектов короче, чем сроки проектного финансирования в других сферах бизнеса (рис. 3). При этом в силу отраслевой специфики строительные компании не стремятся к досрочному погашению кредитов (как это происходит, к примеру, в торговле, сфере услуг или промышленном производстве), что увеличивает доходность банковских продуктов и делает денежные потоки по ним более предсказуемыми.
Позитивным итогом кризиса строительной отрасли стало вымывание неэффективных и случайных игроков, а сохранившиеся на рынке компании стали более скрупулезно подходить к управлению проектами, что положительно сказалось на их финансовой дисциплине. Сегодня девелоперы, выжившие в
кризис и наладившие бизнес-процессы, могут считаться желанными клиентами для любого банка.
Природа отраслевых рисков
Риски кредитования строительных проектов сохраняются на высоком уровне, поскольку кредитование носит как минимум среднесрочный характер, а поступление дохода, покрывающего обязательства по кредитам, отложено во времени. Обычно банки предоставляют заемные средства на срок реализации проекта плюс 1 год.
Как показывает практика, объекты недвижимости, возводимые для последующей сдачи в аренду, в
благоприятных экономических условиях начинают стабильно аккумулировать денежные средства лишь через 4-6 месяцев после их ввода в эксплуатацию; а в нынешних условиях эксперты рекомендуют увеличить стабилизационный период в расчетах до 2 лет.
Продажи жилой или в некоторых случаях коммерческой недвижимости могут стартовать до завершения строительства, являясь источником дофинансирования операционной деятельности застройщика или выплаты банковских процентов. Для таких проектов наиболее проблемной является третья четверть кредитного перио-
Abstract. Despite more than a moderate rate of growth of corporate lending, the share of the construction industry, headed the black list recently, is smoothly increasing. Whether banks review their industry risk assessment and non-performing loan management techniques, taking into account the experience gained during crises?
Keywords. Bank lending, industry risks, crises, non-performing loan management.
Ключевые слова. Банковское кредитование строительства, отраслевые риски, кризис, управление проблемной задолженностью.
№10 2015 I БАНКОВСКОЕ ДЕЛО I 35 I
Рис. 4. Факторы риска кредитования строительства Качество проекта
Окружающая среда РИСК 1 Состояние заемщика
Правовые риски
да, когда основная часть банковского кредита уже освоена, а продажи еще не столь активны, и застройщик оказывается в ситуации существенного дефицита ликвидности. В любой момент кредиты, выданные на прибыльные, казалось бы, проекты могут оказаться убыточными, и это в равной степени зависит от качества проекта, правовых рисков, состояния заемщика и ряда внешних факторов (рис. 4).
Качество проекта в первую очередь зависит от проработанности концепции застройки. Как известно, успех в сфере недвижимости определяют location1, location и еще раз location. Анализ наилучшего использования (the highest and the best use) земельного участка, учитывающий потенциал развития территории, а также правильное позиционирова-
ние объекта на рынке, подразумевающее точное определение целевой аудитории, класса строящегося объекта и набора предоставляемых услуг, - такой анализ является залогом будущего коммерческого успеха строительного проекта. Подход, основанный на том, что на имеющемся участке следует построить объект, обеспечивающий максимальный выход наиболее дорогостоящих площадей к продаже, неверен - такой продукт может быть просто неинтересен покупателям.
Просчет в концепции, такой как строительство элитного жилья в районе с неадекватным окружением и инфраструктурой, трансформируется в длительные сроки экспозиции и низкую ликвидность объекта. Примером могут служить пустовавшие торгово-развлека-тельные центры в Казани, где нака-
нуне кризиса 2008 г. темпы ввода торговых площадей намного опережали прирост товарооборота и покупательной способности населения.
Имманентным свойством девелоперских проектов являются высокие ценовые риски, связанные с правильностью оценки будущей стоимости и ожидаемых затрат на создание объекта недвижимости. Цены на недвижимость зависят от множества факторов, включая темп инфляции, динамику процентных ставок и валютного курса, деловую активность, уровень доходов населения. А вот пожелания самих застройщиков решающего значения не имеют, и получить запланированную доходность от объекта, переоцененного на этапе проектных проработок, впоследствии очень трудно. В первую очередь это касается объектов жилой недвижимости, финансовые модели которых наиболее чувствительны к продажам.
Не учтенные в проекте или не скорректированные на рост цен стройматериалы, работы и оборудование (рис. 5) означают дополнительные расходы на строительство и, соответственно, увеличение затратной части, снижение доходности и/или задержку выхода проекта на рынок.
Специфика сегодняшнего состояния отрасли связана еще и с тем, что в кризисный период около
Рис. 5. Динамика цен в строительстве, % к декабрю 2004 г.
--строительные материалы
строительно-монтажные работы -машины и оборудование, используемые в строительстве
Источник: Росстат.
1 Местоположение (англ.)
I 36 I БАНКОВСКОЕ ДЕЛО I №10 2015
70% строящихся объектов было заморожено в разной степени готовности, из них 80% так и не были законсервированы. Теперь степень их повреждения можно определить только путем экспертизы. Очевидно, что для оживления строек, простоявших не одну зиму, требуются значительные вложения денежных средств, а некоторые объекты будет проще и дешевле полностью демонтировать.
В целом недооценка банком затрат на строительство так же плоха, как и их переоценка. В первом случае это может привести к нехватке финансирования, невозможности завершить проект в соответствии с запланированными сроками и объемами и в конечном итоге - к увеличению срока окупаемости проекта и потребности в пролонгации кредитов. Во втором случае завышение удельных затрат на квадратный метр может свидетельствовать не столько об осторожности заемщика, сколько о его желании реализовать за счет предоставленного кредита более приоритетные проекты либо перенаправить денежные средства на такие проекты, где кредиторы или государственные структуры заняли жесткую позицию.
Наконец, не следует забывать, что финансовые модели строительных проектов чувствительны не только к изменению величины денежных потоков, но также к их сдвигу во времени. Если взять два проекта с равными по величине денежными потоками, то менее доходным при прочих равных условиях окажется тот, по которому положительные денежные потоки смещены дальше от начальной временной точки. Аналогично за счет более коротких сроков экспозиции невысокая
Для дальнейшего прочтения статьи необходимо приобрести полный текст. Статьи высылаются в формате PDF на указанную при оплате почту. Время доставки составляет менее 10 минут. Стоимость одной статьи — 150 рублей.